WEG-Reform – noch Nachbesserungsbedarf

Im Rahmen der Verbändeanhörung zu dem vom BMJV vorgelegten Referentenentwurf zur WEG-Reform hat der BFW am 14. Februar 2020 eine Stellungnahme abgegeben. Grundlage der Stellungnahme sind die im Fachausschuss Immobilienmanagement/WEG und den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände erarbeiteten Lösungsvorschläge. Der BFW wird den Reformprozess weiterhin aktiv begleiten.

Auch wenn der ganzheitliche Ansatz der WEG-Reform und die frühzeitige Einbeziehung der Immobilienwirtschaft positiv zu bewerten sind, so sind die Änderungen in der Gesamtschau noch sehr unausgewogen und vielfach praktisch nicht rechtssicher anwendbar. So dürfen sich Vereinfachungen wie hier auch nicht nur darauf beschränken, lediglich Gesetzestext der alten Fassung zu streichen, sondern müssen tatsächlich zu einer schlankeren Regelung führen, die die praktische Umsetzung vereinfacht. Hierfür besteht noch erheblicher Nachbesserungsbedarf.

Wesentliche Regelungen und Kritikpunkte

Mietrechtlicher Duldungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter für bauliche Maßnahmen

(§ 554 BGB-E)

Maßgeblicher Schwachpunkt des Gesetzentwurfes sind die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht, die es dem Mieter erlauben sollen, bauliche Veränderungen für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder zum Einbruchsschutz gegen den Vermieter durchzusetzen. Diese Norm muss gestrichen werden. Denn diese durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Die Regelung ist auch enorm streitanfällig, weil es wohl kaum ein Vermieter zulassen wird, dass ein Mieter in Eigenregie Baumaßnahmen durchführt, die gerade im Fall der Ladeinfrastruktur ohne Weiteres Gefahren oder baurechtswidrige Veränderungen schaffen können. Der Abwägungsvorgang zur Zumutbarkeit der Maßnahme wird in der Praxis dazu führen, dass insbesondere im Falle der Ladeinfrastruktur wegen der damit verbundenen Eingriffsintensität und Risiken kaum ein Mieter gegen den Willen des Vermieters agieren kann. Soweit dies dennoch versucht wird, werden die Beteiligten in kostenintensive Rechtsstreitigkeiten und Gerichtsverfahren getrieben. Dies muss vermieden werden.

Zeitliche Vorverlagerung des Anwendungsbereiches des WEG auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 8 Abs. 3, 9a WEG-E)

Die Neuregelung stellt nunmehr klar, dass die Vorschriften des WEG unter den o. g. Voraussetzungen bereits auf das Anlauf- oder Gründungsstadium einer Wohnungseigentümergemeinschaft anwendbar sind. Dies ist insbesondere für das Innenverhältnis zwischen teilenden Eigentümern und Ersterwerbern essentiell (siehe auch BGH, Beschluss vom 5. Juni 2008, NJW 2008, 2639, 2640). Denn zwischen Verkauf und Übergabe der Wohnungen einerseits und der Eintragung des ersten Miteigentümers andererseits können erfahrungsgemäß Monate oder auch Jahre liegen.

Das gilt insbesondere bei einem Kauf vom Bauträger, wenn der Erwerber unter Berufung auf Gewährleistungsansprüche Kaufpreisanteile zurückhält, Auflassung und Eigentumsumschreibung jedoch erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises geschuldet ist. Die Wohnanlage muss jedoch schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden. Dies darf nicht allein dem Veräußerer überlassen bleiben, sondern kann nunmehr unter Mitwirkung der künftigen Eigentümer nach den Regeln des WEG-Rechts erfolgen, deren Geltung die Beteiligten ja ohnehin anstreben.

Beschluss zur Durchführung baulicher Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG-E)

Alle baulichen Veränderungen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die damit einhergehende Vereinfachung führt dazu, dass Beschlüsse für bauliche Veränderungen auch für juristisch ungeschulte Eigentümer leichter und rechtssicherer gefasst werden können.

Andererseits erhöht sich dennoch die Wahrscheinlichkeit für Rechtsstreitigkeiten, weil sich die Anzahl überstimmter Eigentümer mit einer für sie negativen Kostenfolge gegenüber der bisherigen Gesetzeslage erhöht.

Diese Rechtsstreitigkeiten verlagern sich auf die Frage, ob eine Veränderungssperre gem. § 20 Abs. 4 WEG-E greift oder nicht. Um eine erhebliche Zunahme von Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, müssen daher die Begrifflichkeiten in § 20 Abs. 4 WEG-E so klar formuliert werden, dass sie trotz der erforderlichen Abstraktheit eine relativ rechtssichere Orientierung für die Normadressaten gewährleisten. Hierfür besteht erheblicher Nachbesserungsbedarf.

