Wo Wohneigentum bis 2030 an Wert gewinnt

Auch nach der Corona-Pandemie wird das Preisniveau am deutschen Wohnungs­markt weiter steigen. Zu diesem Ergebnis kommt der Postbank Wohnatlas 2021, für den Experten des Hamburgischen Welt­Wirtschafts­Instituts (HWWI) eine Kauf­preis­prognose bis 2030 erstellt haben.

Der Postbank Wohnatlas ist eine mehrteilige, jährliche Studie, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten umfassend analysiert. Für die vorliegende Preisprognose, die den zweiten Studienteil des diesjährigen Wohnatlases darstellt, wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

In die Kauf­preis­prognose für die 401 kreisfreien Städte und Land­kreise sind Angebots- und Nach­frage­entwick­lung anhand verschiedener Regional­daten zur Bevölkerungs- und Alters­struktur, Haus­halts­größe, Ein­kommens­ent­wick­lung sowie zu Wohn­aus­gaben und Wohnungs­angebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungs­markt­modell voll­zieht nach, wie sich diese Faktoren wechsel­seitig beein­flussen. Am Ende der Modell­rechnung steht die Kauf­preis­prog­nose für den Zeit­raum 2020-2030. Ausge­wiesen wird der durch­schnittliche jährliche reale Preis­trend.

Demnach ist vor allem in und um die urbanen Zentren mit weiteren Preis­steigerungen zu rechnen. In mehr als der Hälfte der 401 Land­kreise und kreis­freien Städte können Haus- und Wohnungs­eigentümer damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt.

Den mit Abstand stärksten Preis­anstieg unter den sogenannten „Big Seven“, den größten deutschen Metropolen, wird Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt München erleben. Hier prognosti­zieren die Experten bis 2030 ein jährliches Plus von real 1,99 Prozent. Rund 8.600 EUR/m² mussten Immobilien­käufer in der bayerischen Landes­haupt­stadt im Schnitt bereits 2020 investieren. Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-Ranking folgen Düssel­dorf mit einer durch­schnittlichen Steigerungs­rate von 1,09 Prozent und Berlin mit 1,07 Prozent. In Frankfurt am Main steigen die Preise bis 2030 jährlich voraussichtlich um 1,02 Prozent. Den langsamsten Anstieg unter den „Big Seven“ dürfte Stuttgart erleben. Laut Prognosen liegt dort das jährliche Plus bis 2030 bei 0,78 Prozent.

Preis­treiber am Immobilien­markt sind vor allem die demo­grafischen sowie die Wirtschafts- und Ein­kommens­entwick­lungen in den einzelnen Regionen. „Die Corona-Krise zeigt bislang keine wesent­lichen Aus­wirkungen auf den Wohnungs­markt“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobilien­geschäft Postbank. Kurz­arbeiter­geld und andere Transfer­leistungen des Staates hätten stabilisierend auf die Einkommen gewirkt. Die Pandemie habe auch den Wohnungs­bau kaum gebremst. Auf mittlere Sicht seien Corona-Effekte allerdings nicht ausge­schlossen. „Das könnte etwa der Fall sein, wenn ganze Wirtschafts­zweige langfristige Ein­brüche verkraften müssen und sich das in einzelnen Regionen auf die Wirtschafts- und Ein­kommens­entwick­lung auswirkt“, so Grunwald weiter.

Positiver Preistrend im Süden und Nordwesten

Mit Ausnahme von München sind die größten Preis­sprünge laut Postbank-Prognose aber nicht in den Metro­polen zu erwarten. Fast durch­gehend gute Rahmen­bedingungen für Wohn­immobilien finden Eigen­tümer und Kauf­interessenten vor allem im Süden und Nord­westen der Republik. Wer sich zum Kauf entschließt oder bereits eine Immobilie besitzt, darf hier bis 2030 mit Wert­zuwächsen rechnen. Unter den Top Ten mit den höchsten prognostizierten Wert­steigerungen sind sieben bayerische Land­kreise. Vier davon – die Land­kreise München, Erding, Ebersberg und Dachau – grenzen an München und profitieren vom Boom der Landes­haupt­stadt. Die Land­kreise Lands­berg am Lech und Pfaffen­hofen an der Ilm können zum erweiterten Speck­gürtel der Isar-Metropole gezählt werden. Münchens Nach­bar­kreise Starn­berg und Fürsten­feld­bruck sind zwar nicht in den Top Ten gelistet, weisen aber ebenfalls vergleichs­weise hohe Wachstums­raten von 1,37 bzw. 1,34 Prozent auf.

Alternativen zu den Metropolen

Weniger sprunghaft als in München und Umgebung, aber fast durchgehend positiv wird die Preisentwicklung bis 2030 generell in den Speckgürteln der Metropolen sein. Die Studie zeigt aber auch, dass die Preise nicht nur in diesen großen urbanen Zentren weiter anziehen, sondern jenseits der Metropolen zahlreiche große und mittlere Städte ebenso begehrt sind. Preissteigerungen von im Schnitt einem Prozent oder mehr pro Jahr bis 2030 werden neben Heilbronn und Potsdam laut Postbank-Prognose auch für die kreisfreien Städte Landshut, Baden-Baden, Dresden, Leipzig, Mainz, Ingolstadt und Freiburg im Breisgau erwartet.

Situation in schwächeren Regionen

Wertverluste bei Immobilien drohen dagegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Dies betrifft überwiegend Regionen in den ostdeutschen Bundesländern und im Ruhrgebiet, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. „Deshalb müssen die Menschen dort nicht unbedingt auf den Umzug ins Eigenheim verzichten. Der Wohnungskauf auch in diesen Regionen kann ein wichtiger Baustein für die finanzielle Absicherung im Alter sein, wenn die Immobilie dann abbezahlt ist“, sagt Immobilien-Expertin Grunwald. Zudem müsse eine negative Preisprognose für einen Landkreis nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. „Über Wertsteigerungen entscheiden auch Lage und Ausstattung der Immobilie.“