Wohneigentum stärken- Hürden abbauen

Wer über die Wohnungsfrage spricht, darf nicht nur über Mietwohnungen sprechen. Wohneigentum ist und bleibt ein wesentlicher Baustein für Vermögensbildung, Altersvorsorge und soziale Stabilität. Gleichzeitig liegt die Wohneigentumsquote in Deutschland mit 41,9 Prozent weiterhin deutlich unter dem Niveau vieler europäischer Nachbarstaaten.

Die Ursachen dieser Entwicklung sind seit Jahren bekannt. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten, umfangreiche regulatorische Anforderungen und hohe Erwerbsnebenkosten erschweren den Schritt ins Eigentum. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsneubau deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Wer die Wohneigentumsbildung stärken will, muss deshalb die Angebots- und die Nachfrageseite gleichermaßen in den Blick nehmen.

Nebenkosten senken

Ein wesentlicher Ansatzpunkt liegt dabei in den Finanzierungsbedingungen. Viele Haushalte verfügen über ausreichendes Einkommen, um eine Immobilienfinanzierung langfristig tragen zu können. Dennoch scheitert der Erwerb häufig bereits an den erforderlichen Eigenmitteln. Besonders die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten müssen regelmäßig aus Eigenkapital finanziert werden. Dadurch entstehen erhebliche Markteintrittsbarrieren für junge Familien und Haushalte mit mittleren Einkommen. Je nach Bundesland beträgt allein die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Vor diesem Hintergrund sollte erneut über Freibeträge oder gezielte Steuererleichterungen für den erstmaligen Erwerb selbst genutzten Wohneigentums diskutiert werden. Entsprechende Vorschläge liegen seit mehreren Jahren auf dem Tisch und reichen von Freibetragsmodellen bis hin zu einer vollständigen Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber.

Die Diskussion sollte dabei nicht ausschließlich unter fiskalischen Gesichtspunkten geführt werden. Selbstverständlich sind die Länder auf Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer angewiesen. Gleichzeitig gilt aber auch: Wo nicht gebaut und nicht gekauft wird, entstehen weder Steuereinnahmen aus Transaktionen noch die vielfältigen wirtschaftlichen Folgeeffekte von Wohnungsbauinvestitionen. Investitionen im Wohnungsbau schaffen Wertschöpfung, Beschäftigung und zusätzliche Steueraufkommen entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Investitionshemmnisse abzubauen kann deshalb gesamtwirtschaftlich sinnvoller sein als hohe Erwerbsnebenkosten aufrechtzuerhalten, die Eigentumserwerb und Neubautätigkeit gleichermaßen bremsen.

Ein weiterer wichtiger Baustein sind eigenkapitalersetzende Förderinstrumente.

Der Koalitionsvertrag sieht ausdrücklich staatliche Bürgschaften und eigenkapitalersetzende Instrumente zur Förderung von Wohneigentum vor.

Der Ansatz adressiert ein Problem, das sich in den vergangenen Jahren zunehmend verschärft hat: Viele Haushalte können die laufende Belastung einer Finanzierung tragen, scheitern jedoch an den gestiegenen Eigenkapitalanforderungen. Eigenkapitalersetzende Bundesbürgschaften könnten hier ansetzen, indem der Staat einen Teil des Ausfallrisikos übernimmt und damit die Finanzierungsbasis des Erwerbers stärkt. Für Kreditinstitute sinkt das Risiko, während tragfähige Finanzierungen auch bei geringerer Eigenkapitalausstattung ermöglicht werden können.

Dabei geht es nicht darum, wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierungen zu fördern. Vielmehr sollen Haushalte unterstützt werden, deren Einkommen grundsätzlich ausreicht, die jedoch aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise und Erwerbsnebenkosten die erforderlichen Eigenmittel nicht mehr in angemessener Zeit aufbauen können. Gerade für Familien und Ersterwerber könnte dies ein wichtiger Beitrag zur Eigentumsbildung sein. Voraussetzung ist allerdings eine einfache, standardisierte und bundesweit praktikable Ausgestaltung. Zusätzliche Förderprogramme mit komplexen Antragsstrukturen werden die bestehenden Probleme kaum lösen.

In diesen Zusammenhang gehört auch die Diskussion über die stärkere Mobilisierung privaten Kapitals für den Wohnungsbau. Bundesbauministerin Verena Hubertz hat auf der Investorenkonferenz in Frankfurt am Main für zusätzliche steuerliche Anreize geworben und die Schaffung eines Wohnungsbaumoduls innerhalb des Deutschlandfonds angekündigt. Ziel ist die Mobilisierung privaten und institutionellen Kapitals für zusätzliche Wohnungsbauinvestitionen. Gleichzeitig setzt sich die Ministerin für die Fortführung investitionsfördernder Abschreibungsregelungen ein.

