Justiziar/Leiter Recht
Das Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität, kurz GEIG, ist am 25. März 2021 in Kraft getreten. Auch wenn der Markt für Elektromobilität dabei ist, das Ordnungsrecht zu überholen, sollten Immobilienunternehmen die die neuen Pflichten kennen. Denn wer vorsätzlich oder leichtfertig hiergegen verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Neben der zwangsweisen Durchsetzung der Pflichten droht dann ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro. Darüber hinaus sollten Sie die zivilrechtlichen Konsequenzen kennen, um Risiken zu vermeiden.
Im Folgenden geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wesentlichen Regelungsinhalte und Auswirkungen:
Anwendungsbereich
Die Vorschriften dieses Gesetzes sind im Wesentlichen nicht anzuwenden auf Vorhaben, für welche die Bauantragstellung oder der Antrag auf bauaufsichtliche Zustimmung oder die Bauanzeige vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erfolgt ist.
Zivilrechtlich schuldet der Bauunternehmer jedoch die zum Zeitpunkt der Abnahme geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik und öffentlich- rechtlichen Pflichten. Darunter fällt auch die Einhaltung der Vorschriften des GEIG (=öffentlich-rechtliche Pflichten), soweit diese die Werk- bzw. Bauleistung tangieren. Mehr dazu weiter unten.
Das Gesetz ist nicht anzuwenden auf Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum, von kleinen und mittleren Unternehmen befinden und überwiegend, also zu mehr als 50 Prozent selbst genutzt werden (§ 1 Abs. 2 GEIG). Ziel ist es, kleinere Unternehmen vor wirtschaftlicher Überforderung zu schützen. Die KMU-Definition ergibt sich hierbei aus dem EU-Förderrecht.
Wirtschaftlichkeitsgebot
Die gesetzlichen Pflichten sind im Übrigen nicht anzuwenden, wenn die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur 7 Prozent der Gesamtkosten einer „größeren Renovierung“ überschreiten. Eine größere Renovierung ist dabei als Sanierung oder/und Modernisierung für mehr als 25 % der Gebäudehülle (§ 2 Nr. 5 GEIG) zu verstehen. Im Kern geht es bei der „Renovierung“ um die Erneuerung der Fassade. Neuanstrich oder bloße Putzreparaturen reichen nicht.
Neubau: Wohngebäude mit mehr als 5 Stellplätzen (§ 6 GEIG)
Im Neubau sind Wohngebäude mit mehr als 5 Stellplätzen innerhalb des Gebäudes oder mehr als 5 gebäudeangrenzenden Stellplätzen vom gesetzlichen Anwendungsbereich erfasst. Jeder Stellplatz ist dann mit Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten. Es besteht keine Verpflichtung für Ladepunkte.
Neubau: Nichtwohngebäude mit mehr als 6 Stellplätzen im und am Gebäude
Mindestens jeder 3. Stellplatz ist dann mit Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten. Es besteht zusätzliche eine Verpflichtung für mindestens einen Ladepunkt für den gesamten Parkplatz.
Bestand: Wohngebäude mit mehr als 10 Stellplätzen im oder am Gebäude
Sofern das Gebäude oder der Parkplatz einer größeren Renovierung (s.o.) unterzogen wird, die zusätzlich auch die elektrische Infrastruktur des Gebäudes oder des Parkplatzes umfasst, ist jeder Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität auszustatten. Es besteht keine Verpflichtung für Ladepunkte.
Bestand: Nichtwohngebäude mit mehr als 10 Stellplätzen im oder am Gebäude
Sofern das Gebäude oder der Parkplatz einer größeren Renovierung (s.o.) unterzogen wird, die zusätzlich auch die elektrische Infrastruktur des Gebäudes oder des Parkplatzes umfasst, ist mindestens jeder 5. Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten. Es besteht zusätzliche eine Verpflichtung für mindestens einen Ladepunkt auf dem gesamten Parkplatz.
Bestand: Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen im oder am Gebäude
Nach dem 01.01.2025 muss auch ohne Sanierung ein Ladepunkt pro Parkplatz errichtet werden. Ein gesetzlich verpflichtender Fertigstellungstermin fehlt zwar. Dennoch sollte der 01.01.2025 als Orientierung genutzt werden, um nicht unnötig Risiken eines OWiG-Verfahrens einzugehen.
Gemischt genutzte Gebäude
Gemischt genutzte Gebäude sind nach der überwiegenden Art der Nutzung wie Wohn- oder Nichtwohngebäude zu behandeln.
Zivilrechtliche Auswirkungen
Zivilrechtlich trägt der Bauunternehmer das Risiko einer Änderung technischer oder rechtlicher Anforderungen zwischen Vertragsschluss und Abnahme (siehe oben). Dies gilt dann auch für die neuen ordnungsrechtlichen Verpflichtungen zur Ladeinfrastruktur gemäß GEIG. Der Bauunternehmer sollte daher schriftlich den Auftraggeber/Käufer darauf hinweisen, dass das GEIG im März 2021 in Kraft tritt und dass das geplante Bauwerk schon im Moment seiner Errichtung bzw. zum Zeitpunkt der Abnahme nicht mehr den dann aktuellen öffentlich- rechtliche Vorschriften entsprechen wird.
Schuldet der Bauunternehmer bei Abnahme einen höheren Qualitätsstandard als vertraglich vereinbart, kann der Bauunternehmer grundsätzlich eine zusätzliche Vergütung verlangen. Dies gilt zumindest für die durch den Bauunternehmer nicht vorhersehbaren Gesetzesänderungen.
Der für das GEIG relevante Zeitpunkt sollte danach spätestens auf den 11.02.2021 datiert werden. Denn der Bundestag hat an diesem Tag den finalen Gesetzentwurf auf der Grundlage der Empfehlungen des Ausschusses für Wirtschaft und Energie im Bundestag vom 10.02.2021 beschlossen. Diese Empfehlungen haben für den Neubau zu punktuellen Verschärfungen gegenüber dem bisherigen Gesetzentwurf geführt.
War die zukünftige gesetzliche Änderung bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar und tritt die Gesetzesänderung noch vor der Abnahme ein, hat der Bauunternehmer dem Auftraggeber unmissverständlich die Folgen aufzuzeigen und ggf. einen Vertragsnachtrag anzubieten. Der Auftraggeber/Käufer kann sodann (schriftlich) entscheiden, was für eine vertragliche Leistung er will. Entscheidet sich der Auftragnehmer gegen den Nachtrag und für den alten Standard ohne Ladeinfrastruktur, wird grundsätzlich auch nur dieser Standard bei Abnahme geschuldet.
Weitere Einzelheiten können Sie der BFW-Mitgliederinformation vom 09.03.2021 entnehmen.