BauGB-Upgrade: Vereinfachen, beschleunigen und Investitionen ermöglichen

Der Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen des Deutschen Bundestages hat am 23.09.2026 in einer öffentlichen Anhörung über das sogenannte BauGB-Upgrade („BauGB II“) beraten.

Der BFW hat sich bereits im bisherigen Gesetzgebungsverfahren intensiv mit der Novelle auseinandergesetzt und seine Vorschläge in die politische Diskussion eingebracht. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft enthält der Gesetzentwurf wichtige Ansätze für schnellere und digitale Planungsverfahren. An entscheidenden Stellen besteht aber weiterhin Nachbesserungsbedarf.

Hintergrund

Mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts will die Bundesregierung das Bauplanungsrecht umfassend weiterentwickeln. Nachdem das Bundeskabinett den Entwurf am 27. Mai 2026 beschlossen hatte, wurde er im Juni in den Bundestag eingebracht. Im Mittelpunkt stehen unter anderem die Digitalisierung und Beschleunigung der Bauleitplanung, ein größeres Gewicht des Wohnungsbaus, neue Regelungen zur Klimaanpassung sowie Änderungen bei kommunalen Vorkaufsrechten und Erhaltungssatzungen.

Der BFW begleitet dieses Verfahren. Mit seiner Stellungnahme vom 19. Juni 2026 sowie in Gesprächen und Fachrunden hat sich der Verband in das laufende Gesetzgebungsverfahren eingebracht. Die öffentliche Anhörung im Bundestagsausschuss am 23. September ist nun eine weitere wichtige Etappe der parlamentarischen Beratung.

Aus Sicht des BFW fällt die Zwischenbilanz differenziert aus. Überfällige Schritte zur Digitalisierung, zur Straffung von Beteiligungsverfahren und zu schnelleren Planungsverfahren gehen in die richtige Richtung. Gleichzeitig darf die Novelle nicht an anderer Stelle neue Anforderungen schaffen, die Verfahren wieder komplizierter machen oder Investitionen zusätzlich belasten. Ein einfacheres Bauplanungsrecht muss am Ende auch dazu führen, dass Bauvorhaben tatsächlich einfacher umgesetzt werden können.

Wohnungsbau als überragendes öffentliches Interesse muss praktisch etwas bewirken

Ein wichtiges Signal ist die vorgesehene Einordnung des Wohnungsbaus als überragendes öffentliches Interesse in § 1 Absatz 7a BauGB-E. Angesichts des weiterhin hohen Wohnraumbedarfs ist es richtig, dem Wohnungsbau in der planerischen Abwägung mehr Gewicht zu geben.

Entscheidend ist allerdings, was aus diesem Anspruch in der Planungspraxis wird.

Der Gesetzentwurf macht die stärkere Gewichtung des Wohnungsbaus von zusätzlichen Voraussetzungen abhängig. Insbesondere bleibt die Regelung an die Festlegung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB gebunden. Gegenüber dem vorherigen Referentenentwurf ist positiv, dass ein Bebauungsplan nicht mehr ausdrücklich zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs aufgestellt oder geändert werden muss. Damit ist eine Hürde entfallen. Der Zugang zum überragenden öffentlichen Interesse bleibt aber weiterhin formal begrenzt.

Für den BFW ist deshalb wichtig, § 1 Absatz 7a BauGB-E so auszugestalten, dass der Vorrang des Wohnungsbaus früher, einfacher und verlässlicher wirken kann. Dazu gehört auch der unbeplante Innenbereich. Gerade dort liegen Potenziale für Nachverdichtung, Aufstockung und Umnutzung. Bleiben diese Vorhaben von der stärkeren Gewichtung des Wohnungsbaus ausgeschlossen, wird ein wesentlicher Bereich der Innenentwicklung nicht erreicht.

Der Wohnungsbau braucht an dieser Stelle keinen nur programmatischen Vorrang. Die Regelung muss einen praktischen Unterschied in Planungs- und Genehmigungsverfahren machen.

Klimaanpassung braucht wirtschaftlich tragfähige Lösungen

Ein weiterer Schwerpunkt der Novelle liegt auf Klimaschutz, Klimaresilienz und Klimaanpassung. Das ist in der Sache richtig. Städte müssen auf zunehmende Hitzebelastungen, Starkregen, Überflutungsrisiken und längere Trockenperioden reagieren können. Der Gesetzentwurf stärkt diese Belange deshalb an verschiedenen Stellen des Baugesetzbuchs.

Für den BFW gehört zu einer funktionierenden Stadtentwicklung allerdings immer auch die Frage, ob die vorgesehenen Maßnahmen wirtschaftlich umgesetzt werden können.

