
Justiziar/Leiter Recht
Eine Verlängerung der Mietpreisbremse ist nicht sachgerecht. Zu diesem Ergebnis kommt der BFW in seiner Stellungnahme zum aktuellen Referentenentwurf des BMJ, der eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2028 vorsieht.
Die Ermächtigungsgrundlage für die Länderverordnungen gem. § 556d Abs. 2 S.4 BGB läuft ohne gesetzliche Änderung am 31.12.2025 aus.
Regelungsinhalte des Referentenentwurfs:
- Eine Länderverordnung zur Mietpreisbremse muss spätestens Ende 2028 außer Kraft treten.
- Für eine wiederholte Länderverordnung muss in der Begründung eine Erläuterung zu „konkreten Abhilfemaßnahmen gegen den Wohnungsmangel“ erfolgen. Danach kann die Mietpreisbremse nur dann wiederholt erlassen werden, wenn die jeweilige Landesregierung darlegt, dass zwar adäquate Maßnahmen zum Wohnungsbau ergriffen wurden, jedoch noch nicht wirken. Die Landesregierung muss auch darlegen, warum die Maßnahmen noch nicht wirken.
- Die Maximallaufzeit für die Länderverordnungen von 5 Jahren wurde gestrichen.
Warum lehnt der BFW die Verlängerung der Mietpreisbremse ab?
Es handelt sich um einen weiteren mietrechtlichen Eingriff in die Eigentumsrechte. Erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit bleiben bestehen.
Insbesondere um die verfassungsrechtlich geforderte Übergangslösung handelt es sich bei der mittlerweile seit 2015 geltenden Mietpreisbremse nicht mehr.
Es ist unmöglich, dass mit der Mietpreisbremse erschwinglicher, angemessener Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten gesichert werden kann. Um dieses Ziel zu erreichen, braucht es adäquate Investitionen in den Wohnungsbau. Davon sind wir aktuell weit entfernt. Wir haben bekanntermaßen eine Wohnungsbaukrise. Dementsprechend weit sind wir von der verfassungsrechtlichen Vorgabe entfernt, dass eine Mietpreisbremse als vorübergehendes Schmerzmittel zur Abmilderung von Symptomen durch eine wirksame Wohnungsbauoffensive flankiert wird.
Während einer Wohnungsbaukrise die Mietpreisbremse zu verlängern oder gar zu verschärfen ist wie ein Brandbeschleuniger für die Verhinderung von Wohnungsbau. Eine der Ursachen für die Auswirkungen ist, dass massive staatliche Eingriffe in den Markt die Marktteilnehmer verunsichern. Die Marktteilnehmer wissen schlichtweg nicht, was zukünftig noch alles an Regulierung auf Sie zukommt. Planungssicherheit und valide Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden beeinträchtigt oder gar verhindert. Verringern sich Mietanpassungspotenziale bei der Weitervermietung, sinkt auch die Investitionsbereitschaft der Vermieter.
Das Gleiche gilt auch für die Bestandsbewirtschaftung. Staatliche Eingriffe in den Markt verunsichern die Marktteilnehmer. Die Investitionsbereitschaft sinkt. Sanierungen werden aufgeschoben. Bestände werden teilweise aufgegeben.
Wenn Investitionen im Bestand ausbleiben, nähert sich die Wohnqualität schrittweise dem staatlich regulierten Mietpreis an. Der Standard der Wohnungen sinkt. Auch energetische Sanierungen können dann aus wirtschaftlicher Sicht unattraktiv für den Vermieter werden. Das verhindert wirksamen Klimaschutz im Gebäudesektor.
Verdrängungsprozesse werden bei Neu- und Wiedervermietung auch durch mietpreisrechtliche Eingriffe im Übrigen nicht verhindert. Bei 50 Bewerbern für eine Wohnung gehen auch weiterhin 49 leer aus. Damit bleiben die Vermögensverhältnisse das entscheidende Kriterium bei der Wiedervermietung. Der Mieter mit der besten Bonität bekommt die Wohnung.
Wie geht es weiter?
Es ist sehr wahrscheinlich, dass der Entwurf das BMJ vor der Bundestagswahl nicht mehr verlässt und der Diskontinuität zum Opfer fällt. Ebenso wahrscheinlich wird die nahezu identische Diskussion auch nach der Bundestagswahl geführt. Wir bleiben dran.
Eckpunkte der Stellungnahme
- Befristung der Rechtsverordnung für maximal 5 Jahren beibehalten (§ 556d Abs. 2 S.1 BGB-E).
- Verlängerung der Mietpreisbremse vermeiden (§ 556d Abs. 2 S.4 BGB-E): Wohnungsbauoffensive starten. Vorrangige Ausschöpfung von Potentialen zur Erhöhung des Wohnungsangebots nachweisen. Gesetzgebungsbedürfnis auf valider statistischer Grundlage nachweisen. Angebotsmieten begründen kein Gesetzgebungsbedürfnis. Keine nachweisbaren Erkenntnisse über die sozialen Effekte. Vorprüfung nachholen. Folgengesamtbetrachtung mietpreisrechtlicher Regelungen nachholen. Vorprüfung zur Wechselwirkung zwischen Mietpreisbremse und Verstetigung des Wohnungsmangels nachholen. Vorprüfung zu den Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nachholen.
- Teilmarktbezug herstellen (§ 556d Abs.2 S.2 BGB-E).
- Gesetzliche Kopplung an einen Maßnahmenplan für Mietwohnungsbau neben dem Begründungserfordernis ergänzen (§ 556d Abs. 2 S.8 BGB-E).
- Franco Höfling
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