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Gesetzentwurf zum Vorkaufsrecht an Bauausschuss überwiesen

Die Abgeordneten des Deutschen Bundestages haben am 17. Februar 2022 erstmals über einen Gesetzentwurf der Fraktion Die Linke zur „Wiederherstellung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten“ beraten. Die Vorlage wurde nach der Aussprache an den Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen zur federführenden Beratung überwiesen.

Interessant ist, dass der Gesetzentwurf als Gesetzesantrag durch das Land Berlin bereits in den Bundesrat eingebracht, jedoch noch nicht behandelt wurde. Die Bundesregierung hat bisher keine Vorlage eingebracht. Eine Neuregelung zum Vorkaufsrecht sieht auch der Koalitionsvertrag vor. Mit der Neuregelung möchte die Koalition die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes vom 9. November 2021 (4 C 1.20) korrigieren (siehe unten).

Auszug aus dem Antrag: „…Das Vorkaufsrecht darf u. a. angewendet werden, wenn zu befürchten steht, dass die künftige Bebauung oder Nutzung des Grundstücks den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung widersprechen wird. Das Vorkaufsrecht soll hingegen nach dem neuen § 26 Nummer 4 des Baugesetzbuchs weiterhin immer dann ausgeschlossen sein, wenn das Grundstück durch den Eigentümer auch in der Zukunft erhaltungskonform bebaut sein und genutzt werden wird. Dies gilt auch für die städtebaulichen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Baugesetzbuchs.“

Hintergrund/Anmerkungen

Das Bundesverwaltungsgericht stellt mit seiner Entscheidung vom 9. November 2021 klar, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht bereits dann ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.

Die Grenzen für die Auslegung der Norm ergeben sich typischerweise aus dem Wortlaut einer Norm. Und § 26 Nr. 4 BauGB ist dahingehend klar und unmissverständlich formuliert. § 26 Nr. 4 BauGB ist eindeutig und daher ohne Spielräume für andere Auslegungen auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht anzuwenden. Es komme danach also allein auf die gegenwärtige Bebauung und Nutzung des Grundstücks durch den Verkäufer an. Wegen des klaren Wortlauts der Norm ändert sich auch dann nichts, wenn der Käufer Verwendungsabsichten hat, die auf eine Änderung der bisherigen Nutzung gerichtet sind.

Eine derartige Auslegung, die auf zukünftige Verwendungsabsichten abstellt, lässt der gesetzliche Wortlaut in § 26 Nr. 4 BauGB schlichtweg nicht zu. Die Entscheidungen der Vorinstanzen (VG Berlin, 13 K 724.17, Urteil vom 17.05.2018 und OVG Berlin-Brandenburg, 10 B 9.18, Urteil vom 22.10.2019), die auf eine Prognose zu möglichen Verwendungsabsichten abgestellt haben, waren daher konsequenterweise durch das BVerwG zu korrigieren.

Sollte die politische Diskussion wie in den aktuell diskutierten Anträgen dazu führen, dass eine Prognoseentscheidung zu den Verwendungsabsichten die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts legitimiert, so wird dies kaum rechtssicher gelingen. Eine Prognose ist eben kein faktenbasiertes Tatbestandsmerkmal. Eine bloße Prognose als Tatbestandsvoraussetzung wäre in Anbetracht der weitreichenden Rechtsfolgen und Eingriffstiefe auch unverhältnismäßig. Ausgang offen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

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