Auch nach der Corona-Pandemie wird das Preisniveau am deutschen Wohnungsmarkt weiter steigen. Zu diesem Ergebnis kommt der Postbank Wohnatlas 2021, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben.
Der Postbank Wohnatlas ist eine mehrteilige, jährliche Studie, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten umfassend analysiert. Für die vorliegende Preisprognose, die den zweiten Studienteil des diesjährigen Wohnatlases darstellt, wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
In die Kaufpreisprognose für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2020-2030. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.
Demnach ist vor allem in und um die urbanen Zentren mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. In mehr als der Hälfte der 401 Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungseigentümer damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt.
Den mit Abstand stärksten Preisanstieg unter den sogenannten „Big Seven“, den größten deutschen Metropolen, wird Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt München erleben. Hier prognostizieren die Experten bis 2030 ein jährliches Plus von real 1,99 Prozent. Rund 8.600 EUR/m² mussten Immobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt bereits 2020 investieren. Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-Ranking folgen Düsseldorf mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 1,09 Prozent und Berlin mit 1,07 Prozent. In Frankfurt am Main steigen die Preise bis 2030 jährlich voraussichtlich um 1,02 Prozent. Den langsamsten Anstieg unter den „Big Seven“ dürfte Stuttgart erleben. Laut Prognosen liegt dort das jährliche Plus bis 2030 bei 0,78 Prozent.
Preistreiber am Immobilienmarkt sind vor allem die demografischen sowie die Wirtschafts- und Einkommensentwicklungen in den einzelnen Regionen. „Die Corona-Krise zeigt bislang keine wesentlichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Kurzarbeitergeld und andere Transferleistungen des Staates hätten stabilisierend auf die Einkommen gewirkt. Die Pandemie habe auch den Wohnungsbau kaum gebremst. Auf mittlere Sicht seien Corona-Effekte allerdings nicht ausgeschlossen. „Das könnte etwa der Fall sein, wenn ganze Wirtschaftszweige langfristige Einbrüche verkraften müssen und sich das in einzelnen Regionen auf die Wirtschafts- und Einkommensentwicklung auswirkt“, so Grunwald weiter.

Positiver Preistrend im Süden und Nordwesten
Mit Ausnahme von München sind die größten Preissprünge laut Postbank-Prognose aber nicht in den Metropolen zu erwarten. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Eigentümer und Kaufinteressenten vor allem im Süden und Nordwesten der Republik. Wer sich zum Kauf entschließt oder bereits eine Immobilie besitzt, darf hier bis 2030 mit Wertzuwächsen rechnen. Unter den Top Ten mit den höchsten prognostizierten Wertsteigerungen sind sieben bayerische Landkreise. Vier davon – die Landkreise München, Erding, Ebersberg und Dachau – grenzen an München und profitieren vom Boom der Landeshauptstadt. Die Landkreise Landsberg am Lech und Pfaffenhofen an der Ilm können zum erweiterten Speckgürtel der Isar-Metropole gezählt werden. Münchens Nachbarkreise Starnberg und Fürstenfeldbruck sind zwar nicht in den Top Ten gelistet, weisen aber ebenfalls vergleichsweise hohe Wachstumsraten von 1,37 bzw. 1,34 Prozent auf.
Alternativen zu den Metropolen
Weniger sprunghaft als in München und Umgebung, aber fast durchgehend positiv wird die Preisentwicklung bis 2030 generell in den Speckgürteln der Metropolen sein. Die Studie zeigt aber auch, dass die Preise nicht nur in diesen großen urbanen Zentren weiter anziehen, sondern jenseits der Metropolen zahlreiche große und mittlere Städte ebenso begehrt sind. Preissteigerungen von im Schnitt einem Prozent oder mehr pro Jahr bis 2030 werden neben Heilbronn und Potsdam laut Postbank-Prognose auch für die kreisfreien Städte Landshut, Baden-Baden, Dresden, Leipzig, Mainz, Ingolstadt und Freiburg im Breisgau erwartet.
Situation in schwächeren Regionen
Wertverluste bei Immobilien drohen dagegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Dies betrifft überwiegend Regionen in den ostdeutschen Bundesländern und im Ruhrgebiet, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. „Deshalb müssen die Menschen dort nicht unbedingt auf den Umzug ins Eigenheim verzichten. Der Wohnungskauf auch in diesen Regionen kann ein wichtiger Baustein für die finanzielle Absicherung im Alter sein, wenn die Immobilie dann abbezahlt ist“, sagt Immobilien-Expertin Grunwald. Zudem müsse eine negative Preisprognose für einen Landkreis nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. „Über Wertsteigerungen entscheiden auch Lage und Ausstattung der Immobilie.“