
Justiziar/Leiter Recht
Eine Schonfristzahlung lässt lediglich eine außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam werden. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtwidrigkeit wird nicht unwirksam (BGH, Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 106/23).
Sachverhalt: Der Vermieter kündigt wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich wegen nicht unerheblicher schuldhafter Pflichtwidrigkeit. Innerhalb der sogenannten Schonfrist, also innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit erfolgt der Zahlungsausgleich.
Verfahren: Das Amtsgericht hatte noch den Mieter aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung zur Räumung verurteilt, das KG Berlin hat die Räumungsklage wegen der Schonfristzahlung abgewiesen. Die Revision beim BGH hatte Erfolg. Der Räumungsanspruch wurde bestätigt.
Gründe: Der Zahlungsausgleich hatte lediglich Folgen für die fristlose Kündigung, aber nicht für die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Die gesetzliche Regelung zur Schonfristzahlung betrifft lediglich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Praxishinweis: Immobilienunternehmen sollten bei einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs stets auch hilfsweise ordentlich kündigen. Denn es kann ausnahmsweise immer Situationen geben, in denen ein Vermieter trotz späteren Zahlungsausgleich am Räumungsanspruch festhalten möchte. Das ist nie ganz auszuschließen. Schlussendlich geht es immer darum, ob das mietvertragliche Vertrauensverhältnis aus Sicht des Vermieters durch den späteren Zahlungsausgleich wiederhergestellt worden ist oder nicht.
In der Regel wird der Zahlungsausgleich oder die Mietschuldübernahme durch einen Dritten, wie das Jobcenter, jedoch vom Erhalt der Wohnung abhängig gemacht. Zahlungsausgleich oder Mietschuldübernahme führen dann auch zum Erhalt der Wohnung, weil der Vermieter mit seinem Einverständnis mit Zahlungsausgleich oder Mietschuldübernahme auf die Durchsetzung eines zumeist kostenintensiven Räumungsanspruchs verzichtet.
- Franco Höfling
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