TKG-Novelle: Nebenkostenprivileg fällt weg

Die Betriebskostenverordnung hat sich zum 1. Juli 2024 geändert. Die Umlagefähigkeit von Kabelentgelten gem. § 2 Nr. 15a und b BetrKV (Breitbandkabel) wurde für alle Mietverträge abgeschafft. Umlagefähig bleiben nur noch die reinen Stromkosten für diese Anlagen sowie Wartungskosten bei Gemeinschaftsantennenanlagen. Verbraucher können nun frei entscheiden, ob und von wem sie Telekommunikationsdienste in Anspruch nehmen. Spätestens nach 24 Monaten können Verbraucher diese Verträge beenden.

Auf Anforderung übersenden wir Ihnen gern noch einmal die ausführliche Mitgliederinfo. Mail bitte an franco.hoefling@bfw-bund.de.

ALLE REGELUNGEN IM ÜBERBLICK

A) Eingriffe in bestehende Modelle

1. Mietvertrag: Betriebskostenumlage wird abgeschafft.

Diese Umlagefähigkeit gem. § 2 Nr. 15 a und b BetrKV (Breitbandkabel) wird für alle Bestandsverträge mit Wirkung zum 30. Juni 2024 für Bestandsanlagen abgeschafft. Umlagefähig bleiben ab dann nur noch die reinen Stromkosten für diese Anlagen sowie Wartungskosten bei Gemeinschaftsantennenanlagen.

2. Sonderkündigungsrecht für Gestattungsverträge zwischen Eigentümer und Netzbetreiber.

Ein Sonderkündigungsrecht gem. § 230 abs. 5 TKG kann jede Partei, also Eigentümer oder Netzbetreiber, ausüben.

Das heißt:

• Fristloses Sonderkündigungsrecht

• für alle vor dem 1. Dezember 2021 abgeschlossenen Gestattungsverträge,

• erstmalig mit Wirkung zum 1. Juli 2024 und

• soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

• Die Kündigung berechtigt nicht zum Schadenersatz.

3. Mietvertrag/Kündigungsrecht des Mieters:

Mieter/Pächter können gegenüber ihrem Vermieter/Verpächter die Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses (gem. § 71 TKG) beenden. Voraussetzung ist, dass das Miet- oder Pachtverhältnis bereits 24 Monate oder länger besteht.

Es gilt eine Übergangsfrist bis 30. Juni 2024, wenn der Telekommunikationsdienst im Rahmen des Miet- und Pachtvertrages erbracht und ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird. Da zum 1. Juli 2024 die Umlagefähigkeit ohnehin wegfällt, hat das Kündigungsrecht für den Mieter wirtschaftlich keine Bedeutung.

4. Zwischenfazit/Empfehlung:

Durch die Abschaffung der Umlagefähigkeit muss eine Vielzahl von Versorgungsverträgen nachverhandelt oder neu ausgeschrieben werden. Wegen der Kürze der Übergangszeit und knapper Baukapazitäten wird die Errichtung neuer Netze erschwert. Positiv ist, dass das Sonderkündigungsrecht gem. § 230 Abs.5 TKG für Immobilieneigentümer (s.o. zu 2.) eine weitere Handlungsoption schafft. Sie kommt jedoch nur zum Tragen, soweit vertraglich nichts anderes zwischen Immobilieneigentümer und Netzbetreiber vereinbart ist. Rechtsstreitigkeiten werden sich daher bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts vielfach auf die Frage verlagern, ob vertraglich etwas vereinbart worden ist, das die Sonderkündigung ausschließt.

Es bleibt daher dabei: Immobilieneigentümer und Netzbetreiber sind Partner. Die vertrauensvolle Zusammenarbeit steht im Mittelpunkt. Ziel muss es sein, den staatlich verordneten Umbruch der Geschäftsmodelle gemeinsam wirtschaftlich interessengerecht zu bewältigen.  Einvernehmliche Lösungen haben oberste Priorität.

