Mit Urteil vom 11. März 2026 hat der Bundesgerichtshof eine seit Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes (PrKG) im Jahr 2007 umstrittene Frage entschieden:
Formularmäßige Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen neben dem PrKG vollumfänglich der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Hält eine Klausel dieser Kontrolle nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam (rückwirkend). Die im PrKG für PrKG-Verstöße vorgesehene Unwirksamkeit erst ab rechtskräftiger Feststellung steht dieser AGB-Rechtsfolge nicht entgegen. Das ist ein Paradigmenwechsel – mit unmittelbarem Handlungsbedarf.
Warum betrifft das nahezu jeden langfristigen Gewerbemietvertrag?
Indexklauseln sind Standard – als Wertsicherung und als zentrale Größe der Ertragswertermittlung. Viele dieser Klauseln sind AGB: vorformulierte Bedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen gestellt werden. Damit ist ein erheblicher Teil der Bestandsverträge potenziell betroffen.
Wo Indexklauseln typischerweise scheitern
Der BGH hat im entschiedenen Fall die Unwirksamkeit wegen zweier in der Praxis häufig vorkommender Fehler bestätigt:
- Rückwärtsgerichteter Referenzmonat:
Als Ausgangswert für die Indexierung wurde nicht der VPI-Stand zum Mietbeginn herangezogen, sondern ein Wert aus einem Zeitraum rund 28 Monate vor Vertragsbeginn. Bereits die erste Anpassung erfasste damit Preissteigerungen aus einer Zeit, in der dem Mieter das Objekt noch nicht zur Verfügung stand – eine unangemessene Benachteiligung.
- Widersprüchlicher Anpassungsmechanismus:
Die Klausel kombinierte eine automatische Mietanpassung mit dem gleichzeitigen Erfordernis eines schriftlichen Aufforderungsschreibens des Vermieters. Für den Mieter war damit nicht erkennbar, ob und ab wann eine Mietänderung eingetreten ist – ein eigenständiger Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB.
Was droht konkret?
Fällt die formularmäßige Indexklausel rückwirkend weg, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam. Die geschuldete Miete bleibt dann grundsätzlich auf dem Niveau der ursprünglichen Grundmiete. Eine „Ersatz-Indexierung“ über ergänzende Vertragsauslegung kommt regelmäßig nicht in Betracht.
Praktisches Beispiel:
Wurde ein Mietvertrag zum 1. Januar 2021 mit 10.000 € monatlich geschlossen und die Miete aufgrund einer unwirksamen Indexklausel zum 1. Januar 2023 auf 12.500 €, zum 1. Januar 2024 auf 15.000 € und zum 1. Januar 2025 auf 17.500 € angehoben, ergibt sich eine Gesamtüberzahlung von 180.000 € (2023: 30.000 €; 2024: 60.000 €; 2025: 90.000 €), die nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückzufordern ist. Typische Einwendungen des Vermieters – insbesondere §§ 814, 818 Abs. 3 BGB – greifen regelmäßig nicht durch.
Verjährung und Aufrechnung:
Ob und ab wann die Regelverjährung für Rückforderungsansprüche eingetreten ist, ist derzeit umstritten. Praktisch wichtig: Selbst bei verjährten Ansprüchen kann unter den Voraussetzungen des § 215 BGB eine Aufrechnung gegen laufende Mietzahlungsansprüche in Betracht kommen – insbesondere wenn die Aufrechnungslage bereits vor Verjährungseintritt bestand.
Achtung – Verwenderstellung:
Maßgeblich ist, wer die Klausel gestellt hat – das ist nicht zwingend der Vermieter. Gerade bei großen Anmietungen (z. B. Einzelhandel, Hotel, Ankermieter) werden Indexklauseln mitunter von der Mieterseite vorformuliert eingebracht. In diesen Konstellationen kann sich der Mieter als Verwender nicht auf die AGB-rechtliche Unwirksamkeit der Klausel berufen.
Handlungsempfehlungen:
Klauselcheck sofort einleiten. Prüfen Sie alle laufenden Gewerberaummietverträge: Ist die Indexklausel als AGB zu qualifizieren? Stimmt der Referenzmonat mit dem Mietbeginn überein? Ist der Anpassungsmechanismus widerspruchsfrei?
Verwenderstellung klären. Wer hat die Klausel gestellt? Die Antwort entscheidet darüber, wer sich auf die AGB-rechtliche Unwirksamkeit berufen kann.
Unwirksame Klauseln ersetzen. Nur eine schriftliche Neuvereinbarung mit dem Vertragspartner sichert künftige Mietanpassungen rechtssicher ab.
Rückforderungsrisiko kalkulieren. Ermitteln Sie den kumulierten Betrag der Erhöhungen und prüfen Sie die Bildung angemessener Rückstellungen.