BauGB 2026: Wie geht es weiter?

Die erste Stufe der BauGB‑Reform, der Bau-Turbo, ist seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft. Das BMWSB begleitet die Anwendung bis März 2026 mit einem Umsetzungslabor. Der BFW ist gemeinsam mit BFW-Mitgliedern beteiligt. Geplant sind Handlungsempfehlungen für Kommunen und Immobilienwirtschaft.

Für die zweite Stufe liegt derzeit noch kein Referentenentwurf vor. Politisch wird ein Verfahren im Frühjahr 2026 und eine Verabschiedung vor der Sommerpause angestrebt. Der Gesetzentwurf vor dem Ampel-Aus, der Koalitionsvertrag und ein Kabinettbeschluss zum weiteren Vorgehen lässt bereits jetzt auf relevante Eckpunkte schließen. Der BFW hat sich auch zu diesem Gesetzgebungsvorhaben mit eigenen Vorschlägen in den politischen Diskussionsprozess eingebracht.

BFW-Ziel ist es, das Bauen bauplanungsrechtlich zu vereinfachen. Wir freuen uns weiterhin über Ihre Hinweise und Vorschläge aus der Praxis, um diese in die politische Entscheidungsfindung einzubringen.

Vorrang für den Wohnungsbau

Die angekündigte Einführung eines Abwägungsvorrangs für Wohnungsneubau in angespannten Märkten ist sinnvoll, um Zielkonflikte zu Gunsten des Wohnungsbaus schneller zu lösen. Entscheidend dürfte jedoch sein, dass der Vorrang nicht mit neuen Prüf‑ und Dokumentationspflichten belastet wird. Der BFW schlägt insbesondere präzise Entlastungen in der BauNVO vor, die Nachverdichtung ohne Zusatzschleifen ermöglichen:

• In einem § 16 Abs. 6 BauNVO (neu) sollte klargestellt werden, dass Orientierungswerte überschritten werden können, wenn es die städtebauliche Entwicklung erfordert.
• § 16 Abs. 6 Satz 3 BauNVO (neu): Eine einfache Anhebung von GFZ/GRZ in bestehenden Bebauungsplänen zur maßvollen Innenentwicklung vorsehen.
• § 17 Abs. 1 BauNVO: Die Obergrenzen vertretbar anheben, um mehr Wohnraum bei begrenzter zusätzlicher Versiegelung zu ermöglichen. [

Als Kostensenker im Mietwohnungsbau adressiert der BFW zudem die Realteilungspflicht: „Bei Mietwohnungsbau soll im Bebauungsplan festgelegt werden, dass eine Realteilung nicht erforderlich ist, sofern keine Eigentumsbildung erfolgt und die städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt… Die GRZ/GFZ sollen bei Mietwohnungsbau auf das Gesamtgrundstück bezogen werden, sofern keine Realteilung erfolgt und die Nutzung dauerhaft einheitlich bleibt.“

Vorkaufsrecht für Kommunen

Die politische Linie sieht u.a. eine Stärkung kommunaler Vorkaufsrechte vor. Der BFW lehnt jedoch eine pauschale Ausweitung staatlicher Eingriffe ab: Denn „…Vorkaufsrechte bauen keine Wohnungen. In sozialen Erhaltungsgebieten schützen sie Bestandsmieter, schaffen aber keine einzige neue Wohnung und mobilisieren kein Bauland…“  

Klimaanpassung und städtebauliche Verträge

Maßnahmen zur Klimaanpassung gehören sicherlich in die Bauleitplanung, aus Sicht des BFW jedoch nur wirtschaftlich tragfähig. Der BFW positioniert sich eindeutig zu Vertragslasten: „Eine Erweiterung des Regelungskatalogs für städtebauliche Verträge kommt nicht in Betracht. Anderenfalls wird das Bauen weiter erschwert… Der Staat kann sich nicht unbegrenzt von allen Pflichten durch städtebauliche Verträge lösen. Das hat Grenzen und muss mit Art. 14 GG vereinbar sein…“

TA Lärm und TA Luft

Der BFW fordert praxistaugliche, rechtssichere Anpassungen:

• Verkehrslärm gleichstellen (Nr. 7.4 TA Lärm): „Die von Gewerbe ausgehenden Fahrzeuggeräusche sollten den Immissionen des Verkehrs gleichgestellt und nicht als Anlagengeräusche mitgezählt werden.“
• Schutz außen verankern, passiven Lärmschutz zulassen (A.1.3, Nr. 6.1 TA Lärm): Immissionsrichtwerte primär außen vor der Fassade; passiver Lärmschutz ist immer dann zulässig, wenn ansonsten nicht gebaut werden könnte.
• Gemengelagen auf Projekte „in Planung“ ausdehnen (Nr. 6.7 TA Lärm): Anwendbarkeit auch auf zukünftige Wohnbauprojekte klarstellen und Zwischenwerte mithilfe Nr. 7.5 Satz 2 TA Lärm‑E definieren.

Digitalisierung und Verfahrensbeschleunigung

Digitale Verfahren und Verfahrensbeschleunigung sind überfällig. Ergänzend schlägt der BFW zur kurzfristigen Entlastung vor, externe Fachunterstützung in der Bauleitplanung durch eine Klarstellung gesetzlich zu ermöglichen, wenn Fristen erkennbar nicht gehalten werden können: „…Um die kommunale Handlungsfähigkeit zu stärken und die Verfahren zu beschleunigen, braucht es eine gesetzliche Klarstellung, dass Kommunen bei nicht fristgerechter Umsetzung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen verpflichtet sind, externe fachliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen – sofern dies zur Beschleunigung beiträgt und wirtschaftlich vertretbar ist. Diese Klarstellung sollte idealerweise in § 4b BauGB erfolgen, alternativ in einer flankierenden Verwaltungsvorschrift oder Förderrichtlinie. Ziel ist es, die Nutzung externer Ressourcen zu stärken, ohne die kommunale Planungshoheit zu gefährden…“

Wir halten Sie auf dem Laufenden.