B) Neue Modelle für Glasfasernetze

Grundsätze: Neue Modelle für Glasfasernetze ersetzen das bisherige System für Breitbandkabel. Die nachfolgenden Fallgruppen einschließlich Rechtsfolgen schließen sich gegenseitig aus. So können zum Beispiel Betriebskosten zukünftig nur noch dann geltend gemacht werden, wenn ein Glasfasernetz durch einen Netzbetreiber, also durch einen Dritten, erstmalig errichtet wird. Konkret gibt es zwei unterschiedliche Fallgruppen:

Immobilieneigentümer können sich für eine der Varianten entscheiden:

1. Errichtung des Glasfasernetzes durch Dritte (= Netzbetreiber)

= Glasfaserbereitstellungsentgelt+ Betriebskostenumlage

2. Errichtung des Glasfasernetzes durch den Immobilieneigentümer selbst

= Mieterhöhung nach Modernisierung

Zu den Fallgruppen im Einzelnen:

1. Fallgruppe: Errichtung des Glasfasernetzes durch Netzbetreiber

Glasfaserbereitstellungsentgelt

Errichtet ein Netzbetreiber bis zum 31. Dezember 2027 erstmalig ein Gebäude-Glasfasernetz, können Gebäude-Eigentümer und Netzbetreiber ein sogenanntes Glasfaserbereitstellungsentgelt vereinbaren, das die Kosten abdecken soll, die für die Errichtung des Netzes anfallen.

Dieses vom Gebäudeeigentümer an den Netzbetreiber zu zahlende Entgelt ist sowohl der Höhe nach als auch zeitlich gedeckelt: Es darf höchstens 60 Euro pro Jahr betragen und nur die Kosten der Netzerrichtung abdecken. Der Netzbetreiber darf das Entgelt für einen Zeitraum von in der Regel fünf Jahren, in Ausnahmefällen maximal bis zu neun Jahren, verlangen, sodass bis zu 540 Euro an Investitionen erfasst werden können. Bei Investitionen von über 300 Euro muss der Netzbetreiber dem Eigentümer eine besondere Begründung liefern.

Soweit ein Netzbetreiber ein Glasfaserbereitstellungsentgelt mit dem Gebäudeeigentümer vereinbart, ist er verpflichtet, das errichtete Netz allen nachfragenden Netzbetreibern kostenfrei zur Verfügung zu stellen.

Fazit: Auf Grund der Vielzahl gesetzlicher Beschränkungen wird das Glasfaserbereitstellungsentgelt wohl kaum praktisch relevante Investitionsanreize für den Glasfaserausbau bieten. Insbesondere auch die kostenfreie Mitnutzungsmöglichkeit für Dritte dürfte ein wesentlicher Grund sein, das Entgelt nicht zu vereinbaren, sondern neue Glasfasernetze lieber frei zu finanzieren.

Sollten Immobilienunternehmen dennoch diesen Weg beschreiten, können Vermieter Betriebsstrom und Bereitstellungsentgelt gegenüber den Mietern im Rahmen der Betriebskostenumlage gem. § 2 Nr. 15 c BetrKV (Neuregelung) geltend machen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass Mieter ihre(n) Anbieter von Telekommunikationsdiensten frei wählen.

2. Fallgruppe: Errichtung des Glasfasernetzes durch den Immobilieneigentümer selbst

Mieterhöhung nach Modernisierung:

Errichtet der Gebäude-Eigentümer selbst erstmalig ein Inhouse-Glasfasernetz, wird nunmehr in einem neuen § 555b Nr. 4 a BGB klargestellt, dass es sich hierbei um eine Modernisierung handelt, so dass die damit verbundene Wohnwertverbesserung als Mieterhöhung geltend gemacht werden kann.

Weitere Infos der Bundesnetzagentur hier.