„BauGB Upgrade“ zwischen Baubeschleunigung und Regulierung

Die Bundesregierung macht nun Tempo. Nach dem Kabinettsbeschluss am 27.05.2026 beginnt das parlamentarische Verfahren, das bis Ende 2026 abgeschlossen werden soll.

Der Entwurf setzt an richtigen Punkten an. Digitalisierung, Verfahrensstraffung und klarere Fristen können die Bauleitplanung tatsächlich beschleunigen. Gleichzeitig zeigt sich, dass zusätzliche Eingriffsmöglichkeiten und eine steigende Regelungsdichte diese Effekte relativieren können. Für die Praxis stellt sich daher die zentrale Frage, ob die Novelle tatsächlich mehr Tempo im Bauplanungsrecht ermöglicht oder neue Hürden überwiegen.

So führt der verstärkte Fokus auf Klimaschutz und Klimaanpassung zu deutlich mehr Regulierung. Es besteht insbesondere das Risko, dass städtebauliche Verträge mit Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimaresilienz überfrachtet werden. Hier ist Augenmaß der Kommunen gefragt, weil ansonsten Bauprojekte nicht wirtschaftlich tragfähig umgesetzt werden können.

Siehe auch Bewertung im Rahmen der Verbändeanhörung .

Überragendes öffentliches Interesse für den Wohnungsbau?

Der Wohnungsbau soll als überragendes öffentliches Interesse gestärkt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass ein Bebauungsplan ausdrücklich zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs aufgestellt wird und das Gebiet per Landesverordnung als solches ausgewiesen ist.

Damit entsteht ein formalisiertes Verfahren mit zusätzlichen Vorstufen. Das heißt, der Wohnungsbau profitiert erst dann von der Regelung, wenn bereits ein qualifizierter planerischer Rahmen geschaffen wurde. Gerade in angespannten Märkten stellt dies keine Beschleunigung dar, sondern eine zusätzliche Hürde. Zudem bleibt der unbeplante Innenbereich unberücksichtigt, obwohl dort erhebliche Potenziale für Nachverdichtung, Aufstockung und Umnutzung bestehen. Der Regelung fehlt damit die Breitenwirkung, die für eine spürbare Beschleunigung notwendig wäre (siehe S. 8 bis 10 der BFW-Stellungnahme).

Erweiterung der Vorkaufsrechte gefährdet Rechtssicherheit

Die geplanten Änderungen bei den kommunalen Vorkaufsrechten betreffen mehrere Einzelregelungen. Die im Referentenentwurf geplante Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB bei „Verdacht auf verfassungsfeindliche Bestrebungen“ wurde gestrichen. Die grundsätzliche Kritik bleibt. Vorgesehen sind Erweiterungen bei baulichen Missständen, die Einbeziehung prognostizierter Nutzungsabsichten sowie ein zusätzlicher Tatbestand, der an Eigenschaften des Erwerbers anknüpft.

Damit verschiebt sich der Anknüpfungspunkt des Vorkaufsrechts. Maßgeblich ist nicht mehr allein der objektive Zustand des Grundstücks, sondern zunehmend eine Bewertung zukünftiger Entwicklungen oder persönlicher Umstände. Für Kaufvertragsparteien bedeutet das, dass ein wirksam abgeschlossener Vertrag auch dann noch infrage gestellt werden kann, wenn die Immobilie im Zeitpunkt des Verkaufs ordnungsgemäß genutzt wird.

Gerade die Abkehr von objektiven Kriterien hin zu prognostischen Einschätzungen führt zu erheblichen Unsicherheiten in Transaktionen. Die rechtliche Überprüfbarkeit solcher Entscheidungen ist unklar, weil die zugrunde liegenden Bewertungen nur schwer nachvollziehbar sind.

Hinzu kommt, dass die einzelnen Erweiterungen keinen Beitrag zur Schaffung neuen Wohnraums leisten. Das Vorkaufsrecht führt ausschließlich zu einem Eigentumswechsel. Die eigentlichen Stellschrauben, nämlich Baulandmobilisierung, Genehmigungsbeschleunigung und Investitionssicherheit, bleiben unberührt (siehe S.18 bis 26 der BFW-Stellungnahme).

Energetische Sanierung neben Milieuschutz ermöglichen

Für soziale Erhaltungsgebiete enthält der Entwurf Regelungen zur energetischen Sanierung. Danach können Gemeinden künftig durch Satzung bestimmte energetische Maßnahmen von der Genehmigungspflicht freistellen. Zudem wird klargestellt, dass auch Maßnahmen zulässig sein sollen, die über gesetzliche Mindeststandards hinausgehen.

In der praktischen Wirkung bleiben diese Ansätze jedoch begrenzt. Die Genehmigungspflicht wird nicht aufgehoben, sondern bleibt als Grundstruktur bestehen. Ob Erleichterungen greifen, hängt von der jeweiligen kommunalen Satzung ab. Damit entstehen weiterhin unterschiedliche Anforderungen je nach Standort.

Auch bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen bleibt es bei einer Einzelfallprüfung, bei der mögliche Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung prognostisch bewertet werden. Für Eigentümer bedeutet das weiterhin erhebliche Unsicherheit in Planung und Umsetzung.

Besonders relevant ist dies für Maßnahmen, die nur bei höheren energetischen Standards wirtschaftlich sinnvoll sind oder Voraussetzung für Förderprogramme darstellen. Wenn solche Maßnahmen weiterhin mit Genehmigungsrisiken verbunden sind, besteht die Gefahr, dass Investitionen unterbleiben oder deutlich eingeschränkt werden (siehe Seite 26 bis 29 der BFW-Stellungnahme).

Fazit

Die BauGB Novelle enthält wichtige Ansätze zur Beschleunigung der Bauleitplanung. Gleichzeitig führt sie zu neuer Regelungsdichte. Der Wohnungsbau benötigt jedoch verlässliche Rahmenbedingungen. Gerade bei den Vorkaufsrechten und bei der Umsetzung energetischer Maßnahmen in Erhaltungsgebieten ist eine deutliche Nachjustierung erforderlich, um die Ziele der Novelle tatsächlich zu erreichen. Ausgang offen.