IW Köln: Keine Verdrängung durch Umwandlung

Wenn ein Mietshaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, bedarf es der sogenannten Umwandlung. Der fortwährenden Kritik an diesem Vorgang, Mieter würden durch einen Verkauf der Wohnung verdrängt, widerspricht nun das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln in einem Gutachten im Auftrag der FDP-Bundestagsfraktion und unterstützt damit zentrale Forderungen und Positionen des BFW.

Die behauptete Verdrängung finde nicht statt, vielmehr könne das – in der geplanten Novelle des Baugesetzbuches verschärft vorgesehene – Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen zu einer Vielzahl von Nachteilen führen.

Die von der Bundesregierung geplante Reform des Baugesetzbuch (BauGB) und die darin vorgesehene erweiterte Erschwerung von Umwandlungen in einem neu eingefügten § 250 könne den Wohnungsmarkt vielerorts zusätzlich in Schieflage bringen, warnt Michael Voigtländer vom IW. Die Eigentumsbildung – immerhin ein ausdrückliches gesetzliches Ziel im BauGB – werde erschwert und somit die Möglichkeit verringert, Wohnkosten zu reduzieren und durch Partizipation von Wertsteigerungen für das Alter vorzusorgen.

Defizit bei der Datenlage erschwert Diskussion

Die Kritik der Mieterverdrängung durch Umwandlung und Verkauf findet nach Ansicht des IW Köln auch keine statistische Grundlage. Das IW geht für 2019 bundesweit lediglich von rund 17.600 Erstverkäufen nach Umwandlungen aus. Nur aus einem solchen Verkauf könne auf Verdrängung geschlossen werden. Das IW kritisiert grundsätzlich, dass eine defizitäre Datenlage einer sachlichen Debatte entgegensteht.

Verschiebungen bei Neubau befürchtet

Weiterhin sei laut IW durch das Verbot mit Verschiebungen im Neubausegment zu rechnen. „Bedingt durch eine ausgelöste Überschussnachfrage der Kapitalanleger und Selbstnutzer werden sich Projektentwickler auf aufteilungsfähige Neubauten konzentrieren.“ Dies wiederum würde bedeuten, dass das neue Angebot an preisgünstigen Wohnungen weiter eingeschränkt werde.

IW fordert Hilfe bei Wohneigentumsbildung

Der wirksamste Schutz gegen Verdrängung ist laut IW die Wohneigentumsbildung. „Statt also neue Interventionen einzuführen, wäre es sinnvoller, den Mietern zu ermöglichen, ihr jetzt schon vorhandenes Vorkaufsrecht zu nutzen.“ Dem verbreiteten Mangel an Eigenkapital müsse aber entgegengewirkt werden. Kommunen sollten laut Empfehlung des IW Mietern zum Beispiel Nachrangdarlehen ermöglichen, die wegen der nach wie vor günstigen Zinsen nur mit geringen Kosten verbunden wären. Das IW geht grundsätzlich davon aus, dass es aktuell trotz deutlich gestiegener Preise günstiger sei, zu kaufen als zu mieten.

Geringste Eigentumsquote in der EU

Zu den Ergebnissen des Gutachtens und dem daraus entstehenden Handlungsbedarf sagt der bau- und wohnungspolitische Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion Daniel Föst:

Das Umwandlungsverbot darf nicht kommen. Deutschland hat die geringste Eigentumsquote in der EU. Wir müssen den Zugang zu Wohneigentum erleichtern und nicht noch zusätzlich erschweren. Wohneigentum ist der beste Schutz vor steigenden Mieten und vor Altersarmut. Wir müssen Deutschland endlich zu einer Eigentümernation machen. Dazu brauchen wir etwa einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer, geringere Baukosten und eine echte Bauland- und Dachausbauoffensive.

Das Gutachten des IW finden Sie zur weiteren Information unter diesem Link.

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