Um im Übrigen einen angemessenen Ausgleich der Eigentümerinteressen zu ermöglichen, ist das vorgesehene ersatzlose Streichen des Quorums für die Beschlussfähigkeit kontraproduktiv. Denn es darf nicht sein, dass einige wenige Eigentümer Beschlüsse über kostenintensive bauliche Veränderungen fassen, die dann erhebliche Kostenfolgen für die gesamte Gemeinschaft haben. Dies geht zu weit. Es muss daher im laufenden Gesetzgebungsverfahren diskutiert werden, inwieweit Regelungen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung fortgeführt werden.

Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen (§ 21 Abs. 1 WEG-E)

Es ist konsequent, dass Kosten für bauliche Veränderungen, die von einem oder mehreren Wohnungseigentümern gem. § 20 Abs. 2 WEG-E veranlasst worden sind, auch nur von diesen Eigentümern getragen werden. Insofern ist es formal betrachtet auch folgerichtig, dass auch nur diesen Eigentümern die Nutzungen gebühren. Andererseits sind nach dem Wortlaut des Gesetzes privilegierte Maßnahmen denkbar, bei denen die anderen Eigentümer nicht von der Nutzung ausgeschlossen werden können (zum Beispiel Verbesserung des Einbruchsschutzes an der Hauseingangstür), aber dennoch nur die Eigentümer mit den Kosten belastet werden, die die bauliche Maßnahme gem. § 20 Abs. 2 WEG verlangt haben.

Um diesen Widerspruch in den Kostenfolgen von § 20 Abs. 1 WEG-E aufzulösen, sollte daher der Anwendungsbereich in § 20 Abs. 2 WEG klarstellend nur auf Maßnahmen beschränkt werden, die ein Wohneigentümer im Eigeninteresse verlangt.

Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen – Folgekosten (§ 21 Abs. 3 WEG-E)

In der Gesetzesbegründung wird dargelegt, dass die Kostenverteilung nicht nur die Baukosten, sondern insbesondere auch die Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung betreffen.

Da sich dies nicht aus dem Wortlaut von § 21 Abs. 3 WEG-E ergibt, muss dies noch ausdrücklich im Gesetzestext klargestellt werden.

Digitale Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG-E)

Die Beschlusskompetenz, eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation zu beschließen, ist zeitgemäß. Auch wenn die Präsenzveranstaltung nicht abgeschafft werden kann, bleibt abzuwarten, ob die damit geschaffene Beschlusskompetenz faktisch dazu führt, dass sich die Präsenzveranstaltung im Zuge der Digitalisierung zu einer fast reinen Online-Versammlung verändert.

Verlängerung der Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG-E)

Die Verlängerung der gesetzlichen Ladungsfrist ist nicht erforderlich. Denn bereits jetzt kann in den Teilungserklärungen ein längere Ladungsfrist vereinbart werden. Die gesetzliche Verlängerung der Ladungsfrist führt im Übrigen zu keinem signifikanten Mehrwert für die Wohnungseigentümer und ist in organisatorischer Hinsicht kontraproduktiv.

Exkurs: Ablauf zur Vorbereitung einer Eigentümerversammlung

Soweit Verwaltungsbeiräte vorhanden sind, treffen sich Verwaltungsunternehmen bereits jetzt mit einem erheblichen zeitlichen Vorlauf vor Versendung der Einladung mit den Verwaltungsbeiräten zur Belegprüfung (Sachkonten, Rechnungen zu den Buchungen), zur Abstimmung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung. Nachdem diese wirtschaftlich essentiellen Dinge abgestimmt worden sind, erfolgt in der Regel die Terminabstimmung für die Eigentümerversammlung und sodann der Versand der Einladung. Der zeitliche Vorlauf und die Prüfung aller wesentlichen Unterlagen unter Einbindung der Verwaltungsbeiräte bzw. der Gemeinschaft ist also bereits jetzt wesentlich umfassender und beschränkt sich nicht auf Fragen zur Ladungsfrist, sondern beginnt viel früher.

Exkurs: Zeitfenster für die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlungen

Alle Unterlagen für die Erstellung der Jahresabrechnung liegen zumeist erst bis Ende Februar des Folgejahres vor und die meisten Gemeinschaften wünschen sich eine Eigentümerversammlung bis spätestens Ende Juni des laufenden Kalenderjahres. Im Ergebnis wird eine Vielzahl der Versammlungen zwischen März und Juni des laufenden Kalenderjahres durchgeführt, wobei auch noch Ferien- und Feiertagstermine außen vor bleiben müssen. Bei Verwaltungsunternehmen mit einer größeren Anzahl von Beständen führt dies bereits jetzt zu erheblichen Herausforderungen im organisatorischen Grenzbereich.

