BauGB-Novelle: Vereinfachung und Beschleunigung mit Grenzen- ein Überblick      

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau‑ und Raumordnungsrechts („BauGB II“) veröffentlicht.

An der Länder‑ und Verbändeanhörung wird sich auch der BFW mit einer Stellungnahme beteiligen. Stellungnahmefrist ist der 29. April 2026.

BFW- Mitglieder sind ausdrücklich eingeladen, Hinweise, Anmerkungen und Praxiserfahrungen einzubringen. Rückmeldungen bitte an franco.hoefling@bfw-bund.de. Wir bedanken uns für Ihre Unterstützung.

Wie geht es weiter?

Nach Abschluss der Länder‑ und Verbändeanhörung soll der Gesetzentwurf in das Kabinett eingebracht werden. Der Kabinettsbeschluss ist, vorbehaltlich der Zustimmung der beteiligten Ressorts, noch vor der parlamentarischen Sommerpause vorgesehen. Danach beginnt das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren.

Worum geht es?

Der Entwurf enthält weitreichende Änderungen im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung sowie im Raumordnungsgesetz. Ziel ist es nach Darstellung des BMWSB, Planungsverfahren zu beschleunigen, Kommunen mehr Handlungsspielräume zu eröffnen und den Wohnungsbau stärker zu priorisieren.

Eine Bewertung des 174 Seiten langen Entwurfes ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend möglich. Bereits jetzt zeigt sich jedoch: Der Entwurf enthält Ansätze zur Beschleunigung und Vereinfachung der bauplanungsrechtlichen Verfahren, jedoch auch eine Ausweitung staatlicher Steuerungs‑ und Eingriffsbefugnisse. Ob die gesetzgeberischen Ziele tatsächlich erreicht werden, wird, wie zuletzt auch beim Bau-Turbo, maßgeblich von der interessengerechten Umsetzung auf kommunaler Ebene abhängen. Abzuwarten bleibt auch, inwieweit staatliche Steuerungs- und Eingriffsbefugnisse die avisierten Vereinfachungen entwerten.   

Im Folgenden ein erster Überblick:

Eckpunkte

• Wohnungsbau im überragenden öffentlichen Interesse (§ 1 Abs. 7a BauGB‑E; §§ 34, 45 BNatSchG‑E)
• Vereinfachung der Umweltprüfung (§ 2a BauGB‑E; Anlagen 1 und 2 BauGB‑E; Anpassungen im UVPG‑E)
• Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens und zeitliche Zielvorgaben (§§ 2 Abs. 4, 3, 4, 4b, 6a, 10a BauGB‑E)
• Abbau von Mehrfachbeteiligungen und materielle Präklusion (§§ 3 Abs. 3, 4a Abs. 3 und 6 BauGB‑E)
• Stärkung der Innenentwicklung (§§ 13, 13a, 175a BauGB‑E)
• Steuerungsmöglichkeiten im Außenbereich (§ 5 Abs. 5, § 35 BauGB‑E)
• Multifunktionale Nutzung und Nutzungsmischung (§ 9 BauGB‑E; §§ 6, 7, 11, 20a BauNVO‑E)
• Serielles und modulares Bauen (§§ 17, 20 BauNVO‑E)
• Klimaresilienz und städtische Ökosystemgebiete (§§ 9, 58a, 135e ff. BauGB‑E)
• Kommunale Vorkaufs‑ und Erwerbsrechte (§§ 24–28b BauGB‑E)
• Anpassung des Raumordnungsrechts – regionaler Wohnraumbedarf (§ 29 ROG‑E)

Im Einzelnen:

Wohnungsbau im überragenden öffentlichen Interesse (§ 1 Abs. 7a BauGB‑E; §§ 34, 45 BNatSchG‑E)

Regelungsinhalt: Für Bebauungspläne, die im Aufstellungsbeschluss ausdrücklich als Bebauungspläne zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs bezeichnet werden, wird gesetzlich normiert, dass die vorgesehene Wohnbebauung im überragenden öffentlichen Interesse liegt (§ 1 Abs. 7a BauGB‑E). Dies gilt auch für im Bebauungsplan festgesetzte, die Wohnbebauung ergänzende Nutzungen, insbesondere soziale, kulturelle, gesundheitliche oder versorgungsbezogene Einrichtungen. Ergänzende Voraussetzung für die Eröffnung des Anwendungsbereiches ist auch eine Rechtsverordnung nach § 201a BauGB-E, nach der es sich um ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handeln muss.

