Justiziar/Leiter Recht
Die gesetzliche Änderung zur Verlängerung der Mietpreisbremse ist am 23.07.2025, einen Tag nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft getreten. Damit bleibt ein Instrument bis Ende 2029 in Kraft, das seit seiner Einführung in 2015 höchst umstritten ist – sowohl in seiner Wirkung als auch in seiner verfassungsrechtlichen Legitimität. Der BFW fordert einen Kurswechsel für Wohnungsbau und Mietrecht.
Fehlanreize statt Lösungen
Der BFW kritisiert seit Jahren, dass die Mietpreisbremse nicht zur nachhaltigen Entspannung der Wohnungsmärkte beiträgt. Vielmehr hemmt sie Investitionen, verunsichert private und institutionelle Akteure und behindert die dringend benötigte Angebotsausweitung.
„Die Verlängerung der Mietpreisbremse ist ein politisches Signal, das an den Ursachen des Wohnraummangels vorbeigeht“, erklärte BFW-Präsident Dirk Salewski in der Anhörung im Rechtsausschuss des Bundestages. „Statt Investitionen in den Wohnungsneubau zu fördern, wird ein regulatorisches Instrument zementiert, das Investitionsanreize hemmt und die dringend benötigte Angebotsausweitung behindert.“
Die Folge: weniger Neubau, weniger Angebot, steigende Mieten. Der BFW fordert stattdessen eine konsequente Neubauoffensive, die auf Planungssicherheit, steuerliche Anreize und eine Entbürokratisierung des Bauens setzt.
Ein Instrument ohne Wirkung
Die Mietpreisbremse wurde 2015 als temporäre Maßnahme eingeführt, um in angespannten Wohnungsmärkten kurzfristig auf überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu reagieren. Sie begrenzt die Miete bei Neu- und Wiedervermietung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – allerdings nur in von den Landesregierungen definierten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ursprünglich war die Regelung bis Ende 2025 befristet. Mit der Gesetzesänderung entfällt nicht nur diese Frist, sondern auch die bisherige Begrenzung der Geltungsdauer auf fünf Jahre je Gebiet.
Das Ziel der Mietpreisbremse ist klar: Sie soll Mieten auf ein sozialverträgliches Maß begrenzen und Verdrängung verhindern. Dieses Ziel wird jedoch nicht erreicht. Bei 500 Bewerbern für eine Wohnung gehen weiterhin 499 leer aus – egal ob mit oder ohne Mietpreisbremse. Der mit der besten Bonität bekommt die Wohnung – das ist meist nicht die Krankenschwester, sondern der Chefarzt oder seine wohlsituierten Kinder. Soziale Ungerechtigkeit bleibt bestehen – oder wird sogar verstärkt.
Verfassungsrechtlich auf dünnem Eis
Auch verfassungsrechtlich steht die Regelung auf wackeligen Beinen. Das Bundesverfassungsgericht hat 2019 betont: Die Mietpreisbremse ist nur dann zulässig, wenn sie befristet bleibt und mit einer Wohnungsbauoffensive einhergeht. Beides ist nicht erfüllt. Stattdessen wurde sie bis 2025 verlängert – und weitere Eingriffe kamen hinzu: Kappungsgrenzen, Modernisierungsdeckel und die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete. In der Summe entsteht ein immer tieferer Eingriff in die Eigentumsrechte – ohne ausreichende verfassungsrechtliche Gesamtabwägung.
Die Mietspiegel basieren heute auf einem sechsjährigen Betrachtungszeitraum – nicht mehr auf vier Jahren, wie es das Bundesverfassungsgericht 2019 noch akzeptiert hat. Die ursprüngliche Befristung bis 2020 ist längst überschritten. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass das Bundesverfassungsgericht die Mietpreisbremse in der verlängerten Fassung nicht mehr billigen würde. Und die Abgeordneten im Bundestag könnten nicht behaupten, sie hätten es nicht gewusst.
Marktverzerrung durch Vergleichsmiete
Ein weiterer Punkt: Die Mietpreisbremse hat verfassungsrechtlich fragwürdige Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Neben den gedeckelten Mieten im laufenden Mietverhältnis sind auch alle Wiedervermietungsmieten gedeckelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete entfernt sich damit immer weiter von der Marktmiete. Das untergräbt die Grundlage für Mieterhöhungen im Bestand und gefährdet die wirtschaftliche Tragfähigkeit. Die gesetzlich vorgesehene Balance zwischen Mieterschutz und Eigentumsschutz wird ausgehöhlt.
Mittelstand unter Druck
Die mittelständische Immobilienwirtschaft sieht sich durch die Verlängerung der Mietpreisbremse in ihrer Verantwortung für den Wohnungsbau zunehmend blockiert. Gerade private Bauträger und Bestandshalter, die auch ohne öffentliche Förderung bezahlbaren Wohnraum schaffen, benötigen verlässliche Rahmenbedingungen. Stattdessen erleben sie eine wachsende Unsicherheit, die sich negativ auf die Projektentwicklung auswirkt. Die Finanzierung neuer Vorhaben wird erschwert, da kalkulierbare Mieteinnahmen fehlen. Auch die energetische Sanierung bestehender Gebäude leidet unter der Regulierung, da kostenintensive Investitionen immer schwerer refinanzierbar sind.
EU-Kommission warnt – BFW fordert Kurswechsel
Die EU-Kommission hat es in ihrem aktuellen Länderbericht deutlich gesagt: Übermäßige Mietregulierung verhindert dringend benötigte Investitionen. Deutschland fehlen bis zu 600.000 Wohnungen. Und trotzdem diskutieren wir über neue Hürden statt über Lösungen.
Der BFW setzt sich daher auch weiterhin gegenüber der Politik dafür ein, endlich die Ursachen des Wohnraummangels anzugehen: durch mehr Bauland, Vereinfachungen im Bauplanungs- und Bauvertragsrecht, schnellere Genehmigungen und eine verlässliche sowie praxisgerechte Förderkulisse. Nur mit einem klaren Kurswechsel kann die Immobilienwirtschaft ihren Beitrag für bezahlbares Bauen und Wohnen leisten. Wir bleiben dran.