Die wichtigsten Themen des BFW – aktuelle Sachstände

2019 wurde viel über die Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft diskutiert. Um Ihnen einen Überblick darüber zu verschaffen, was angedacht, angefangen und umgesetzt wurde, haben wir die aktuellen Sachstände in den für uns relevanten politischen Vorhaben für Sie aufbereitet.

Mietrecht

Das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete ist am 01.01.2020 in Kraft getreten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nunmehr aus den geänderten Mieten der letzten sechs Jahre statt der bisherigen vier Jahre  gebildet. Die Änderungen betreffen die Berechnung der zulässigen Mieten im Rahmen der Mietpreisbremse, Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und Ordnungswidrigkeiten wegen Mietpreisüberhöhung.

Der Gesetzentwurf zur fünfjährigen Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse befindet sich nach der ersten Lesung im Bundestag nunmehr im Rechtsausschuss des Bundestages. Es ist vorgesehen, das Gesetzgebungsverfahren spätestens bis zur Sommerpause 2020 abzuschließen.

Ein ursprünglich für 2019 avisierter Entwurf für gesetzliche Regelungen zur rechtssicheren Erstellung und Ausgestaltung von Mietspiegeln soll nun im Januar 2020 durch das Justizministerium vorgelegt werden. Des Weiteren hat der Bundesrat Ende 2019 beschlossen, Gesetzentwürfe zur Novellierung von § 5 WiStG und zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht in den Bundestag einzubringen. In Anbetracht fehlender Regelungen im Koalitionsvertrag dürften diese Initiativen kaum erfolgreich sein.

Berliner Mietendeckel

Die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin will die Wohnraummieten für vor 2014 gebaute Wohnungen fünf Jahre einfrieren und für Neuvermietungen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung festlegen, die ungefähr dem Mietspiegel 2013 entspricht. Auch eine Senkung von Bestandsmieten soll möglich sein. Das Bundesinnenministerium und namhafte Verfassungsrechtler halten den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig. Die Fraktionen von CDU bzw. CDU/CSU und FDP haben auf Landes- und Bundesebene eine Normenkontrollklage angekündigt. Ende Januar oder Anfang Februar 2020 wird das Berliner Abgeordnetenhaus dem mehrfach überarbeiteten Gesetzentwurf voraussichtlich zustimmen, so dass das Gesetz frühestens Februar oder März 2020 in Kraft tritt.

Energieeffizienz/Klimaschutz

Das von der Bundesregierung am 09.10.2019 beschlossene Klimaschutzprogramm 2030 enthält Eckpunkte, zu deren Umsetzung weitere Gesetze erforderlich sind.

  • CO2-Bepreisung

Die Regierung strebt im Frühjahr 2020 ein Gesetzgebungsverfahren an, um das Brennstoffemissionshandelsgesetz ab 2021 entsprechend zu ändern. Daneben sieht das Klimaschutzprogramm auch Änderungen im Mietrecht zur begrenzten Umlagefähigkeit der C02-Bepreisung vor, ohne dass hierzu bislang konkretere Aussagen getroffen worden sind.

  • Förderung (Bestand)

Bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum werden seit 01.01. 2020 für einen befristeten Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert. Hierzu wurde durch das „Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht“ ein neuer § 35c EStG eingefügt. Die geförderten Maßnahmen werden durch die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung bestimmt.

Weitere förderrechtliche Eckpunkte des Klimaschutzprogramms, die in 2020 geregelt werden sollen, sehen vor:

– Erhöhung der Fördersätze für komplexe Sanierungsmaßnahmen um 10 Prozent

– Förderung der seriellen Sanierung im Gebäudebereich (industrielle Vorfertigung von Fassaden- und Dachelementen)

– Erneuerung von Heizanlagen (mit fossilen Brennstoffen wie Öl und Gas): Austauschprämie mit einem Förderanteil von 40 Prozent bei Umstellung auf ein effizienteres Heizsystem

– Energetische Stadtsanierung, Energieberatung, Öffentlichkeitsarbeit

  • Ordnungsrecht: Gebäudeenergiegesetz

Das Gesetzgebungsverfahren zum Gebäudeenergiegesetz, mit dem EEG, EnEV und EEWärmeG zusammengeführt werden, soll 2020 abgeschlossen werden. Die aktuellen energetischen Standards für den Neubau und den Bestand werden dabei bis 2023 nicht verändert. Alle ordnungsrechtlichen Regelungen stehen auch weiterhin unter dem Wirtschaftlichkeitsvorbehalt. Hiervon betroffen sind auch die vorgesehenen Einschränkungen des Einbaus von neuen Ölheizungen ab 2026 oder die Außerbetriebnahmen von Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind. Hier ist dringend, wenn die Förderung nicht ausreicht, vor Investitionsentscheidungen die konkrete gesetzliche Ausgestaltung abzuwarten.

Bauträgerrecht

Wir erwarten spätestens im Frühjahr die Vorlage eines Gesetzentwurfes zum Bauträgerrecht, der voraussichtlich zwei Schwerpunkte umfassen wird: stark erweiterte Absicherungspflichten für Bauträger gegenüber Verbraucher-Kunden und eine gesetzliche Regelung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums einschließlich sogenannter Nachzüglerproblematik.  Mit einem Inkraft-treten ist nicht vor 2021 zu rechnen.