Für die mittelständische Immobilienwirtschaft liegt hierin grundsätzlich Potenzial. Viele Projekte scheitern derzeit nicht an fehlender Nachfrage, sondern an Finanzierungslücken, gestiegenen Kapitalkosten und verschärften Kreditvergabebedingungen. Werden private Investitionen durch staatliche Garantien ergänzt und Finanzierungsrisiken reduziert, können wirtschaftlich tragfähige Projekte wieder leichter umgesetzt werden.

Entscheidend wird jedoch die konkrete Ausgestaltung sein. Die Mobilisierung privaten Kapitals kann notwendige Strukturreformen nicht ersetzen. Sie kann diese lediglich flankieren. Ob ein Wohnungsbaumodul im Deutschlandfonds tatsächlich Wirkung entfaltet, wird wesentlich davon abhängen, ob die Instrumente schnell, unbürokratisch und für die Praxis nutzbar ausgestaltet werden.

Beschleunigung von Bauplanungs- und Genehmigungsverfahren

Gleichzeitig darf die Diskussion über Wohneigentum nicht auf Förderinstrumente reduziert werden. Die beste Finanzierung hilft wenig, wenn neue Wohnungen gar nicht erst entstehen.

Deshalb kommt der Beschleunigung von Bauplanungs- und Genehmigungsverfahren weiterhin eine Schlüsselrolle zu. Die aktuellen politischen Diskussionen enthalten zumindest einige sinnvolle Ansätze. Ihre Wirkung sollte allerdings realistisch eingeordnet werden. Einzelne Anpassungen im Bauplanungsrecht werden für sich genommen keine Trendwende auf den Wohnungsmärkten auslösen.

Entscheidend sind neben den Baukosten und Zinsen vor allem schnellere Bauleitplanverfahren, beschleunigte Genehmigungsprozesse und eine konsequente Digitalisierung der Verwaltung. Planungs- und Genehmigungsverfahren dauern in Deutschland häufig mehrere Jahre. Für Bauträger, Projektentwickler und Wohnungsunternehmen führt dies zu erheblichen Unsicherheiten bei Kostenentwicklung, Finanzierung und Projektumsetzung.

Ein praxisgerechter Gebäudetyp E kann dazu beitragen, Baukosten zu senken und rechtliche Unsicherheiten zu reduzieren.

Diese Maßnahmen sind wichtige Mosaiksteine, die ihre volle Wirkung nur in ihrer Gesamtheit entfalten.

Hinzu kommen steuerliche Investitionsanreize für den Neubau.

Die degressive Abschreibung hat sich als wichtiges Instrument erwiesen, um Investitionen zu unterstützen und Projekte wirtschaftlich darstellbarer zu machen. Ihre Fortführung in Kombination mit einer Sonder- AfA für EH 55 sowie insgesamt verlässliche steuerliche Rahmenbedingungen können einen wichtigen Beitrag dazu leisten, die Neubautätigkeit wieder zu beleben.

Die Stärkung der Wohneigentumsbildung wird nicht durch eine einzelne Maßnahme gelingen. Erforderlich ist vielmehr ein Zusammenspiel aus beschleunigten Genehmigungsverfahren, konsequenter Digitalisierung, investitionsfreundlichen steuerlichen Rahmenbedingungen, einer Überprüfung der Erwerbsnebenkosten sowie modernen Förderinstrumenten wie eigenkapitalersetzenden Bundesbürgschaften und staatlich flankierten Investitionsfonds.

Viele dieser Instrumente werden bereits politisch diskutiert. Entscheidend ist nun ihre praktische Umsetzung.

Die Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten sind bekannt, ebenso die wesentlichen Ursachen. Hohe Baukosten, hohe Finanzierungskosten, langwierige Genehmigungsverfahren und steigende regulatorische Anforderungen belasten Investitionsentscheidungen gleichermaßen.

Die mittelständische Immobilienwirtschaft benötigt vor allem verlässliche Rahmenbedingungen. Wer mehr Wohneigentum ermöglichen will, muss den Neubau stärken, Investitionen erleichtern und den Zugang zur Finanzierung verbessern. Wohneigentum entsteht dort, wo ausreichend gebaut werden kann, Finanzierungen tragfähig darstellbar sind und Investitionen nicht durch vermeidbare Hürden ausgebremst werden. Die Rahmenbedingungen hierfür zu schaffen, bleibt eine zentrale wohnungs- und gesellschaftspolitische Aufgabe.