Verbandsanwalt des BFW Bundesverbandes/Referent Recht und Bautechnik
Beim Verkauf von Bestandsimmobilien kann der Erwerber weiterhin „fiktive“ Mängelbeseitigungskosten verlangen. Das hat der fünfte Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19). Die Entscheidung wurde zwar im vollen Wortlaut noch nicht veröffentlicht, den wesentlichen Inhalt hat der BGH aber vorab bekannt gegeben.
Zur Entscheidung stand eine Situation, wie sie nicht selten bei Immobilienverkäufen aus dem Bestand vorkommt. Es hatten sich Mängelerscheinungen – hier Feuchtigkeitseintritt von außen – gezeigt. Der Käufer verlangt vom Verkäufer die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten, die er durch ein Sachverständigengutachten bzw. einen Kostenvoranschlag ermittelt hat. Der Verkäufer lehnte ab, unter anderem mit der Begründung, es stehe dem Käufer nicht zu, „fiktive“ Beseitigungskosten zu verlangen. Allenfalls könne er nach durchgeführten Arbeiten die tatsächlich entstanden Kosten ersetzt verlangen.
Dabei stützte sich der Beklagte offenbar auf eine Anfang 2018 ergangene Entscheidung des für das Werkvertragsrecht zuständigen 7. BGH-Senats (VII ZR 46/17). Der hatte in einem viel beachteten Urteil – wir hatten darüber berichtet – für werkvertragliche Mängelansprüche die Abrechnung auf fiktiver Basis eines Kostenvoranschlages abgelehnt.
Für den Verkauf einer Bestandsimmobilie ist jetzt in dem neuen Urteil die Möglichkeit der fiktiven Abrechnung, wie sie seit Jahrzehnten allgemein anerkannt war, bestätigt worden. In dem Urteil wird ausdrücklich herausgestellt, dass man sich damit nicht im Gegensatz zu dem Urteil von 2018 setzt, weil nicht um denselben Sachverhalt ging sondern 2018 ein Werkvertrag = Neubau und jetzt ein Kaufvertrag = Gebrauchtimmobilie zu beurteilen war.
Zur erwähnen ist noch, dass bei fiktiver Abrechnung, auch dies hat der BGH jetzt noch einmal bestätigt, die für die Mängelbeseitigung potenziell anfallende Umsatzsteuer nicht verlangt werden kann. Diese sei erst zu ersetzen, wenn sie auch tatsächlich angefallen ist, also nach erfolgter Mängelbeseitigung.
- RA Hans-Ulrich Niepmann
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