Baugesetzbuch

Die ursprünglich noch für 2019 angekündigte Novellierung des Baugesetzbuchs (BauGB) lässt noch auf sich warten. Die maßgeblichen Handlungsempfehlungen der Baulandkommission zur stärkeren und schnelleren Mobilisierung von bezahlbarem Bauland liegen seit Sommer vor. Es gibt auch bereits einen Referentenentwurf aus dem BMI, dessen Abstimmung mit den anderen Ministerien allerdings nicht vorankommt, denn die SPD sieht im Gegensatz zur Union noch Nachbesserungsbedarf. Ein Beispiel hierfür ist die jüngst von der SPD ins Gespräch gebrachte sogenannte Bodenwertzuwachs-steuer zur Abschöpfung von Wertzuwächsen von Grundstücken. Da dies in der Baulandkommission diskutiert wurde, aber nicht mehrheitsfähig war, ist eine solche Umsetzung in der aktuellen Reform allerdings unwahrscheinlich. BM Seehofer hat bereits darauf hingewiesen, dass die Ergebnisse der Baulandkommission einen mühsam zwischen Bund, Länder und Gemeinden ausgehandelten Kompromiss darstellen und dieser kaum erfolgreich aufgeschnürt werden kann.     

WEG-Reform

Ende August 2019 hat eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe ihren Abschlussbericht zu einer umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt. Auf dieser Grundlage will das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in den nächsten Wochen einen Gesetzentwurf vorlegen. Unter anderem sollen Sanierungen und Modernisierungen leichter möglich gemacht und Eigentümerversammlungen vereinfacht werden. Selbst wenn das Gesetzgebungsverfahren in 2020 abgeschlossen werden kann, dürften die Änderungen erst Anfang 2021 in Kraft treten.

Maklerrecht

Künftig sollen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser teilen. Der Bundestag hat den Gesetzentwurf im Dezember 2019 nach erster Lesung zur weiteren Beratung an den federführenden Rechtsausschuss im Bundestag überwiesen. Grundlegende Änderungen sind jedoch nicht zu erwarten, so dass die Neuregelung voraussichtlich im Herbst 2020 in Kraft treten wird.

Grundsteuerreform

2019 wurde ein Grundsteuerreform verabschiedet und somit der Fortbestand der Grundsteuereinnahmen für die Kommunen gesichert. Die Änderungen werden erstmals 2025 wirksam. Allerdings ist offen, in welchen Bundesländern das von BMF erarbeitete Berechnungsmodell angewendet wird. Die Bundesländer haben die Möglichkeit, ein eigenes Modell zu entwickeln. Dem komplizierten Modell des BMF, welches zumindest Angaben zum Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Immobilienart, das Baujahr der Immobilie und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete benötigt, steht ein einfaches bayerisches Flächenmodell gegenüber. Niedersachsen diskutiert das bayerische Flächenmodell angereichert um einen Lagefaktor, wobei die verschiedenen Lagen durch vergleichbare Bodenrichtwertzonen gebildet werden sollen. Hamburg hat bereits mitgeteilt, dass Vergleichsrechnungen mit realen Wohngrundstücken bei Anwendung des niedersächsischen Modells die geringsten Verwerfungen und den geringsten Verwaltungsaufwand zeigen.  

Mit der sog. Grundsteuer C erhalten die Gemeinden ab dem Jahr 2025 die Möglichkeit, baureife Grundstücke zu bestimmen und dafür einen gesonderten Hebesatz bei der Grundsteuer festzusetzen.

Befristete Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Am 28.6.2019 hat der Bundesrat den Weg frei gemacht für die Einführung einer neuen befristeten Sonderabschreibung in § 7b EStG für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, für die der Bauantrag nach dem 31.8.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt wurde. Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnungen dürfen einen Betrag von 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen und die Deminimis-Beihilfe in drei Veranlagungszeiträumen nicht über 200.000 Euro liegen. Da bis heute kein gemeinsames Anwendungsschreiben von Bund und Ländern vorliegt, herrscht weiterhin Unsicherheit über die Berechnung der Kostengrenze und des Beihilfebetrages. Sobald das Anwendungsschreiben vorliegt, wird eine BFW-Mitgliederinformation versendet.

Wohngeldreform

Die Wohngeldreform ist am 01.01.2020 in Kraft getreten. Mit der Reform werden Reichweite und Leistungsniveau des Wohngeldes ab 01.01.2020 angehoben. Außerdem enthält das Gesetz erstmalig eine Dynamisierung des Wohngeldes, die ab 2022 greift.

Städtebauförderung

Bund und Länder haben eine neue Struktur der Städtebauförderung erarbeitet, deren maßgebliche Verwaltungsvereinbarung über die Gewährung von Finanzhilfen des Bundes Innenminister Seehofer Ende Dezember unterzeichnet hat. Demnach stehen ab 2020 in drei (statt bisher sechs) Förderprogrammen zur Städtebauförderung insgesamt 790 Mio. Euro zur Verfügung. Neu ist die Fördervoraussetzung Klimawandel/Klimaanpassung einschließlich Stadtgrün sowie die Möglichkeit stärkerer interkommunaler Kooperationen. Weitere 200 Mio. Euro stehen im Investitionspakt „Soziale Integration im Quartier“ bereit. Berechnungen zur Folge lässt die Städtebauförderung ein Gesamtinvestitionsvolumen von rd. 12 Mrd. Euro erwarten, von dem vornehmlich die klein- und mittelständische Wirtschaft vor Ort bzw. im näheren Umkreis profitieren wird – die Bauwirtschaft allein mit rund 70 Prozent der umgesetzten Investitionsmittel. Die Verwaltungsvereinbarung tritt in Kraft, sobald alle Bundesländer gegengezeichnet haben.

© 2020 BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.