WEG Reform – Gründlichkeit vor Schnelligkeit

Die in der ersten Jahreshälfte geplante Verabschiedung der WEG-Reform wird noch nicht kommen. In Anbetracht der Komplexität der WEG-Reform geht nach der ersten Lesung im Bundestag und der Anhörung im Rechtsausschuss nun doch Gründlichkeit vor Schnelligkeit. In unseren politischen Fachgesprächen haben wir noch einmal deutlich gemacht, dass der ganzheitliche Ansatz der WEG-Reform sicherlich positiv zu bewerten ist, jedoch einige wesentliche Änderungen die Attraktivität des Wohneigentums gefährden. Dies darf nicht passieren, weil sich anderenfalls das gesetzliche Ziel ins Gegenteil verkehrt.

Im Austausch mit den BFW-Mitgliedern sind uns wichtige Kritikpunkte und Forderungen zum aktuellen Gesetzentwurf (siehe auch FWW 2/2020, S. 24 ff.) mit auf den Weg gegeben worden. Diese fassen wir für Sie nachfolgend noch einmal zusammen:

Bauliche Veränderungen rechtssicher und interessengerecht ermöglichen

Bauliche Veränderungen sollen nach dem Gesetzentwurf grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung anwesenden und vertretenen Eigentümer beschlossen werden können. Um jedoch einen angemessenen Ausgleich der Eigentümerinteressen zu ermöglichen, ist das ersatzlose Streichen des Quorums für die Beschlussfähigkeit kontraproduktiv. Denn es darf nicht sein, dass einige wenige Eigentümer Beschlüsse über kostenintensive bauliche Veränderungen fassen, die dann erhebliche Kostenfolgen für die gesamte Gemeinschaft haben. Dies geht zu weit. Es muss daher diskutiert werden, inwieweit Regelungen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung fortgeführt werden.

Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung gesetzlich regeln

Es ergibt sich aus der Gesetzesbegründung lediglich, dass die Kostenverteilung baulicher Veränderungen insbesondere auch die Folgekosten für Gebrauch (laufende Bewirtschaftung) und Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) umfassen. Dies muss jedoch auch ausdrücklich im Gesetzestext klargestellt werden.

Beschlüsse im Umlaufverfahren anwendbar machen

Die neu eingeführte Textform für Umlaufbeschlüsse ist eine wichtige Vereinfachung, mit der nunmehr Beschlüsse unter Nutzung elektronischer Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps gefasst werden können. Praktische Relevanz erhalten Beschlüsse im Umlaufverfahren jedoch nur dann, wenn daneben die bislang erforderliche Allstimmigkeit durch eine qualifizierte Mehrheit ersetzt wird.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters als gesetzliche Orientierung erhalten

Die fast komplette Streichung des Katalogs der typischen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters wirkt einfach, ist aber ebenfalls kritisch, weil dieser Katalog bislang eine typisierende Orientierung zum typischen Aufgabenspektrum des Verwalters und der hieraus resultierenden Verwaltervergütung ermöglicht. Hier müssen Regelbeispiele beibehalten bleiben, um insbesondere auch den neu eingeführten Begriff der „gewöhnlichen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums“ näher zu bestimmen.

Unbestimmte Begriffe definieren

Begriffe werden neu eingeführt, jedoch nicht rechtssicher definiert, wie zum Beispiel Veränderungssperre bei grundlegender Umgestaltung der Wohnanlage, Amortisation in angemessener Zeit oder gewöhnliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (s.o.). Um die rechtssichere Anwendung zu verbessern, muss nachgebessert werden mit Legaldefinitionen, Regelbeispielen und Fallgruppen in der Gesetzesbegründung.

Abberufung des Verwalters nur bei objektiv wichtigem Grund

Die Abschaffung des objektiv wichtigen Grundes zur Abberufung des Verwalters ist eine einseitige Vereinfachung zu Lasten der Verwalter. Die bisherige Regelung, die eine Abberufung nur bei Vorliegen eines objektiv wichtigen Grundes vorsieht, muss erhalten bleiben, weil es ansonsten zu willkürlichen, lediglich subjektiv geprägten Abberufungen des Verwalters kommen kann. Dies gilt umso mehr, weil der Verwalter als Mediator in einem emotionalen Umfeld zwischen unterschiedlichsten Eigentümerinteressen fungiert. Der Erhalt von objektiven Voraussetzungen für die Abberufung ist daher essentiell, weil der Verwalter anderenfalls nicht planungssicher für die Wohnungseigentümergemeinschaft agieren kann.

Beschluss muss komplette Jahresabrechnung umfassen

Der Beschluss über die Jahresabrechnung darf nicht auf die Abrechnungsspitze beschränkt werden. Denn Aussagekraft erhält die Jahresabrechnung erst durch die komplette Erfassung aller Einnahmen und Ausgaben. Der Beschlussgegenstand muss daher, wie bisher, die gesamte Jahresabrechnung betreffen.

Vermögensbericht muss das komplette Gemeinschaftsvermögen umfassen

Die gesetzliche Beschränkung des Vermögensberichts auf das wesentliche Gemeinschaftsvermögen ist zu unbestimmt und lässt im Ergebnis keine abschließenden Aussagen zum Vermögensstatus der Gemeinschaft zu. Der verpflichtende Vermögensbericht muss daher das gesamte Gemeinschaftsvermögen einschließlich Forderungen und Verbindlichkeiten umfassen.

Kein mietrechtlicher Duldungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter

Kritisch sind auch die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht, die es dem Mieter erlauben sollen, bauliche Veränderungen für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder zum Einbruchsschutz gegen den Vermieter durchzusetzen. Diese Norm muss gestrichen werden. Denn diese durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Die Regelung ist auch enorm streitanfällig, weil es wohl kaum ein Vermieter zulassen wird, dass ein Mieter Baumaßnahmen durchführt oder durchführen lässt, die gerade im Fall der Ladeinfrastruktur ohne Weiteres Gefahren oder baurechtswidrige Veränderungen schaffen können. Der Abwägungsvorgang zur Zumutbarkeit der Maßnahme wird in der Praxis dazu führen, dass insbesondere im Falle der Ladeinfrastruktur wegen der damit verbundenen Eingriffsintensität und Risiken kaum ein Mieter gegen den Willen des Vermieters agieren kann. Soweit dies dennoch versucht wird, werden die Beteiligten in kostenintensive Rechtsstreitigkeiten und Gerichtsverfahren getrieben. Dies muss vermieden werden.