Wohnraummangel lässt sich nicht regulieren- BFW in der Verbändeanhörung zum Mietrecht

Mit dem Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete verfolgt das BMJV das Ziel, Mieter stärker zu schützen.

Tatsächlich aber drohen die vorgeschlagenen Regelungen, zentrale Funktionsmechanismen des Wohnungsmarkts zu beschädigen, mit erheblichen negativen Folgen für Investitionen, Bestandserhalt und Neubau. Darauf weist der BFW in seiner Stellungnahme zur Verbändeanhörung hin.

Der BFW macht in seiner Stellungnahme deutlich: Eine weitere Regulierung des Mietpreisrechts verfestigt die Wohnungsnot. Investitionen werden unattraktiver, Planungssicherheit sinkt, Modernisierungen und Neubau werden ausgebremst.

Der Entwurf ist noch nicht innerhalb der Bundesregierung abgestimmt und steht daher unter dem Vorbehalt der abschließenden Ressortabstimmung.

Worum geht es?

Im Kern geht es um die Deckelung der Indexmiete auf 3,5 % und die Ausweisung des Möblierungszuschlags in Mangellagen, eine starre Frist von 6 Monaten für das Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch und die Erweiterung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung.  Zu den Regelungsinhalten siehe auch BFW- Newsroom.

Warum trägt der Entwurf zur Verschärfung der Wohnungsnot bei?

Staatliche Regulierung im Mietpreisrecht verstärkt den Wohnungsmangel. Wirtschaftliche Spielräume für Investitionen in den Mietwohnungsbau und die nachhaltige Bestandsentwicklung reduzieren sich. 

Der Entwurf greift in Stellschrauben des freien Marktes ein, die in der Praxis bislang gerade zu einem funktionierenden bedarfsgerechten Markt und zur adäquaten Risikoverteilung zwischen den Parteien beitragen: Wertsicherung durch Indexierung, Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch sowie Möblierungsmodelle. Zugleich werden Durchsetzungsrechte bei Zahlungsrückständen weiter relativiert. Der Entwurf setzt damit im Ergebnis vor allem auf Preis- und Vertragsregulierung, während die Angebotsseite unberührt bleibt. Die Planungssicherheit wird negativ beeinträchtigt. Die Ausfallrisiken steigen. Bedarfsgerechte Geschäftsmodell werden verdrängt. Kurzum: Der Wohnraummangel wird weiter verstärkt.

Auch das Ziel, die Rechtssicherheit über den Anwendungsbereich und die Handhabung der Mietpreisbremse durch Regulierung von Indexmietverträgen und der Vermietung von möbliertem Wohnraum zu verbessern, wird nicht erreicht.  Die Regelungen führen stattdessen dazu, eine wirtschaftlich tragfähige Bewirtschaftung zu erschweren. Komplexität und Rechtsunsicherheit bei der Anwendung werden verstärkt. Das Gegenteil der gesetzlichen Zielsetzung tritt ein.

Auch die in der Begründung gesetzten Prämissen sind unzutreffend. Denn dass eine verbesserte Handhabung der Mietpreisbremse dazu beitragen soll, leichter bezahlbaren Wohnraum für langfristige Mietverhältnisse in Mangellagen zu finden, so ist dies schlichtweg falsch. Die seit 2015 geltende Mietpreisbremse und der Summierungseffekt mietpreisrechtlicher Regulierung sind selbst die Ursache für den Wohnungsmangel, weil sie Investitionen ausbremsen und verhindern.  Eine vermeintlich verbesserte Handhabung dieses Instruments durch weitere Regulierung kann daher von vornherein nicht dazu führen, dass leichter bezahlbarer Wohnraum gefunden wird.

Jede Regulierung eines falschen Konzeptes kann nur zu einer Vertiefung des falschen gesetzlichen Ansatzes führen. Fehllenkungseffekte überwiegen und werden durch die neuen gesetzlichen Eingriffe verstärkt.

Warum werden Investitionen in Wohnungsbau und Bestandsentwicklung gefährdet?

