Deutschland ist Mieternation. Nach aktuellen Zahlen leben mehr Menschen in einer Mietwohnung als in einer selbstgenutzten Wohnung. Im letzten Jahrzehnt ist trotz niedriger Zinsen die Wohneigentumsquote sogar gefallen.
In der vorliegenden Studie wurden mit einem besonderen Blick auf Nordrhein-Westfalen die Gründe für diese Entwicklung, die volkswirtschaftliche Bedeutung des Wohneigentums sowie Möglichkeiten untersucht, wie die Wohneigentumsbildung gestärkt werden kann. Dies sind die zentralen Ergebnisse:
Wie in Deutschland insgesamt ist auch in NRW die Wohneigentumsquote gesunken, im Zeitraum 2011 bis 2022 um 1,6 Prozentpunkte. Dabei gibt es deutliche Unterschiede zwischen den Wohneigentumsquoten dicht besiedelter Städte wie Düsseldorf mit 21,8 Prozent und Köln mit 24,5 Prozent sowie ländlicherer Kreise wie Coesfeld mit 55,0 Prozent oder Euskirchen mit 58,1 Prozent.
Vor der Zinswende lagen die Annuität-Einkommensverhältnisse in NRW typischerweise unter 25 Prozent. Doch ab 2022, nach dem Zinsanstieg, wuchs dieser Anteil schnell auf bis zu 38 Prozent im vierten Quartal 2022 an. Obwohl die Belastung seither wieder gesunken ist, lag der Anteil im dritten Quartal 2024 immer noch bei hohen 35 Prozent.
Die Erschwinglichkeit ist allerdings nicht der primäre Erklärungsfaktor für die geringe Wohneigentumsdynamik. Das wesentliche Hemmnis für die meisten Menschen ist der Mangel an Ersparnissen beziehungsweise an Eigenkapital. Nicht zuletzt die hohen Transaktionskosten – darunter die Grunderwerbsteuer – zehren den Großteil der Ersparnisse bereits auf oder überfordern die Haushalte. Nur 12 Prozent der jungen Mieter verfügen über ein Finanzvermögen von mehr als 60.000 Euro.
Mehr Wohneigentum würde die Altersvorsorge stärken, die Vermögensungleichheiten verringern und auch die Akzeptanz der Marktwirtschaft verbessern. Darüber hinaus stellt Wohneigentum einen ultimativen Schutz vor Verdrängung dar und trägt zur Stärkung des Umlands gegenüber den Metropolen bei.
Angesichts enger öffentlicher Haushalte dürfte eine signifikante Absenkung der Grunderwerbsteuer zwar eine wünschenswerte, aber schwer zu realisierende Option sein. Doch es gibt sinnvolle Alternativen, die mit deutlich geringeren Kosten verbunden sind. Diskutiert werden in dem Gutachten Bürgschaftsprogramme, eine Hypothekenversicherung und Nachrangdarlehen.
Insbesondere ein Modell mit Nachrangdarlehen könnte über die NRW.Bank sehr schnell umgesetzt werden. Nachrangdarlehen sind eigenkapitalersetzende Darlehen, die somit geeignet sind, den Mangel an Ersparnissen zu kompensieren. Sinnvoll wäre es darüber hinaus, die Grunderwerbsteuer zu flexibilisieren, indem die Steuerschuld – zum Beispiel über die NRW.Bank – finanziert würde. Gerade Haushalten mit niedrigen Einkommen oder mit Kindern könnten dabei auch Tilgungszuschüsse oder günstige Kreditkonditionen angeboten werden. Insofern beinhaltet diese Lösung auch vielfältige Gestaltungsoptionen. Schleswig-Holstein bietet bereits ein Programm mit Nachrangdarlehen an, an dem sich NRW orientieren könnte.