Vergeudete Jahre für den Wohnungsbau: Masterplan gefordert

Das BFW-Mitglied JLL hat gemeinsam mit Yates policy partners eine Studie vorgelegt, die einen langfristig angelegten Masterplan fordert, der unabhängig von möglicherweise schnell wechselnden Mehrheiten in den Regierungsbündnissen die seit langem in der Immobilienbranche schwelenden Probleme anpackt und sachgerechte Lösungen findet.

Der Problemdruck

Wie noch nie zuvor in der politischen Geschichte Nachkriegs-Deutschlands wird die nächste Legislaturperiode nicht zuletzt für die Zukunft der Immobilienwirtschaft von Bedeutung sein. Richtungsweisende Vorentscheidungen sind im Vorfeld der kommenden Bundestagswahl zu erwarten – bei aktuell denkbar ungünstigen Voraussetzungen. Denn im Herbst 2020 sind die meisten politisch relevanten Probleme der Immobilienbranche aufschiebend, aber bei Weitem nicht abschließend und schon gar nicht bedarfsgerecht geregelt.

Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt eine gemeinsame Studie von JLL und Yates policy partners mit dem Titel „Bauen auf Sicht. Fünf Thesen zur Regulierung in der Immobilienbranche“.

Vielzahl an Kommissionen, aber keine Gesamtstrategie

Eine Vielzahl an Kommissionen sind in der laufenden Legislaturperiode gebildet worden, die eher konsensual, aber weniger im Rahmen einer kohärenten Gesamtstrategie gearbeitet haben – die Baulandkommission etwa, der Wohngipfel oder die Mietspiegel-Kommission etc. Drei Beispiele verdeutlichen die grundlegenden Mängel des Ansatzes:

  • Die Mietpreisbremse soll eine Atempause am Mietmarkt bringen, aber parallel gibt es keine komplementäre Neubaustrategie.
  • Die CO2-Reduzierung mit Emissionshandel im Wärmemarkt wurde angestoßen, ohne einen Weg aufzuzeigen, wie man die Sanierungsraten steigert. Hinzu kommt, dass der Emissionshandel selbst verfassungsrechtlich auf tönernen Füßen steht und bis 2026 reformiert werden muss.
  • Das Gebäudeenergiegesetz sollte vereinfachen, erfüllt aber die Wünsche keiner Partei, weil zum Beispiel die Ausgestaltung des Mieterstroms nur unzureichend geklärt ist.

Problemgemengelage mit Händen greifbar

Im Prinzip ist die Problemgemengelage mit Händen greifbar. Wie unter einem Brennglas haben sich die gesellschaftlichen, sozio-ökonomischen und politischen Herausforderungen in der Immobilienwirtschaft durch die Corona-Pandemie verdeutlicht:

  • veränderte Nachfrage sowohl für Büroflächen als auch auf dem Wohnungsmarkt;
  • die schwere wirtschaftliche Lage des Einzelhandels setzt die Innenstädte unter stärkeren Druck;
  • Zahlungs- oder Mietausfälle durch Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust.

Gleichzeitig verbinden sich „alte“ Herausforderungen, die nicht minder bedeutsam sind, mit den neuen: Deutschland hinkt seinen Zielen beim Klimaschutz mit stagnierenden Sanierungsraten stark hinterher, während Dürreperioden auch in Mitteleuropa die Risiken des Klimawandels verdeutlichen, die Bedürfnisse einer in einigen Regionen rapide alternden Gesellschaft werden nur adressiert, ohne sie ganzheitlich zu lösen. Der Ausbau der digitalen Infrastruktur und Schienennetze schreitet nur sehr langsam voran und nicht zuletzt kommt der Wohnungsneubau nur sehr zögerlich in Schwung.

Fünf grundlegende Thesen

Auf Basis dieser Ausgangslage kommt die Studie zu fünf grundlegenden Thesen:

1. Die Mietpreisbremse und der Mietendeckel führen weder zu einer Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen noch zu einer Erhöhung der Bautätigkeit.

2. Eine Verringerung der Grunderwerbsteuer tut dem Immobilienmarkt gut.

3. Die CO2-Bepreisung im Wärmemarkt löst Kostendruck in den Beständen und sektorübergreifende gesellschaftliche Zielkonflikte aus.

4. In puncto Bodenregulierung könnte das Angebot durch eine bessere (und schnellere) Bodenpolitik ausgeweitet werden.

5. Ausreichender Neubau kann nur erfolgen, wenn für die privaten Investoren die Investition auch attraktiv ist.

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