Der Berliner Senat hat am 22. Oktober 2019 den Entwurf für landesrechtliche Regelungen zur Begrenzung der Miethöhen (sog. Mietendeckel) beschlossen. Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz Anfang 2020 verabschiedet wird und dann unmittelbar danach in Kraft tritt.
Im Folgenden einige wesentliche Argumente gegen den Mietendeckel:
1. Mietrecht ist im BGB abschließend geregelt
Dem Land Berlin fehlt die erforderliche Gesetzgebungskompetenz. Denn der Bund hat mit dem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelten Mietpreisrecht seine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für das Bürgerliche Recht abschließend ausgeübt. Durch die umfassende Regelung des gesamten Mietpreisrechts auf Bundesebene ist auch eine sich etwaig aus dem öffentlich-rechtlichen Charakter/Wohnungswesen ergebende Länderkompetenz gesperrt. Auch die wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages haben dies in mehreren Gutachten festgestellt.
2. Landesrecht bricht nicht Bundesrecht
Das Bundes-Mietpreisrecht und der „Berliner Mietendeckel“ regeln ein und denselben Lebenssachverhalt, das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Wenn man dem Land Berlin eine Gesetzgebungskompetenz für diesen identischen Lebenssachverhalt zubilligen wollte, würde das Mietpreisrecht des Bundes konterkariert. Das Konzept der konkurrierenden Gesetzgebung würde damit ad absurdum geführt. Dass der „Berliner Mietendeckel“ öffentlich-rechtlich ausgestaltet werden soll, ändert daran nichts. Bundesrecht bricht Landesrecht – nicht umgekehrt.
3. Verletzung der Eigentumsgarantie
Der Mietendeckel verletzt die Eigentumsgarantie, die unstreitig auch die Renditeerzielung aus der Vermietung von Wohnraum erfasst. Für den Fall, dass darüber hinaus– wie bislang vorgesehen – lediglich ein partieller Inflationsausgleich bis zur Mietobergrenze gewährt werden soll, verstößt der Mietendeckel schon gegen das von der Eigentumsgarantie erfasste Verbot der Verlustverursachung.
4. Verhältnismäßigkeit nicht gewährleistet
Das Einfrieren der Mieten stellt neben der Verletzung der Eigentumsgarantie auch eine unverhältnismäßige Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerrechte dar. Dieser Eingriff ist zum einen nicht geeignet (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017, 67 S 218/17, III. zur Mietpreisbremse), zum anderen nicht angemessen. Denn dem Landesgesetzgeber stehen alternative, weniger in das Eigentumsrecht eingreifende Instrumente zur Verfügung, um den Bau bezahlbarer Wohnungen zu beschleunigen und einkommensschwachen Mietergruppen durch gezielte Förderungen unter die Arme zu greifen. Diese Handlungsoptionen müssen zuerst ausgeschöpft werden.
5. Kein Bestandsschutz für Vormieten
Es besteht kein Bestandsschutz für die Vormieten bei Wiedervermietung von Wohnraum.
Da die Miete bei Neuvermietungen im Fall höherer Vormieten und sogar in laufenden Mietverhältnissen auf Antrag des Mieters auf die zulässige Mietobergrenze abgesenkt werden müsste, sind Investitions- und Finanzierungspläne Makulatur.
6. Weniger Kapital für Modernisierungen
Eventuelle Senkung der Mieten bzw. Mieterwartungen führen zu weniger Kapital und größerer Zurückhaltung bei Modernisierung der Bestände.
7. Mietendeckel schützt nicht sozial schwächere Mieter
Bei Neuvermietungen wird sich der Vermieter trotz Mietendeckel für den Mieter entscheiden, der das geringste Ausfallrisiko birgt. Von dem Mietendeckel profitieren wie bei der Mietpreisbremse nur die solventeren Mieter.
8. Ressourcen nicht vorhanden
Genehmigungs- und Anzeigepflichten schaffen erhebliche bürokratische Hürden für Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlichen Ressourcen für eine zeitnahe Bearbeitung und Begleitung von Modernisierungsmaßnahmen, Prüfung von Härtefallen und Gewährung von Mietzuschüssen sind nicht ersichtlich.
9. Gesellschaftliche Herausforderungen werden unterlaufen
Mit dem Mietendeckel für Modernisierungsmieterhöhungen bis zu 1 Euro/qm werden Investitionen in die gesellschaftliche Herausforderung der Energiewende und den demografischen Wandel konterkariert. Hieran ändert sich auch nichts durch den Genehmigungsvorbehalt für Mieterhöhungen über 1 Euro/qm. Denn dieser ist lediglich als Ausnahmevorschrift zur Vermeidung von Härten ausgestaltet.
10. Mietendeckel konterkariert die Strategie „Bauen, Kaufen, Deckeln“
Bereits jetzt sind die Baugenehmigungszahlen 2019 im Vergleich zu 2018 um 11 Prozent zurück-gegangen. Durch den Mietendeckel gibt es keine Legitimation für die Ausübung von Vorkaufsrechten. Aus der verkündeten politischen Strategie des „Bauen, Kaufen, Deckeln“ bleibt nur das Deckeln übrig.
- Franco Höfling
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