Kabinettsbeschluss zur Mietpreisbremse in der Kritik

Die Mietpreisbremse soll bis Ende 2029 verlängert und der Stichtag für die Befreiung für den Neubau vom 01.10.2014 auf den 01.10.2019 datiert werden. Das sieht ein Beschluss der Bundesregierung vom 11.12.2024 vor.

Bei dem Kabinettsbeschluss dürfte es sich um ein reines Wahlkampfmanöver handeln. Der Termin für die avisierte Bundestagsdebatte ist noch offen.  Es ist sehr wahrscheinlich, dass das Vorhaben im Bundestag keine Mehrheit findet.

Der Kabinettsbeschluss sieht gegenüber dem Referentenentwurf weitere Verschärfungen zu Lasten der Immobilienwirtschaft vor. Bereits den Referentenentwurf, der u.a. eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2028 vorsieht, hat der BFW in der schriftlichen Anhörung abgelehnt.

Wie geht es weiter?

Die Ermächtigungsgrundlage für die Länderverordnungen gem. § 556d Abs. 2 S.4 BGB läuft ohne gesetzliche Änderung am 31.12.2025 aus.

Es ist sehr wahrscheinlich, dass der Entwurf der Diskontinuität zum Opfer fällt (s.o.). Ebenso wahrscheinlich wird jedoch die nahezu identische Diskussion auch nach der Bundestagswahl geführt. Wir bleiben dran.

Warum lehnt der BFW die Verlängerung der Mietpreisbremse ab?

Es handelt sich um einen weiteren mietrechtlichen Eingriff in die Eigentumsrechte. Erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit bleiben bestehen.

Insbesondere um die verfassungsrechtlich geforderte Übergangslösung handelt es sich bei der mittlerweile seit 2015 geltenden Mietpreisbremse nicht mehr.   

Es ist unmöglich, dass mit der Mietpreisbremse erschwinglicher, angemessener Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten gesichert werden kann. Um dieses Ziel zu erreichen, braucht es adäquate Investitionen in den Wohnungsbau. Davon sind wir aktuell weit entfernt. Wir haben bekanntermaßen eine Wohnungsbaukrise. Dementsprechend weit sind wir von der verfassungsrechtlichen Vorgabe entfernt, dass eine Mietpreisbremse als vorübergehendes Schmerzmittel zur Abmilderung von Symptomen durch eine wirksame Wohnungsbauoffensive flankiert wird.

Während einer Wohnungsbaukrise die Mietpreisbremse zu verlängern oder gar zu verschärfen ist wie ein Brandbeschleuniger für die Verhinderung von Wohnungsbau. Eine der Ursachen für die Auswirkungen ist, dass massive staatliche Eingriffe in den Markt die Marktteilnehmer verunsichern. Die Marktteilnehmer wissen schlichtweg nicht, was zukünftig noch alles an Regulierung auf Sie zukommt. Planungssicherheit und valide Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden beeinträchtigt oder gar verhindert. Verringern sich Mietanpassungspotenziale bei der Weitervermietung, sinkt auch die Investitionsbereitschaft der Vermieter.

Das Gleiche gilt auch für die Bestandsbewirtschaftung. Staatliche Eingriffe in den Markt verunsichern die Marktteilnehmer. Die Investitionsbereitschaft sinkt. Sanierungen werden aufgeschoben. Bestände werden teilweise aufgegeben.

Wenn Investitionen im Bestand ausbleiben, nähert sich die Wohnqualität schrittweise dem staatlich regulierten Mietpreis an. Der Standard der Wohnungen sinkt.  Auch energetische Sanierungen können dann aus wirtschaftlicher Sicht unattraktiv für den Vermieter werden. Das verhindert wirksamen Klimaschutz im Gebäudesektor.

Verdrängungsprozesse werden bei Neu- und Wiedervermietung auch durch mietpreisrechtliche Eingriffe im Übrigen nicht verhindert. Bei 50 Bewerbern für eine Wohnung gehen auch weiterhin 49 leer aus. Damit bleiben die Vermögensverhältnisse das entscheidende Kriterium bei der Wiedervermietung. Der Mieter mit der besten Bonität bekommt die Wohnung.

Was fordert der BFW?

• Befristung der Rechtsverordnung für maximal 5 Jahren beibehalten (§ 556d Abs. 2 S.1 BGB-E).
• Verlängerung der Mietpreisbremse vermeiden (§ 556d Abs. 2 S.4 BGB-E): Wohnungsbauoffensive starten. Vorrangige Ausschöpfung von Potentialen zur Erhöhung des Wohnungsangebots nachweisen. Gesetzgebungsbedürfnis auf valider statistischer Grundlage nachweisen. Angebotsmieten begründen kein Gesetzgebungsbedürfnis. Keine nachweisbaren Erkenntnisse über die sozialen Effekte. Vorprüfung nachholen. Folgengesamtbetrachtung mietpreisrechtlicher Regelungen nachholen. Vorprüfung zur Wechselwirkung zwischen Mietpreisbremse und Verstetigung des Wohnungsmangels nachholen. Vorprüfung zu den Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nachholen.
• Teilmarktbezug herstellen (§ 556d Abs.2 S.2 BGB-E).
• Gesetzliche Kopplung an einen Maßnahmenplan für Mietwohnungsbau neben dem Begründungserfordernis ergänzen (§ 556d Abs. 2 S.8 BGB-E).