Besonders deutlich wird dies bei den städtebaulichen Verträgen nach § 11 BauGB. Sie sind bereits heute ein wichtiges Instrument, um projektbezogene Verpflichtungen zwischen Kommunen und Vorhabenträgern zu regeln. Nach § 11 Absatz 1 Nr. 4 BauGB-E sollen künftig ausdrücklich auch Kosten und sonstige Aufwendungen für Maßnahmen der Klimaanpassung Gegenstand solcher Vereinbarungen sein können.

Dagegen spricht nicht grundsätzlich etwas. Problematisch wird es aber, wenn Maßnahmen der allgemeinen kommunalen Daseinsvorsorge auf diesem Weg einem einzelnen Bauvorhaben zugerechnet werden.

Hier gilt für den BFW weiterhin das Veranlassungsprinzip: Ein Vorhabenträger kann für Maßnahmen herangezogen werden, die durch sein Vorhaben verursacht oder erforderlich werden. Allgemeine kommunale Aufgaben dürfen dagegen nicht allein deshalb über einen städtebaulichen Vertrag finanziert werden, weil in einem Gebiet gerade ein privates Bauvorhaben umgesetzt wird.

Gerade bei Maßnahmen zur Klimaresilienz kann diese Grenze in der Praxis schwierig zu ziehen sein. Maßnahmen gegen Überhitzung, für den Wasserrückhalt oder zur Bewältigung von Starkregen können einem konkreten Projekt dienen, zugleich aber Teil einer größeren kommunalen Klimaanpassungsstrategie sein. Deshalb braucht es hier eine klare Abgrenzung.

Aus Sicht des BFW sollte daher klargestellt werden, dass Verpflichtungen in städtebaulichen Verträgen angemessen, vorhabenbezogen und wirtschaftlich tragfähig bleiben müssen. Maßnahmen, die überwiegend dem allgemeinen öffentlichen Interesse dienen, können nicht einseitig auf private Bauherren verlagert werden. Klimaanpassung ist eine gemeinsame Aufgabe von privaten und öffentlichen Akteuren.

Dabei geht es nicht darum, Klimaschutz gegen Wohnungsbau auszuspielen. Klimagerechte Quartiere müssen gebaut werden. Dafür müssen sie aber auch finanzierbar bleiben. Eine planerisch sinnvolle Maßnahme hilft wenig, wenn das Gesamtprojekt aufgrund der zusätzlichen Belastungen wirtschaftlich nicht mehr umgesetzt werden kann.

Kommunale Vorkaufsrechte auf ihren städtebaulichen Zweck begrenzen

Deutlich kritischer bewertet der BFW die geplante Erweiterung kommunaler Vorkaufsrechte. Der Gesetzentwurf will die kommunalen Handlungsmöglichkeiten unter anderem beim Umgang mit Problem- und Schrottimmobilien stärken und Vorkaufsrechte gegen Umgehungsgestaltungen absichern.

Ein konsequentes Vorgehen gegen tatsächliche Schrott- und Problemimmobilien ist notwendig. Wo Gebäude vernachlässigt werden und konkrete städtebauliche Missstände bestehen, müssen Kommunen handlungsfähig sein.

Daraus sollte jedoch kein allgemein erweitertes kommunales Vorkaufsrecht entstehen.

Der Ausgangspunkt des BFW ist einfach: Ein Vorkaufsrecht schafft zunächst keinen zusätzlichen Wohnraum. Es führt zu einem Wechsel des Erwerbers und bindet dafür kommunale Finanzmittel. Für die Wohnraumversorgung sind deshalb Maßnahmen wichtiger, die Bauland mobilisieren, Verfahren beschleunigen und private wie öffentliche Investitionen ermöglichen.

Kritisch ist auch die vorgesehene Erweiterung bei baulichen Missständen. Nach dem Entwurf soll ein Vorkaufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen bereits an einen äußerlich wahrnehmbaren Zustand der Immobilie anknüpfen können. Aus Sicht des BFW ist bei einem derart intensiven Eingriff in das Eigentum eine belastbare Tatsachengrundlage erforderlich.

Hinzu kommt die geplante Änderung des § 26 BauGB. Sie betrifft eine Frage, zu der das Bundesverwaltungsgericht bereits 2021 Grenzen gezogen hat: Bei der Prüfung des Vorkaufsrechts ist grundsätzlich der tatsächliche Zustand beziehungsweise die tatsächliche Nutzung des Grundstücks maßgeblich und nicht eine Prognose über mögliche künftige Nutzungsabsichten eines Erwerbers. Der Regierungsentwurf will diese Rechtslage für soziale Erhaltungsgebiete ändern. Der BFW hält dies für den falschen Weg.

Ein so weitreichender Eingriff in einen bereits abgeschlossenen Grundstückskauf sollte nicht auf Vermutungen über ein mögliches künftiges Verhalten gestützt werden. Vorkaufsrechte müssen an objektive städtebauliche Tatbestände gebunden bleiben.

