Justiziar/Leiter Recht
Der BT- Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz befasst sich am Montag, 23. Juni 2025, mit dem sozialen Mietrecht. Einer der Sachverständigen ist BFW-Präsident Dirk Salewski. Er vertritt die Immobilienverbände der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID). Neben dem BFW sind das IVD, GdW, VDIV, vdp und ZIA. Die BID-Stellungnahme zur Anhörung finden Sie hier.
Grundlage der öffentlichen Anhörung sind ein Gesetzentwurf von Union und SPD „zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ (21/322), der auf eine Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse zielt, sowie der Entwurf eines „Faire-Mieten-Gesetzes“ (21/222) von Bündnis 90/Die Grünen, der unter anderem eine komplette Entfristung der Mietpreisbremse vorsieht, und ein Antrag der Fraktion Die Linke mit dem Titel „Mietpreisbremse verschärfen – Mieten stoppen“ (21/355).
Die Sitzung ist öffentlich und wird auf www.bundestag.de übertragen. Weitere Infos hier.
Hintergrund: Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 wird von der BID abgelehnt. Es handelt sich um die Fortsetzung eines mietrechtlichen Eingriffs in die Eigentumsrechte, der ursprünglich für 5 Jahre befristet werden sollte.
Weder Entwurfstext noch Gesetzesbegründung sind ansatzweise geeignet, den erhöhten verfassungsrechtlichen Anforderungen für eine Verlängerung der Mietpreisbremse verfassungsfest zu entsprechen. Erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit werden weiter verstärkt. Denn bei der mittlerweile seit zehn Jahren geltenden Mietpreisbremse kann man nicht mehr von einer Übergangsregelung sprechen. Das Bundesverfassungsgericht hatte sie in seiner Entscheidung von 2019 (Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18)nur als solche gebilligt.
Es ist unmöglich, dass mit der Mietpreisbremse erschwinglicher, angemessener Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten gesichert werden kann. Um dieses Ziel zu erreichen, braucht es adäquate Investitionen in den Wohnungsbau. Davon sind wir aktuell weit entfernt. Dementsprechend weit sind wir von der verfassungsrechtlichen Vorgabe entfernt, dass eine Mietpreisbremse als vorübergehendes Schmerzmittel zur Abmilderung von Symptomen durch eine wirksame Wohnungsbauoffensive flankiert wird.
Während einer Wohnungsbaukrise die Mietpreisbremse zu verlängern oder gar zu verschärfen ist wie ein Brandbeschleuniger für die Verhinderung von Wohnungsbau. Eine der Ursachen für die Auswirkungen ist, dass massive staatliche Eingriffe in den Markt die Marktteilnehmer verunsichern. Die Marktteilnehmer wissen schlichtweg nicht, was zukünftig noch alles an Regulierung auf sie zukommt. Planungssicherheit und valide Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden beeinträchtigt oder gar verhindert. Verringern sich Mietanpassungspotenziale bei der Weitervermietung, sinkt auch die Investitionsbereitschaft der Vermieter.
Das Gleiche gilt auch für die Bestandsbewirtschaftung. Staatliche Eingriffe in den Markt verunsichern die Marktteilnehmer. Die Investitionsbereitschaft sinkt. Sanierungen werden aufgeschoben. Bestände werden teilweise aufgegeben.
Wenn Investitionen im Bestand ausbleiben, nähert sich die Wohnqualität schrittweise dem staatlich regulierten Mietpreis an. Der Standard der Wohnungen sinkt. Auch energetische Sanierungen können dann aus wirtschaftlicher Sicht unattraktiv für den Vermieter werden. Das verhindert wirksamen Klimaschutz im Gebäudesektor.
Verdrängungsprozesse werden bei Neu- und Wiedervermietung auch durch mietpreisrechtliche Eingriffe im Übrigen nicht verhindert. Bei 500 Bewerbern für eine Wohnung gehen auch weiterhin 499 leer aus. Damit bleiben die Vermögensverhältnisse das entscheidende Kriterium bei der Wiedervermietung. Der Mieter mit der besten Bonität bekommt die Wohnung. Das ist nicht gerecht. Mit der Verlängerung der Mietpreisbremse wird diese Ungerechtigkeit perpetuiert.
Die aktuellen Einschätzungen der EU-Kommission zur makroökonomischen Lage in Deutschland belegen eindrücklich, dass die gegenwärtige Mietpreisregulierung auf dem Wohnungsmarkt maßgeblich zu Login-Effekten und zur Investitionszurückhaltung im Wohnungsneubau beiträgt.
In Abschnitt 32 des Länderberichts der EU-Kommission wird ausgeführt: „…Die Wohnungsinvestitionen in Deutschland sind im Jahr 2024 zum vierten Mal in Folge zurückgegangen, was zu einem Mangel von bis zu 600.000 Wohnungen führt. Die Wohnraumknappheit verschärft die Probleme der Bezahlbarkeit und hat Auswirkungen, da sie die Arbeitsmobilität behindert. Um dieser Herausforderung zu begegnen, sind Innovationen im Bauwesen, vereinfachte Vorschriften, eine bessere Flächennutzungsplanung und optimierte Verkehrsverbindungen erforderlich. Übermäßig strenge Mietregulierung kann dringend benötigte private Investitionen verhindern…“
Der Länderbericht der EU-Kommission unterstreicht damit, dass eine zielgerichtete Wohnungsbauoffensive nur dann realisierbar ist, wenn die politischen Rahmenbedingungen konsequent investitionsfreundlich ausgestaltet werden. Eine Fortführung oder gar Ausweitung regulativer Instrumente, wie die Mietpreisbremse stehen diesem Ziel diametral entgegen.
Es ist daher folgerichtig, dass auch eine Änderung des Stichtages für die Neubauausnahme abgelehnt wird. Eine solche Änderung würde die die grundlegenden verfassungsrechtlichen Zweifel sowie die negativen Effekte für Wohnungsbau und Bestandsentwicklung verstärken.
Das IW Köln stellt in einer Pressemitteilung vom 17.06.2025 fest: „…Je angespannter der Markt, desto seltener ziehen Menschen um…Mietpreisregulierungen wie die Mietpreisbremse führen mittelfristig zu weniger Angebot, sinkender Investitionsbereitschaft und abnehmender Wohnungsqualität. Die Folge: Besonders einkommensschwächere Haushalte finden keinen Wohnraum. Von der schützenden Preiswirkung profitieren hingegen vor allem einkommensstarke Mieter-Haushalte. „Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht durch mehr Regulierung. Die Mietpreisbremse mag kurzfristig Symptome lindern – langfristig aber blockiert sie Wohnungsbau und verschärft das Problem, das sie eigentlich lösen will“, sagt IW-Immobilienexperte Christian Oberst. Vielmehr verspiele die Politik Vertrauen, wenn sie bei den Neubauten rückwirkend in geltende Regeln eingreift. „Der Bausektor braucht zuverlässige Rahmenbedingungen, niedrige Baukosten und weniger Bürokratie – keine staatlichen Eingriffe…“
Die BID fordert: Die Politik muss endlich umdenken! Statt weiterer Eingriffe in die Regulierung der Miethöhe müssen endlich alle erforderlichen Maßnahmen für mehr Wohnungsbau umgesetzt werden. Nur das schafft bezahlbaren Wohnraum.