Referent Baulandmobilisierung und Stadtentwicklung
Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vom 14. Juni 2021 wurde am 22. Juni 2021 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S. 1802) verkündet. Dementsprechend trat es am 23. Juni 2021 in Kraft.
Der vom BFW und der Immobilienwirtschaft stark kritisierte Gesetzentwurf zur Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) wurde am 7. Mai 2021 in 3. Lesung im Deutschen Bundestag angenommen und passierte anschließend den Bundesrat.
Vorausgegangen war ein Novellierungsprozess, der die gesamte Legislaturperiode andauerte; angefangen vom Wohngipfel 2018 im Kanzleramt über die Handlungsempfehlungen der eigens einberufenen „Baulandkommission“ bis hin zu einem parteipolitisch sehr umstrittenen parlamentarischen Verfahren.
Herzstück der Novelle und Bezugsnorm mehrerer Regelungen ist die Einführung einer Verordnungsermächtigung in § 201a BauGB. Danach werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu bestimmen.
Ein solcher soll per Legaldefinition vorliegen, wenn in dem in Rede stehenden Gebiet
- die Mieten stärker steigen als der bundesweite Durchschnitt,
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass Wohnraum geschaffen wird, oder
- geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Kritische Regelungen
- Einführung eines sektoralen Bebauungsplans, § 9 Abs. 2d BauGB
In im Zusammenhang bebauten Ortsteilen im Sinne von § 34 BauGB, sog. „34-Gebieten“, können fortan in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung insbesondere Flächen festgesetzt werden, „auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen“ bzw. sich ein Vorhabenträger dazu verpflichtet. Das Verfahren zur Aufstellung muss allerdings bis zum 31.12.2024 eingeleitet und der Satzungsbeschluss bis zum 31.12.2026 gefasst werden.
- Ausweitung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes, §§ 24, 25, 28 BauGB
Grundsätzlich neu ist die gesetzliche Fiktion im Zusammenhang mit Vorkaufsrechten, dass ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es erkennbar zu vorläufigen Zwecken bebaut ist, was den Anwendungsbereich sachlich ausweitet.
Der Gemeinde steht in Zukunft grundsätzlich ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB (allgemeines Vorkaufsrecht) in Gebieten nach §§ 30, 33 und 34 BauG bei städtebaulichen Misständen im Sinne von § 136 BauGB zu.
Ferner kann die Gemeinde künftig im Geltungsbereich eines B-Plans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken ihr Vorkaufsrecht durch Satzung gemäß § 25 BauGB (besonderes Vorkaufsrecht) begründen, wenn diese Grundstücke vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und es sich um ein nach § 201a BauGB bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt. Das Vorkaufsrecht erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a BauGB.
Die Ausübungsfrist des Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde wird gem. § 28 Abs. 2, S. 1 BauGB von 2 auf 3 Monate verlängert.
Weitreichende Konsequenz in der Praxis dürfte die Streichung der Worte „in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich“ in § 28 Abs. 3, S. 1 BauGB. Damit kann die Gemeinde fortan den bei Ausübung eines Vorkaufsrechtes zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert gem. § 194 BauGB bestimmen (lassen), wenn der vereinbarte Kaufpreis des ursprünglichen Grundstückskaufvertrages den Verkehrswert überschreitet. Damit entfällt die bisher in der Praxis durchaus übliche Abweichung von bis zu 20 Prozent.
- Ausweitung von Baugeboten, § 176 BauGB
Die Gemeinde erhält zusätzlich zu den bestehenden Regelungen die Möglichkeit, den Eigentümer zu verpflichten, sein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen, wenn im B-Plan Wohnnutzungen zugelassen sind und wenn es sich um ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB handelt. Davon hat die Gemeinde allerdings gemäß Absatz 3 abzusehen, wenn dies dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.
- Erschwerung von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, § 250 BauGB
Neben der Möglichkeit der Gemeinden, die Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen, besteht diese Möglichkeit nun gemäß § 250 BauGB nun auch in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten.
Positive Regelungen
Neben den zuvor genannten Neuerungen dürften folgende Regelungen positve Effekte auf den Wohnungsbau haben:
- § 13b BauGB
Bis zum 31.12.2022 gilt im Außenbereich das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB für Bebauungspläne mit Wohnnutzungen mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 m². Der Satzungsbeschluss muss bis zum 31.12.2024 erfolgen.
- § 31 III BauGB
Im Einzelfall können bis zum 31.12.2026 in der neuen Gebietskategorie „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ gemäß § 201a BauGB Ausnahmen und Befreiungen von Festsetzungen eines B-Plans zugunsten des Wohnungsbaus gewährt werden.
- § 17 BauNVO
Die Bestimmung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung wird durch sogenannte Orientierungswerte flexibilisiert.
Das entsprechende Bundesgesetzblatt Nr. 33 steht unten zum Download bereit.
Hinzuweisen ist, dass das Baugesetzbuch noch in dieser Legislaturperiode erneut geändert werden könnte. Der Entwurf eines Gesetzes zur baulichen Anpassung von Anlagen der Jungsauen- und Sauenhaltung befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren.