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Milieuschutz: Berliner Vorkaufsrecht teilweise gekippt

Das Bundesverwaltungsgericht hat die in Berlin übliche Vorkaufsrechtspraxis von Grundstücken aus Gründen des Milieuschutzes in Teilen beschnitten. Ein solches Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der andere Käufer die Mieterinnen und Mieter in Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte. Die Richter hoben damit ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin von 2019 auf und gaben einer klagenden Immobiliengesellschaft recht.

Sie hatte gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts geklagt. Das Unternehmen hatte im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ein Grundstück gekauft, das seit 1889 mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist, in dem sich 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befinden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer sogenannten Milieuschutzsatzung. Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.

Vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin hatte die klagende Immobiliengesellschaft zunächst keinen Erfolg. Die Richter dort waren der Auffassung, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Werde es nicht ausgeübt, seien nach Lage der Dinge die vom Bezirksamt aufgezeigten, erhaltungswidrigen Entwicklungen zu befürchten. Das Bundesverwaltungsgericht folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Es hat das Berufungsurteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hätte sein Vorkaufsrecht für das Grundstück nicht ausüben dürfen.

Das Bundesverwaltungsgericht stellt mit seiner Entscheidung klar, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht bereits dann ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.

Die Grenzen für die Auslegung der Norm ergeben sich typischerweise aus dem Wortlaut einer Norm. Und § 26 Nr. 4 BauGB ist dahingehend klar und unmissverständlich formuliert. § 26 Nr. 4 BauGB ist eindeutig und daher ohne Spielräume für andere Auslegungen auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht anzuwenden. Es komme danach also allein auf die gegenwärtige Bebauung und Nutzung des Grundstücks durch den Verkäufer an. Wegen des klaren Wortlauts der Norm ändert sich auch dann nichts, wenn der Käufer Verwendungsabsichten hat, die auf eine Änderung der bisherigen Nutzung gerichtet sind.

Eine derartige Auslegung, die auf zukünftige Verwendungsabsichten abstellt, lässt der gesetzliche Wortlaut in § 26 Nr. 4 BauGB schlichtweg nicht zu. Die Entscheidungen der Vorinstanzen (VG Berlin, 13 K 724.17, Urteil vom 17.05.2018 und OVG Berlin-Brandenburg, 10 B 9.18, Urteil vom 22.10.2019), die auf eine Prognose zu möglichen Verwendungsabsichten abgestellt haben, waren daher konsequenterweise durch das BVerwG zu korrigieren.  

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