Wegfall der Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG aF. gestrichen)

Auf den ersten Blick werden Formalien vereinfacht. Andererseits ermöglicht die Beschluss- Sammlung einen Überblick über alle von der WEG-gefassten Beschlüsse, ohne dass seitenlange Protokolle gelesen werden müssen.

Gerade vor dem Hintergrund, dass nach neuer Rechtslage mit einfacher Mehrheit zukünftig eine größere Anzahl weitreichender Beschlüsse gefasst werden können, ist es dann wohl eher sachgerecht, die Beschluss-Sammlung gesetzlich verpflichtend beizubehalten, um auch in Zukunft die Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft transparent, also umfassend und übersichtlich abzubilden.

Aufhebung der Vorschriften für die Beschlussfähigkeit (§ 25 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 4 WEG-E)

Mit der Aufhebung der Vorschriften über die Beschlussfähigkeit der WEG-Versammlung werden ebenfalls Formalien vereinfacht. Dies wirkt auf den ersten Blick positiv, birgt jedoch erhebliche Risiken für Verwerfungen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Denn diese Neuregelung kann im Extremfall dazu führen, dass nur sehr wenige Eigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen und sodann weitreichende Beschlüsse, zum Beispiel über kostenintensive bauliche Veränderungen mit der daraus resultierenden Kostenfolge für die Gemeinschaft fassen. Wenn dieser Gedanke fortgeführt wird, kann dies im Extremfall dazu führen, dass auch ein einzelner Eigentümer in der Versammlung weitreichende Beschlüsse mit erheblichen Kostenfolgen für die Gemeinschaft fassen könnte. Diese Konsequenz ist nicht nur lebensfremd, sondern führt unter Berücksichtigung von Art. 14 GG zu untragbaren Ergebnissen. Es muss daher im Gesetzgebungsverfahren zwingend noch einmal geprüft werden, ob es nicht besser ist, eine Regelung zur Beschlussfähigkeit in vereinfachter Form mit einem geringeren Quorum fortzuführen.

Streichung des objektiv wichtigen Grundes zur Abberufung des Verwalters

(§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG-E)

Der § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG (alte Fassung) erlaubt es bislang, die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken. Die Regelung muss erhalten bleiben, weil es ansonsten zu willkürlichen, lediglich subjektiv geprägten Abberufungen des Verwalters kommen kann. Dies gilt umso mehr, weil der Verwalter als Mediator in einem emotionalen Umfeld zwischen unterschiedlichsten Eigentümerinteressen fungiert. Der Erhalt von objektiven Voraussetzungen für die Abberufung ist daher essentiell, weil der Verwalter anderenfalls nicht planungssicher für die Wohnungseigentümergemeinschaft agieren kann.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG-E)

Die fast komplette Streichung des Katalogs der typischen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters wirkt einfach, ist aber ebenfalls kritisch, weil dieser Katalog bislang eine typisierende Orientierung zum typischen Aufgabenspektrum des Verwalters und der hieraus resultierenden Verwaltervergütung ermöglicht. Hier müssen Regelbeispiele beibehalten bleiben, um insbesondere auch den neu eingeführten Begriff der „gewöhnlichen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums“ näher zu bestimmen.

Verpflichtender Vermögensbericht (§ 28 Abs. 3 WEG-E)

Der Vermögensbericht schafft einen nachvollziehbaren Überblick über die gesamte wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ist daher sachgerecht, dass der Vermögensstatus gesetzlich verpflichtend neben Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung in § 28 WEG-E aufgenommen wurde. Dieser Vermögensbericht muss im Übrigen eine komplette Aufstellung des Gemeinschaftsvermögens einschließlich Forderungen und Verbindlichkeiten enthalten, um einen Abgleich mit der Buchhaltung zu ermöglichen. Hier muss noch nachgebessert werden.

Rechtssichere und zugleich flexiblere Ausgestaltung des Verwaltungsbeirats (§ 29 WEG-E)

Mit der gesetzlichen Neuregelung, die keine Mindestanzahl von Beiratsmitgliedern vorsieht, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft stärker als bisher motiviert, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen. Hierfür ist ebenso positiv, dass die Haftung der vielfach unentgeltlich tätigen Mitglieder eines Verwaltungsbeirates gem. § 29 Abs. 3 WEG-E auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt werden soll.

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