Parallel dazu wird der Wohnungsbau im Bundesnaturschutzgesetz ausdrücklich als zwingender Grund des überwiegenden öffentlichen Interesses verankert. Die planerische Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB bleibt erhalten. Ihre Gewichtung wird jedoch zugunsten des Wohnungsbaus verschoben.

Ziel: Nach der Konzeption des Entwurfes soll der Wohnungsbau gegenüber konkurrierenden Belangen, insbesondere des Umwelt‑ und Naturschutzes, gestärkt werden, ohne die Abwägung insgesamt aufzugeben.

BFW: Die Zielsetzung ist nachvollziehbar und grundsätzlich zu begrüßen. Die Regelung kann Kommunen ein belastbareres rechtliches Fundament für wohnungsbezogene Planungen geben.

In der Praxis wird ihre Wirkung jedoch maßgeblich davon abhängen, ob der dringende Wohnbedarf konkret, nachvollziehbar und rechtssicher begründet wird. Ein Automatismus zugunsten des Wohnungsbaus entsteht nicht. Planungssicherheit bleibt weiterhin eine Frage der Abwägungsqualität im Einzelfall.

Vereinfachung der Umweltprüfung (§ 2a BauGB‑E; Anlagen 1 und 2 BauGB‑E; Anpassungen im UVPG‑E)

Regelungsinhalt: Die Umweltprüfung wird strukturell neu gefasst. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist künftig nur noch bei planfeststellungsersetzenden Bebauungsplänen sowie bei ausdrücklich UVP‑pflichtigen Vorhaben erforderlich. Zentral ist der verpflichtend festzulegende Untersuchungsrahmen, der Umfang und Tiefe der Umweltprüfung bestimmt (§ 2a Abs. 2 BauGB‑E). Hinzu kommen Regelungen zur Nutzbarkeit vorhandener Umweltgutachten sowie erhöhte Schwellenwerte für beschleunigte Verfahren der Innenentwicklung (§ 13a BauGB‑E).

Ziel: Ziel ist eine Beschleunigung von Planungsverfahren durch Konzentration auf tatsächlich relevante Umweltbelange, ohne das Schutzniveau abzusenken.

BFW: Die Zielsetzung ist sachgerecht. Die Betonung des Untersuchungsrahmens kann zu einer spürbaren Entlastung beitragen, wenn Kommunen diesen Spielraum aktiv nutzen.

Entscheidend wird jedoch sein, ob die neue Struktur zu einer veränderten Verwaltungspraxis führt oder ob aus Vorsicht weiterhin umfassend geprüft wird. Ohne eine entsprechende Umsetzungsbereitschaft bleibt das Beschleunigungspotenzial sehr begrenzt.

Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens und zeitliche Zielvorgaben (§§ 2 Abs. 4, 3, 4, 4b, 6a, 10a BauGB‑E)

Regelungsinhalt: Das Bauleitplanverfahren soll künftig vollständig digital durchgeführt werden. Der Standard XPlanung wird verbindlich für Planerstellung, Beteiligung, Bekanntmachung und Veröffentlichung von Flächennutzungs‑ und Bebauungsplänen.

Ergänzend werden bundeseinheitliche zeitliche Zielvorgaben eingeführt: Bauleitplanverfahren sollen grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen werden; zwischen Beteiligung und Planbeschluss sollen maximal zwölf Monate liegen (§ 4b BauGB‑E). Der Verfahrensstand ist fortlaufend online zu dokumentieren.

Ziel: Planungsverfahren sollen planbarer, transparenter und effizienter gestaltet werden.

BFW: Die vollständige Digitalisierung bietet Chancen für mehr Transparenz und Nachvollziehbarkeit. Gleichzeitig besteht das Risiko, dass zusätzliche formale und technische Anforderungen neue Engpässe erzeugen, insbesondere in personell schwach ausgestatteten Kommunen.

Die vorgesehenen Fristen entfalten vor allem organisatorische und politische Steuerungswirkung. Ein einklagbarer Anspruch auf Beschleunigung ist nicht vorgesehen.

