Klimaschutz im Milieuschutz: Warum die BauGB-Novelle nachgebessert werden muss

Die Reform des Bauplanungsrechts befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren. Das Inkrafttreten ist derzeit für den 1. Januar 2027 vorgesehen.

Ein Themenbereich verdient hierbei besondere Aufmerksamkeit: die geplanten Änderungen für energetische Sanierungen in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB. Gerade hier wird sich entscheiden, ob die energetische Modernisierung des Gebäudebestands künftig spürbar erleichtert wird.

Genehmigungsfreistellung durch kommunale Satzung

Mit dem neuen § 172 Abs. 1 Satz 3 BauGB-E soll erstmals die Möglichkeit geschaffen werden, energetische Maßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten durch kommunale Satzung von der Genehmigungspflicht freizustellen.

Positiv ist zunächst, dass der Gesetzgeber damit einen bislang oft vernachlässigten Zielkonflikt ausdrücklich anerkennt. Energetische Modernisierung, Dekarbonisierung des Gebäudebestands und die Nutzung erneuerbarer Energien sind für die Erreichung der nationalen und europäischen Klimaschutzziele unverzichtbar. Gleichzeitig führen die Genehmigungsvorbehalte in sozialen Erhaltungsgebieten vielfach dazu, dass entsprechende Maßnahmen erschwert oder verzögert werden.

Die vorgesehene Neuregelung ist daher grundsätzlich zu begrüßen. Sie eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, energetische Maßnahmen künftig einfacher zuzulassen.

Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft bleibt dieser Ansatz jedoch hinter dem Erforderlichen zurück. Denn es bleibt den Gemeinden überlassen, ob und in welchem Umfang sie von der neuen Satzungsermächtigung Gebrauch machen. Für Eigentümer entsteht damit keine unmittelbar geltende Erleichterung. Ob eine energetische Maßnahme genehmigungsfrei ist, hängt weiterhin von lokalen Entscheidungen und ihrer prognostischen Auslegung der Tatbestandsvoraussetzungen ab.

Für Eigentümer, Investoren und Wohnungsunternehmen bedeutet dies weiterhin Unsicherheit. Gerade langfristige Investitionsentscheidungen benötigen jedoch verlässliche und bundesweit nachvollziehbare Rahmenbedingungen. Diese schafft die vorgesehene Satzungslösung nur eingeschränkt.

Erweiterter Anspruch auf Genehmigung

Daneben sieht die Novelle Änderungen in § 172 Abs. 4 BauGB-E vor. Danach sollen energetische Maßnahmen künftig nicht nur dann genehmigungsfähig sein, wenn sie die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Ausdrücklich erfasst werden sollen auch Maßnahmen, die über diese Standards hinausgehen.

Diese Klarstellung ist sachgerecht und aus Sicht der Praxis ausdrücklich zu begrüßen. Sie trägt der Realität energetischer Sanierungen Rechnung. Viele Maßnahmen werden heute gerade deshalb umgesetzt, weil höhere Effizienzstandards erreicht und entsprechende Förderprogramme genutzt werden können. Die bislang teilweise vertretene Auffassung, privilegiert seien lediglich Mindeststandardmaßnahmen, wird dadurch sachgerecht korrigiert.

Gleichwohl bleibt auch hier das Grundproblem bestehen. Die Neuregelung schafft keinen genehmigungsfreien Tatbestand, sondern lediglich einen erweiterten Anspruch auf Genehmigung. Eigentümer müssen weiterhin ein Genehmigungsverfahren durchlaufen.

Hinzu kommt, dass die Gemeinden auch künftig prüfen sollen, ob durch die Maßnahmen negative Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten sind. Gerade diese prognostische Einzelfallprüfung gehört bereits heute zu den wesentlichen Ursachen für Rechtsunsicherheit und eine teilweise sehr unterschiedliche Verwaltungspraxis.

Die Neuregelung verbessert damit die Rechtsposition der Eigentümer, beseitigt aber nicht die praktischen Hemmnisse, die energetische Sanierungen in sozialen Erhaltungsgebieten bislang erschweren.

Klimaziele erfordern mehr Planungs- und Investitionssicherheit

Die vorgesehenen Änderungen gehen damit in die richtige Richtung, lösen das Grundproblem aber nicht. Weder die kommunale Satzungslösung noch der erweiterte Genehmigungsanspruch schaffen die Rechtssicherheit, die für die energetische Transformation des Gebäudebestands erforderlich ist.

Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft sollte der Gesetzgeber deshalb einen weiteren Schritt gehen. Erforderlich wäre eine bundeseinheitliche Genehmigungsfreistellung für energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten. Eine solche Regelung sollte zumindest bis zur Erreichung der nationalen Klimaneutralität im Jahr 2045 gelten und alle Maßnahmen erfassen, die der Steigerung der Energieeffizienz oder der Nutzung erneuerbarer Energien dienen.

Dadurch könnten Investitionshemmnisse abgebaut, Genehmigungsverfahren reduziert und die Inanspruchnahme öffentlicher Förderprogramme erleichtert werden. Gleichzeitig würden die Kommunen und Genehmigungsbehörden entlastet. Vor allem aber würde ein verlässlicher Rechtsrahmen geschaffen, der Eigentümern die notwendige Planungs- und Investitionssicherheit gibt.

Ausblick

Aus Sicht des BFW besteht jedoch weitergehender gesetzlicher Handlungsbedarf. Wenn die Klimaschutzziele bis 2045 erreicht werden sollen, müssen energetische Sanierungen im Bestand einfacher umgesetzt werden können. Gerade in sozialen Erhaltungsgebieten darf die notwendige Modernisierung des Gebäudebestands nicht an vermeidbaren Genehmigungshürden scheitern. Die laufende Bauplanungsrechtsnovelle bietet hierfür die Chance, die richtigen Weichen zu stellen.