Die mittelständische Immobilienwirtschaft trägt einen erheblichen Teil der Bestandsbewirtschaftung, der energetischen Ertüchtigung und der zeitgemäßen Modernisierung. Investitionsentscheidungen erfolgen auf Basis langfristiger Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Dementsprechend empfindlich reagiert der Markt auf regulatorisch verursachte Risiken. Jede weitere mietrechtliche Eingriffsverdichtung führt gerade in einem Umfeld hoher Bau- und Finanzierungskosten zu höheren Risikoprämien, geringerer Kreditverfügbarkeit, Projektverschiebungen und einem Rückgang von Modernisierungs- und Neubauaktivitäten. Dies wurde bei der Erstellung des Referentenentwurfes nicht berücksichtigt.

Investitionen in Neubau und Modernisierung sind kapitalintensiv. Wenn die Wertsicherung allgemeiner Kostensteigerungen über die Indexierung, die Anwendung für möblierten Wohnraum und für Mietverhältnisse auf Zeit eingeschränkt und zugleich die Durchsetzbarkeit bei Zahlungsverzug relativiert wird, sinkt die Bereitschaft, Maßnahmen mit langer Amortisation anzustoßen. Die Folge ist nicht „soziale“ Entlastung, sondern strukturell weniger Investition in Qualität, Klimaschutz und Substanzerhalt.

Die Preis-Dämpfung im regulierten Bestand geht demzufolge einher mit Angebotsreduzierung, Verlagerungen in unreguliert Segmente und Mobilitätsverluste, also mit realen negativen Folgen für Mieter, Vermieter und Städte. Das Wohnungsangebot sinkt. Die Qualität der Wohnungen leidet. Regeln senken erzielbare Renditen. Investitionen wandern ab. Instandhaltungsmaßnahmen werden zurückgestellt. Die Folge: Auf Dauer weniger Wohnungen und schlechtere Qualität. Die Knappheit verschärft sich. Der Standard der Wohnungen näherte sich Schritt für Schritt dem adäquaten Niveau des regulierten Mietpreises.

Mietpreisregeln dämpfen Mieten im regulierten Segment. Aber in der Breite nehmen Angebot und Qualität ab. Investitionen werden wirtschaftlich unattraktiver und daher verschoben oder ganz aufgegeben. Planungssicherer und wirtschaftlich tragfähiger Wohnungsneubau sowie zukunftsgerichtete, insbesondere klimagerechte Bestandssanierungsmaßnahmen werden ausgebremst. Zusätzlich steigen Mieten außerhalb der staatlich regulierten Bestände und die Mobilität der Haushalte sinkt, weil auch ein Umzug in eine persönlich besser passende Wohnung wirtschaftlich unattraktiv wird. 

Die Mietschere öffnet sich: Neuvertragsmieten steigen deutlich schneller als Bestandsmieten. Folge: Wohnungswechsel werden teuer und es entstehen Lock-in- Effekte, weil Haushalte aus Preisgründen in nicht passenden Wohnungen verbleiben. Das bremst die Mobilität, verfestigt Knappheit und schadet auch der Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt.    

Eckpunkte der Stellungnahme:

• Vorprüfung zu Fehllenkungseffekten mietpreisrechtlicher Regulierung nachholen.
• Mietpreisbremse abschaffen.
• Starre 6-Monatsfrist für Kurzzeitvermietungen vermeiden, hilfsweise auf 18 Monate verlängern (§ 549 Abs. 2 Nr.1 BGB‑E).
• Neuregelung zum Möblierungszuschlag streichen- hilfsweise Anpassung des pauschalierten Möblierungszuschlags auf mindestens 20 % (§ 556d Abs. 1a BGB-E).
• Auskunftspflicht zur Möblierung streichen- hilfsweise sanktionsfreie Nachholung ermöglichen (§ 556g BGB-E).
• Kappungsgrenze bei Indexmieten vermeiden – hilfsweise Anpassung auf mindestens 6 % mit Möglichkeit der Nachholung in Folgejahren (§ 557b Abs. 4 BGB‑E).

Weitere Einzelheiten- siehe Stellungnahme.

Ausgang offen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.