Abbau von Mehrfachbeteiligungen und materielle Präklusion (§§ 3 Abs. 3, 4a Abs. 3 und 6 BauGB‑E)

Regelungsinhalt: Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wird fakultativ (§ 3 Abs. 3 BauGB‑E), das heißt, die Gemeinde entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen über ihre Durchführung.

Erneute Beteiligungen sollen nur noch bei neu oder stärker betroffenen Belangen notwendig sein.

Zudem wird – soweit europarechtlich zulässig – eine materielle Präklusion eingeführt: Einwendungen, die nicht fristgerecht erhoben werden, sind später ausgeschlossen, auch in gerichtlichen Verfahren (§ 4a Abs. 6 BauGB‑E).

Ziel: Ziel ist die Straffung der Verfahren sowie eine Reduzierung von Klagerisiken und Rechtsunsicherheiten.

BFW: Die Straffung der Beteiligungsschritte kann Verfahren deutlich verkürzen. Die materielle Präklusion bietet Potenzial für mehr Rechts‑ und Planungssicherheit. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an eine formell fehlerfreie Beteiligung, da diese Grundlage der Präklusion ist.

Zudem wird – soweit europarechtlich zulässig – eine materielle Präklusion eingeführt: Einwendungen, die nicht fristgerecht erhoben werden, sind später ausgeschlossen, auch in gerichtlichen Verfahren (§ 4a Abs. 6 BauGB‑E).

Stärkung der Innenentwicklung (§§ 13, 13a, 175a BauGB‑E)

Regelungsinhalt: Der Entwurf stärkt die Innenentwicklung durch erweiterte Anwendungsbereiche vereinfachter und beschleunigter Verfahren sowie durch die Einführung eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts zur Stärkung der Innenentwicklung (§ 175a BauGB‑E).

Ziel: Zusätzlicher Wohnraum soll vorrangig durch Nachverdichtung, Umnutzung und Mobilisierung innerstädtischer Flächen geschaffen werden.

BFW: Planungsrechtliche Erleichterungen können Investitionen im Bestand erleichtern. In der Praxis bleibt jedoch entscheidend, ob Kommunen Nachverdichtung politisch mittragen und die sehr wahrscheinlichen Nutzungskonflikte konstruktiv moderieren. Rechtliche Instrumente allein ersetzen keine örtliche Akzeptanz.

Steuerungsmöglichkeiten im Außenbereich (§ 5 Abs. 5; § 35 BauGB‑E)

Regelungsinhalt: Der Flächennutzungsplan wird funktional aufgewertet. Kommunen können Darstellungen im FNP künftig eine privilegierende Wirkung für bestimmte Außenbereichsvorhaben zuweisen.

Ziel: Kommunen sollen schneller und flexibler in der Lage sein, gezielte Entwicklungen im Außenbereich zu steuern.

BFW: Dies stellt einen Paradigmenwechsel dar und eröffnet neue Handlungsspielräume. Für Investoren steigt zugleich die Bedeutung des Flächennutzungsplans als strategisches Steuerungsinstrument.

Multifunktionale Nutzung und Nutzungsmischung (§ 9 BauGB‑E; §§ 6, 7, 11, 20a BauNVO‑E)

Regelungsinhalt
Die Baunutzungsverordnung wird angepasst, um Nutzungsmischung und multifunktionale Flächennutzung zu erleichtern. Hierzu zählen neue Sondergebietstypen, die Öffnung von Kerngebieten für das Wohnen (optional) sowie neue Festsetzungsmöglichkeiten wie die Verkaufsflächenzahl (§ 20a BauNVO‑E).

Ziel: Flächen sollen effizienter genutzt und Nutzungskonflikte durch flexiblere planerische Vorgaben reduziert werden.

BFW: Die Änderungen eröffnen zusätzliche Spielräume, insbesondere im Bestand. Ihre Wirkung hängt jedoch vollständig von der kommunalen Planungspraxis ab. Ohne eine aktive Anpassung bestehender Bebauungspläne bleiben die Potenziale ungenutzt.

Serielles und modulares Bauen (§§ 17, 20 BauNVO‑E)

Regelungsinhalt: Der Vollgeschossbegriff wird vereinheitlicht und das Maß der baulichen Nutzung präzisiert, um serielle und modulare Bauformen zu erleichtern.