Auch die geplante Einbeziehung bestimmter Share-Deal-Konstellationen sieht der BFW kritisch. Gesellschaftsrechtliche Anteilskäufe sind rechtlich nicht ohne Weiteres Grundstückskaufverträge. Das Baugesetzbuch sollte deshalb nicht zu einem allgemeinen Instrument der Transaktionskontrolle weiterentwickelt werden.

Die BFW-Linie ist damit klar: Kommunale Instrumente gegen tatsächliche Problem- und Schrottimmobilien sind sinnvoll. Eine darüber hinausgehende Ausweitung von Vorkaufsrechten, die Investitionen mit zusätzlichen Unsicherheiten belastet, ist es nicht.

Energetische Sanierungen im Milieuschutzgebiet endlich erleichtern

Einen wichtigen Schritt enthält der Gesetzentwurf bei energetischen Maßnahmen in Erhaltungssatzungsgebieten. § 172 BauGB-E soll Gemeinden die Möglichkeit eröffnen, bestimmte energetische Maßnahmen durch Satzung von der Genehmigungspflicht freizustellen. Außerdem wird klargestellt, dass auch Maßnahmen genehmigungsfähig sein können, die energetische Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes übertreffen.

Der BFW begrüßt diese Richtung, hält den Ansatz aber für zu vorsichtig.

Das Grundproblem bleibt bestehen: Ob eine energetische Maßnahme tatsächlich ohne Genehmigung umgesetzt werden kann, hängt weiterhin von einer kommunalen Satzungsentscheidung ab. Fehlt eine entsprechende Regelung, bleibt es beim Genehmigungsverfahren. Damit entstehen weiterhin unterschiedliche Anforderungen von Kommune zu Kommune und die damit verbundenen Planungs- und Investitionsrisiken.

Gerade hier zeigt sich ein grundsätzlicher Widerspruch. Auf der einen Seite sollen Eigentümer ihre Gebäude energetisch modernisieren, erneuerbare Energien nutzen und den Gebäudebestand auf die Klimaziele ausrichten. Auf der anderen Seite können dieselben Maßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten weiterhin zusätzlichen Genehmigungshürden unterliegen.

Der BFW spricht sich deshalb für eine bundesgesetzliche Genehmigungsfreistellung energetischer Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten aus. Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Nutzung erneuerbarer Energien sollten nicht davon abhängen, ob die jeweilige Kommune zuvor eine zusätzliche Satzungsregelung geschaffen hat.

Der soziale Erhaltungszweck wird damit nicht infrage gestellt. Aber Klimaschutz im Gebäudebestand braucht verlässliche Rahmenbedingungen. Eigentümer müssen wissen, ob eine geplante Maßnahme zulässig und förderfähig ist, bevor sie Investitionsentscheidungen treffen. Auch ein zusätzlicher kommunaler Genehmigungsvorbehalt schafft hierfür weder Geschwindigkeit noch Planungssicherheit.

Siehe auch BFW-Newsroom hier.

Entscheidend ist, was am Ende einfacher wird

Das BauGB-Upgrade enthält Regelungen, die der BFW ausdrücklich unterstützt. Dazu gehören insbesondere die verbindlichere Digitalisierung der Bauleitplanung, die Straffung von Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligungen und klarere zeitliche Vorgaben für Planungsverfahren. Die Bundesregierung selbst beschreibt die Beschleunigung und vollständige Digitalisierung der Bauleitplanung als zentrale Schwerpunkte der Reform.

Diese Ansätze sollten im weiteren parlamentarischen Verfahren nicht verwässert werden.

Schnellere Verfahren helfen allerdings nur begrenzt, wenn Bauvorhaben gleichzeitig mit zusätzlichen materiellen Anforderungen und Kosten belastet werden. Beschleunigung und wirtschaftliche Tragfähigkeit gehören zusammen.

Für den BFW kommt es deshalb vor allem auf vier Punkte an: Der Vorrang des Wohnungsbaus muss in der Praxis wirken. Maßnahmen der Klimaanpassung müssen verursachungsgerecht und wirtschaftlich tragfähig bleiben. Kommunale Vorkaufsrechte sollten auf ihren eigentlichen städtebaulichen Zweck und tatsächliche Problemfälle konzentriert werden. Und energetische Maßnahmen im Gebäudebestand müssen auch in sozialen Erhaltungsgebieten ohne zusätzliche Genehmigungshürden möglich sein.

Der Bundestag hat nun die Möglichkeit, an diesen Stellen nachzubessern. Das Ziel sollte ein Bauplanungsrecht sein, das seine Schutz- und Steuerungsfunktion erfüllt, aber das Bauen nicht komplizierter macht, als es sein muss. Denn am Ende entscheidet sich der Erfolg der Novelle nicht an der Zahl neuer Regelungen, sondern daran, ob schneller geplant, rechtssicher entschieden und wirtschaftlich tragfähig gebaut werden kann. Wir halten Sie auf dem Laufenden.