Justiziar/Referent Recht, Energie, Bautechnik
BGH lehnt Mietminderungsanspruch ab, wenn auch der Vermieter den Lärm ohne Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.
Sachverhalt: Der Beklagte (Mieter) mietete im Jahr 2009 eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Zwischen 2013 und 2015 wurde auf dem bislang unbebauten Nachbargrundstück ein Neubau errichtet. Der Mieter zeigte den Lärm an und zahlte eine um 10 Prozent geminderte Miete. Das Amtsgericht gab der Zahlungsklage des Vermieters statt, das Landgericht wies die Klage ab.
Entscheidung: Der BGH stellt nunmehr klar, dass der Mieter keinen Mietminderungsanspruch hat und begründet dies damit, dass der Vermieter selbst keinen eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hat, sondern den Baulärm nach § 906 BGB hinnehmen muss.
Eine solche Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit ist immer dann nicht gegeben, wenn es sich um ortsübliche Beeinträchtigungen handelt, die auch nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können (§ 906 Abs. 2 BGB). Die Baugenehmigung ist hierbei zum Beispiel ein wichtiges Indiz für die Ortsüblichkeit.
Im Übrigen stellt der BGH klar, dass eine eventuelle Beschaffenheitsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zum Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung erst dann vorliegt, wenn der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.
Dafür reicht es nicht, dass der Mieter sich über die Geräuschverhältnisse der Umgebung Gewissheit verschafft hat und dies im Mietvertrag erwähnt wird. Es müsste zusätzlich erkennbar sein, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für einen unveränderten Fortbestand der Geräuschverhältnisse der Umgebung auch dann hätte übernehmen wollen, wenn er auf diese regelmäßig keinen Einfluss.
Praxistipp: Keine Prognosen ohne Not! Vermieter sollten bei Vertragsabschluss und bei Übergabe der Mietsache nach Möglichkeit keine Aussagen zum Fortbestand von Umweltbedingungen treffen.
Sehr praxisrelevant sind auch die Ausführungen des BGH zur Beweislastverteilung. Denn macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, hat der Mieter zunächst darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung i. S. d. § 906 I 1 BGB handelt. Dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, reicht als gerichtlicher Vortrag nicht aus..