Ziel: Standardisierte Bauformen sollen bundesweit besser skalierbar werden.

BFW: Die Klarstellungen sind sinnvoll, wirken jedoch eher unterstützend als strukturverändernd. Serielles Bauen wird in erheblichem Maße von bauordnungsrechtlichen, finanziellen und praktischen Rahmenbedingungen abhängen. Bauordnungsrecht ist Ländersache.

Klimaresilienz und städtische Ökosystemgebiete (§§ 9, 58a, 135e ff. BauGB‑E)

Regelungsinhalt: Der Entwurf erweitert die Festsetzungsmöglichkeiten zur Klimaanpassung und führt einen neuen Regelungskomplex zu städtischen Ökosystemgebieten ein, einschließlich Wiederherstellungs‑ und Ausgleichspflichten.

Ziel: Städte und Gemeinden sollen resilienter gegenüber den Folgen des Klimawandels werden und europarechtliche Vorgaben umsetzen.

BFW: Die Ziele sind nachvollziehbar. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft besteht jedoch die Gefahr zusätzlicher Kosten und Investitionsrisiken. Verhältnismäßigkeit und wirtschaftliche Tragfähigkeit (Angemessenheit) der Vorgaben vor Ort werden entscheidend sein.

Kommunale Vorkaufs‑ und Erwerbsrechte (§§ 24–28b BauGB‑E)

Regelungsinhalt: Die kommunalen Vorkaufs‑ und Erwerbsrechte werden erheblich ausgeweitet, unter anderem durch neue Mitteilungspflichten (§ 28b BauGB‑E) und ein neues Erwerbsrecht (§ 28a BauGB‑E). Insbesondere eine geplante Erweiterung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB rückt derzeit in den Fokus der aktuellen Diskussion. Nach dem Entwurf sollen Kommunen künftig ein Vorkaufsrecht auch dann ausüben können, wenn „Tatsachen die Annahme rechtfertigen“, dass ein Erwerber organisierte Kriminalität oder Bestrebungen gegen die freiheitlich‑demokratische Grundordnung unterstützt. Teilweise ist dafür sogar eine Einbindung von Polizei und Verfassungsschutz vorgesehen, einschließlich neuer Übermittlungstatbestände im Bundesverfassungsschutzgesetz. Weitere Infos hier.

Ziel: Kommunen sollen handlungsfähiger werden, um Missstände zu beseitigen und soziale Strukturen zu sichern.

BFW: Kommunale Vorkaufsrechte kosten Geld und bauen keine Wohnungen. Die sehr komplexe Ausgestaltung und Überdehnung des Bauplanungsrechts setzt insofern falsche Schwerpunkte, geht weit über Problemfälle hinaus und greift tief in Eigentums‑ und Vertragsfreiheit ein. Hier besteht aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft erheblicher Korrekturbedarf. Weitere Infos hier.

Anpassung des Raumordnungsrechts – regionaler Wohnraumbedarf (§ 29 ROG‑E)

Regelungsinhalt: Die Länder werden verpflichtet, in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten Vorranggebiete für den regionalen Wohnraumbedarf auszuweisen.

Ziel: Wohnraum soll ausdrücklich als raumordnerische Pflichtaufgabe verankert werden.

BFW: Die Regelung kann zur Flächenmobilisierung beitragen, greift jedoch tief in die Planungssystematik ein. Die praktische Wirkung hängt stark von der konkreten Umsetzung auf Landes‑ und Regionalebene ab

Zusammenfassung und Ausblick

Der Referentenentwurf zum BauGB II setzt Impulse zur Modernisierung des Planungsrechts und eröffnet Chancen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus. Gleichzeitig werden staatliche Steuerungsinstrumente deutlich ausgeweitet. Hier besteht erheblicher Anpassungsbedarf.

Ob die Reform in der Praxis zu mehr Wohnraum führt, wird maßgeblich von einer kommunalen Umsetzung mit Augenmaß abhängen.

Der BFW wird den weiteren Gesetzgebungsprozess konstruktiv kritisch begleiten und sich mit Änderungsvorschlägen in die Anhörung einbringen.

Wir halten Sie auf dem Laufenden.