BauGB- Novelle im Überblick   

Das Bundeskabinett hat am 04.09.2024 den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung beschlossen. Die u.a. vom BFW geforderte Sonderreglung für den Wohnungsbau gem. § 246e BauGB ist nunmehr im Gesetzentwurf enthalten, ein wichtiger Teilerfolg für die mittelständische Immobilienwirtschaft. Der Weg bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens ist jedoch noch weit. Hieran ändert auch der eng getaktete Zeitplan nichts.

Wir freuen uns auf Ihre Anmerkungen und Hinweise. Diese helfen uns, Ihre Interessen noch besser zu vertreten.

Zeitplan

• 04.09.2024 Kabinettsbeschluss
• 18.10.2024 erste Befassung im Bundesrat
• 11/12.2024 Gesetzgebungsverfahren im BT einschl. Anhörung
• 51. KW ab 16.12.2024 2./3.Lesung im Bundestag
• 02/2025 Bundesrat 

Regelungsinhalt von § 246e BauGB-E

• Ermächtigungsrundlage für Länderverordnungen: Die Sonderregelung soll nur in Gebieten einem angespannten Wohnungsmarkt gelten, die nach § 201a BauGB bestimmt sind
• Die Regelung gilt befristet bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026.
• Zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit muss die Gemeinde zustimmen.
• Im Außenbereich finden die Vereinfachungen nur auf Vorhaben Anwendung, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1 oder § 34 zu beurteilen sind.
• Umwelt- und naturschutzrechtliche Vorgaben bleiben unberührt.

BFW- Kernforderungen zu § 246e BauGB-E

• Orientierung bei der Laufzeit an der Mietpreisbremse: Befristung für Landesverordnungen auf 5 Jahre verlängern.
• Ermächtigungsrundlage durch Regelbeispiele konkretisieren.
• Bedarfsgerechten Wohnungsbau ohne Mindestzahl von 6 Wohnungen ermöglichen.
• Bauen im Außenbereich ermöglichen: § 13b BauGB europarechtskonform neu konzipieren, auf Gebiete mit Wohnungsmangel übertragen und sinngemäß in § 246e BauGB-E einfügen.

Weitere Einzelheiten hier.

Bewertung der übrigen Regelungen im Gesetzentwurf 

Die übrigen Regelungen des sehr komplexen Gesetzentwurfes müssen eher zurückhaltend bewertet werden. Das Bauplanungsrecht wird punktuell vereinfacht und kann demzufolge zu punktuellen Verbesserungen für den Wohnungsbau führen. Der große Wurf ist es jedoch nicht. Entgegen der Zielsetzung wird das bezahlbare Bauen im Ergebnis nicht vereinfacht und beschleunigt.

Die minimalen Verbesserungen werden durch Überregulierung überlagert. Umwandlungsverbote sind Eingriffe in den freien Markt, die die Eigentumsbildung verhindern, ohne dass neue Wohnungen gebaut werden. Auch kommunale Vorkaufsrechte bauen keine Wohnungen und kosten Steuergelder.

Der stärkere Fokus auf Klimaschutz und Klimaanpassung führt im Entwurf zu einer größeren Regelungsdichte, die die Komplexität und Bürokratie erhöht. Stattdessen müssen Klimaschutz und Klimaanpassung mit der wirtschaftlichen Tragfähigkeit in Einklang gebracht werden. Auf dieser Grundlage ist die Vorprüfung zu den wirtschaftlichen Folgen für bezahlbares Bauen und zu verfassungsrechtliche Grenzen staatlicher Eingriffe in Bezug auf Art. 14 GG nachzuholen.

Fazit

Mit Ausnahme von § 246e BauGB tragen die neuen Regelungen in der Summe noch nicht dazu bei, Planungs- und Genehmigungsverfahren zu vereinfachen. Die Hürden für bezahlbares Bauen und Wohnen werden tendenziell eher erhöht als abgebaut. Hier muss erheblich nachgebessert werden. Wir bleiben dran.  

Eckpunkte, Bewertungen und BFW- Forderungen im Kurzüberblick

• Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft korrekt berechnen.
• Kein Regelungsbedarf für gesetzlichen IT- Standard (§ 1 Abs. 3 BauGB-E).
• Nachhaltige Mobilität rechtssicher definieren (§ 1 b Abs.1 S. 3 BauGB-E).
• Klimaanpassung praxisgerecht gestalten (§ 1b Abs. 5 BauGB-E).
• Umfang des Umweltberichts wirksam begrenzen (§ 2 Abs. 1 S. 3 BauGB-E).
• Doppelregulierung zum Umweltbericht vermeiden (Anlage 1 zu § 2 Abs. 2 und § 4c).
• Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung- Auswirkungen realitätsnah begründen (§ 3 Abs. 1 BauGB-E).
• 12-Monatsfrist für die Veröffentlichung des Bauleitplanes verpflichtend ausgestalten (§ 4b Abs. 2 BauGB-E).
• Digitale Veröffentlichung von Flächennutzungsplänen ist zeitgemäß (§ 6a BauGB-E).
• Erweiterung des sektoralen Bebauungsplans vermeiden, verfassungsrechtliche Vorprüfung nachholen (§§ 9a, 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB-E).
• Praxisnahe Anpassung von Immissionsrichtwerten erleichtern (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB-E).
• Gemengelagen auch auf zukünftige Wohnungsbauprojekte rechtssicher anwenden (Nr. 6.7 TA Lärm).
• Gleichstellung des gewerblichen und öffentlichen Verkehrslärms (Nr. 7.4 TA Lärm).
• Digitale Veröffentlichung von Bebauungsplänen ist zeitgemäß (§ 10a BauGB-E).
• Städtebauliche Verträge wirtschaftlich tragfähig gestalten (§ 11 Abs. 1 Nr. 4 BauGB-E).
• Praxisnahe Klarstellung zur Aktualisierung von B- Plänen im vereinfachten Verfahren (§ 13 BauGB-E).
• Beschleunigtes Verfahren europarechtskonform gestalten (§ 13b BauGB).
• Erweiterung von kommunalen Vorkaufsrechten vermeiden (§§ 24 ff BauGB).  
• Vorkaufsrechte für die Veräußerung von Wohneigentum vermeiden (§ 24 Abs. 2 BauGB-E).
• Vorkaufsrechte für Share Deals vermeiden (§ 24 Abs. 2a BauGB-E).
• Umbauten, Aufstockungen im Bestand und Neubau erleichtern (§ 31 Abs. 3 S.2 BauGB-E).
• Staatliche Eingriffe zur Klimaanpassung im unbeplanten Innenbereich vermeiden (§ 34 Abs.1 S.3 BauGB-E).
• Nachverdichtung wird für den Neubau erleichtert (§ 34 Abs. 3a b) und d) BauGB-E).
• Sozialer Flächenbeitrag- Anwendungsbereich nach 3 Jahren evaluieren (§ 58a BauGB-E).
• Anpassung des sozialen Erhaltungsrechts durch eine zumindest befristete Genehmigungsfreistellung von energetischen Sanierungen und Modernisierungen (§§ 172 ff BauGB)
• Verordnungsermächtigung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt verfassungskonform gestalten (§ 201 a BauGB-E).
• Sonderregelung für den Wohnungsbau voranbringen (§ 246e BauGB-E).
• Musikclubs: Vorprüfung zum Regelungsbedürfnis nachholen (§§ 4a, 5, 6, 6a, 7, 8 BauNVO-E).

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