Baulandkommission hat ihre Arbeit aufgenommen

1,5 Millionen neu gebaute Wohnungen bis 2021. So lautet der politische Wille der Bundesregierung bis zum Ende der Legislaturperiode. Der größte Hemmschuh für die Erreichung dieses Ziels ist der Mangel an ausreichend verfügbarem Bauland. Das knappe Angebot und der Investitionsdruck von Investoren lassen die Preise steigen und machen vielerorts einen bezahlbaren Wohnungsneubau unmöglich. Um Abhilfe zu schaffen, hat die eigens im Koalitionsvertrag vereinbarte sogenannte Baulandkommission unter Vorsitz von Staatssekretär Marco Wanderwitz (CDU) nun seine Arbeit aufgenommen.

Die mit Vertretern von Bund, Ländern und Kommunen, aus Verbänden und der Wissenschaft sowie mit weiteren Fachexperten besetzte Kommission will konkrete Handlungsempfehlungen für eine schnelle und nachhaltige Baulandmobilisierung erarbeiten. Der BFW Bundesverband unterstützt sämtliche politische Bestrebungen, Hemmnisse bei der Bereitstellung von Bauland abzubauen und den entsprechenden Dialog zwischen Immobilienwirtschaft und Politik zu befördern, den für den BFW Vizepräsident Frank Vierkötter führt.

Frank Vierkötter

Allerdings ist bei der genannten Zielstellung kaum noch Zeit für lange Diskussion. Es braucht schnelle und schnell umsetzbare Ergebnisse. Nicht nur der Bund, sondern insbesondere auch die Länder und Kommunen müssen sich den politischen Willen der Bundesregierung  im Rahmen ihrer Verantwortung zu eigen machen.

Entscheidend für den Erfolg der Kommission ist für den BFW darüber hinaus der Umstand, dass hauptsächlich die mittelständische Immobilienwirtschaft vor Ort Treiber des Wohnungsneubaus ist und insofern besonderes Gehör finden muss. Ohne ein allgemeines Neubauklima, das die  unternehmerische Investitions- und Risikobereitschaft unserer Mitglieder stärkt, ist das Neubauvolumen in der angestrebten Größenordnung nicht zu realisieren.

Im Mittelpunkt der Kommissionsarbeit sollen drei Themenkomplexe stehen:

  • Vereinfachung und Beschleunigung des planungsrechtlichen Verfahrens
  • Identifizierung von Wohnbaupotentialflächen
  • eine dem bezahlbaren Wohnungsneubau förderliche Bodenpolitik.

Derzeit wird die Frage diskutiert, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen des Baugesetzbuches (BauGB) modifiziert werden könnten, um die Baulandbereitstellung zu intensivieren.

Während einige Teilnehmer hier zusätzliche Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten der Kommunen ins Spiel bringen, sieht der BFW den Schwerpunkt der erforderlichen Diskussion in anderen Bereichen und wird seinen Einfluss in der Kommission dahingehend geltend machen.

Auch wir haben die lange Entwicklungsdauer von Wohnbauflächen als eines der Hauptprobleme der Baulandmobilisierung identifiziert. Oftmals liegt diese schon in einer zu dünnen Personalstärke,  geringer Erfahrung oder fehlendem Fachwissen auf kommunaler Seite begründet, vielfach aber auch bereits in dem Umstand, dass Potentialflächen für den Wohnungsbau den Stadtentwicklungsbehörden schlichtweg nicht bekannt sind.

Ein noch viel wichtigerer Aspekt aus Sicht des BFW ist allerdings die stadtplanerische Praxis einer vermehrten Aufstellung von Bebauungsplänen in §34 BauGB-Gebieten, ungeachtet der gesetzgeberischen Intention einer grundsätzlichen Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, die für eine dringend benötigte Nachverdichtung tauglich wäre. Die vielfach dafür angeführte Sicherung von Qualität verfängt unserer Meinung nach nicht. So fordert der Wortlaut des § 34 BauGB durch den Umstand des Einfügens in die nähere Umgebung, die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Nicht-Beeinträchtigung des Ortsbildes ebenfalls bauliche Qualitäten. Auch lässt sich die Absicht der Kommunen, durch B-Planverfahren die frühzeitige Einbeziehung der Bewohnerschaft zu gewährleisten, ebenso durch andere Formen der Öffentlichkeitsarbeit realisieren. Dies umso mehr, als allein schon der Bauherr ein eigenes Interesse an einer überwiegenden Neubauakzeptanz in der Nachbarschaft hat. Wir sind der Meinung, dass Bebauungspläne in § 34 BauGB-Gebieten nur noch dann zulässig sein sollten, wenn ihre Festsetzungen auch eine deutliche Steigerung des Maßes der baulichen Nutzung zum Gegenstand haben.

Eine weitere wichtige Stellschraube im Prozess der Baulandaktivierung liegt in der Dauer von B-Planverfahren, die kostengünstiges Bauen unmöglich macht. Dringend geboten sind hier die Einführung von Zwischenfristen und einer Maximalfrist des Verfahrens und eine damit korrespondierende Beschränkung der Anzahl der Stellungnahmen der Fachämter. Die fachbehördlichen Begehrlichkeiten hinsichtlich von verfahrensbegleitenden Fachgutachten haben mittlerweile ein Ausmaß angenommen, das das kommunale Gesamtprojekt „Wohnungsbau“ aus dem Auge verliert. Es sollte doch Konsens sein, dass beispielsweise ein jüngst in Hamburg verlangtes Geruchsgutachten wegen einer in der Nachbarschaft ansässigen Kaffeerösterei Wohnungsneubau nicht verzögern darf. Dies umso mehr, als die Aussagekraft eines solchen Gutachtens aufgrund der Subjektivität der Erkenntnisse zumindest zweifelhaft sein dürften.  Auch treten wir für einen verpflichtenden Einsatz des vereinfachten Verfahrens unter den Vorgaben des § 13 Abs. 1 BauGB ein.

Schließlich sehen wir ausufernde Auflagen im Rahmen städtebaulicher Verträge als problematisch an. Ursprünglich als Instrument zur Beschleunigung der städtebaulichen Entwicklung erdacht, konterkarieren eine Fülle von Regelungen und entsprechend lange Abstimmungsprozesse immer häufiger diese Intention. Die Bestimmung des § 11 Abs. 2 BauGB, wonach eine zu erbringende Leistung nicht ohnehin geschuldet und angemessen sein muss, läuft aufgrund der knappen Angebotssituation an baureifen Grundstücken vielfach ins Leere. Sinnvoll wäre es, Ermessensspielräume für Kommunen so zu reduzieren, dass Verträge nach Abschluss unter Umständen überprüft und angepasst werden können.

Schon Mitte des Jahres sollen konkrete Ergebnisse der Kommission vorliegen. Wie werden weiter berichten.

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