Justiziar/Leiter Recht
Dass mit mietpreisrechtlichen Eingriffen erschwinglicher angemessener Wohnraum für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen gesichert werden kann, wird auch nach der Bundestagswahl gern behauptet, ist aber nicht realistisch. Es handelt es sich um eine gesetzliche Konstruktion, in die eine soziale Bedeutung hineingelegt wird, die das Mietrecht ohne adäquate Investitionen in den bedarfsgerechten Wohnungsbau nicht leisten kann.
Verdrängungsprozesse bestimmter Bevölkerungsschichten werden bei Neu- und Wiedervermietung nicht verhindert. Wohnungsmangel wird verstetigt. Bei 50 Bewerberinnen und Bewerbern für eine Wohnung gehen auch weiterhin 49 leer aus. Jedwede Mietendeckel-, Mietenmoratorien- oder andere mietpreisrechtliche Konstrukte können daran nichts ändern. Damit bleiben die Vermögensverhältnisse von Mieterinnen und Mietern das entscheidende Kriterium. Mieterinnen und Mieter mit der besten Bonität bekommen die Wohnung.
Der verfassungsrechtliche Spielraum ist wegen des erheblichen Eingriffs in die Privatautonomie des Vermieters ohnehin sehr begrenzt. Entsprechend hoch sind die verfassungsrechtlichen Vorgaben. Hinzu kommt, dass bei der Summe mietpreisrechtlicher Eingriffe der letzten Jahre schon bald ein Punkt erreicht wird, der mit Artikel 14 GG nicht mehr vereinbar sein dürfte.
Klar ist auch: Kein Schmerzmittel ohne Nebenwirkungen. Und da muss sorgfältig abgewogen werden. Wichtigste Nebenwirkung: Die Investitionsbereitschaft sinkt und der Wohnungsmangel verfestigt sich gerade wegen der mietrechtlichen Regelung. Eine derartige Fehlwirkung war bereits nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels nachweisbar, weil die Investitionsbereitschaft in den Neubau nachweisbar gesunken ist und geplante Modernisierungsvorhaben vielfach gestoppt worden.
Wenn Investitionen ausbleiben, nähert sich die Wohnqualität schrittweise dem staatlich regulierten Mietpreis an. Der Standard der Wohnungen sinkt. Das verhindert auch wirksamen Klimaschutz. Allein schon die fortwährende Diskussion über weitere Eingriffe in den Markt verunsichert immobilienwirtschaftliche Unternehmen. Demgegenüber schafft aber nur Planungssicherheit die erforderliche Investitionsbereitschaft für den Mietwohnungsbau. Auch Ausnahmen für den Neubau bedeuten übrigens keinen Investitionsanreiz, sondern sind nur der teilweise Verzicht auf staatliche Regulierung. An der beschriebenen Verunsicherung der Marktteilnehmer ändert das nichts.
Fazit: Es ist unmöglich, dass allein mit mietpreisrechtlichen Eingriffen erschwinglicher, angemessener Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten gesichert werden kann. Zielführende Maßnahmen sind eine Ausweitung und Förderung des sozialen Wohnungsbaus, bürokratische und rechtliche Erleichterungen sowie die Beschleunigung von Baugenehmigungs- und Bebauungsplanverfahren. Zudem müssen Baulandreserven besser ausgenutzt werden. Subjektförderung, wie z.B. Wohngeld kann die finanzielle Lage der Mieterinnen und Mieter zielgenau verbessern.