Degressive AfA in der WEG

Fall: Der Kunde hat die Wohnung mit Kaufvertrag vom 10.10.2023 gekauft. Die Wohnung ist zum 1. Dezember 2023 vermietet worden. Der Lastenwechsel hat daher spätestens auch zum 1. Dezember 2023 stattgefunden. Die Fertigstellung der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums hat erst im März 2024 stattgefunden.

Frage: Kann der Kunde die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 a EStG in Anspruch nehmen?

Antwort: Ja. Der Kaufvertrag ist in dem maßgeblichen Zeitraum zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.09.2029 abgeschlossen worden.

Weitere Voraussetzung ist, dass die Wohnung von dem Erwerber bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden ist. Unter Anschaffung ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums zu verstehen. Dies ist normalerweise der Übergang von Nutzen und Lasten. Beim Kauf einer zu vermietenden Wohnung setzt dies die Einräumung des Besitzes voraus. Dem Käufer müssen die Mieteinahmen zustehen.

Als fertiggestellt gilt ein Gebäude, wenn es seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Eine Wohnung muss also aufgrund ihrer tatsächlichen Beschaffenheit bewohnbar sein. Die Bauabnahme ist nicht erforderlich.

Da die Wohnung bereits zum 1. Dezember vermietet war, ist davon auszugehen, dass sie zu diesem Zeitpunkt auch bewohnbar war. Die Wohnung war also in steuerlicher Hinsicht spätestens zum 1. Dezember 2023 fertiggestellt.

Wenn der Lastenwechsel noch im Jahre 2023 stattgefunden hat, kann der Käufer die degressive AfA in Anspruch nehmen.

Wenn der Lastenwechsel erst im Jahre 2024 stattgefunden hätte, könnte der Kunde die degressive AfA nicht in Anspruch nehmen.

Ergänzung: Sollte die Wohnung erst im Jahre 2024 fertiggestellt worden sein, könnte der Kunde die degressive AfA auch dann in Anspruch nehmen, wenn der Lastenwechsel schon im Vorjahr 2023 stattgefunden hätte. Denn nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 5 a EStG kommt es darauf an, dass die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden ist. Schädlich ist es daher nur, wenn der Lastenwechsel erst im Folgejahr nach der Fertigstellung stattfindet.

Hinweis: Alle Informationen stehen unter dem Vorbehalt der noch ausstehenden BMF- Anwendungsschreiben. Darauf sollten Praktiker stets vorsorglich hinweisen.  

Autor: Hans-Joachim Beck, Richter im Finanz­gericht Berlin a.D.