Update Grundsteuer

Bis 2025 muss die Grundsteuer neu berechnet werden. Die Länder haben dabei die Wahl, das Bundesmodell zu übernehmen oder ein Landesgesetz zu erlassen. Der Freistaat Bayern geht den Sonderweg eines „reinen“ Flächenmodells. Ein entsprechender Gesetzentwurf wurde jetzt vom Kabinett beschlossen.

Das Modell in Bayern will die Steuerlast unabhängig vom Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie ermitteln. Die Steuer soll sich lediglich nach den Faktoren Grundstücksfläche (0,04 EUR/m²), Gebäudefläche (0,50 EUR/m²), der Nutzung und dem kommunal festgesetzten Hebesatz bemessen. Vorgesehen ist ein Abschlag für Wohnflächen in Höhe von 30 Prozent, sowie für besonders große Grundstücke, Denkmäler und den sozialen Wohnungsbau.

„Ein wertabhängiges Modell, wie vom Bund vorgeschlagen, führt bei steigenden Grundstückspreisen zu regelmäßigen, automatischen Steuererhöhungen „durch die Hintertür“, erklärte Finanzminister Albert Füracker (CSU) gestern in München. Beschlossen wurde der Regierungsentwurf vom Kabinett bereits auf einer Sondersitzung am 6. Dezember. Berichten zufolge ist eine sog. „Grundsteuer C“ nicht vorgesehen. Eine solche erlaubt es Kommunen, einen erhöhten Grundsteuerhebesatz für brachliegende, aber baureife Grundstücke zu erheben.

Bayern hatte im Bundesgesetz die Öffnungsklausel durchgesetzt. So können die Länder vom Bundesmodell von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) abweichen. In das Bundesmodell fließen neben Grundstücksfläche und Bodenrichtwert auch Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter mit ein. Länder, die das Bundesgesetz übernehmen möchten, müssen nichts weiter unternehmen. Für die Umsetzung von landesgesetzlichen Regelungen durch die Länder gilt eine Frist bis Ende 2024.

Baden-Württemberg bereits fertig

Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg bereits am 4. November 2020 ein eigenes Landesgesetz zur Grundsteuer verabschiedet. Grundlage für die Neuberechnung der Grundsteuer ist hier ein „modifiziertes Bodenwertmodell“, welches die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert berücksichtigt. Eigentümer sollen dadurch weniger belastet, Brachflächen in Wohngebieten hingegen höher besteuert werden.

Hamburg berücksichtigt Fläche und Wohnlage

Hamburg hat am 1. September die Eckpunkte für ein eigenständiges Gesetz zur Grundsteuer vorgestellt. Entscheidende Parameter sind hier Fläche und Wohnlage. Nach den Plänen von Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) soll unabhängig von der Nutzung die Grundstücksfläche mit 0,02 EUR und die Gebäudefläche mit 0,40 EUR je Quadratmeter bewertet werden.

Zur Berechnung der Lage dient der Mietspiegel als Orientierung. Bodenspekulation möchte man im Gegensatz zu Bayern mit der „Grundsteuer C“ verhindern. Für brachliegende Grundstücke, für die aber eine Baugenehmigung vorliegt, soll künftig ein höherer Hebesatz berechnet werden.

Öffnungsklauseln auch in Sachsen und Hessen

Sachsen hatte bereits am 14. Juli einen eigenen Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform in die Anhörung im Landtag gegeben. Beschlossen werden soll das Gesetz wohl erst im kommenden Jahr. Wohnimmobilien sollen dabei nicht höher belastet werden, so Finanzminister Hartmut Vorjohann (CDU).

Hessen hat ebenfalls angekündigt, von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen und plant, ein „Verfahren auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen – ergänzt um einen Lagefaktor“ zu favorisieren. Finanzminister Michael Boddenberg (CDU) hält dies für „gerecht, einfach und verständlich“. In guten Lagen werde mehr Grundsteuer als in weniger guten Lagen erhoben. Für Bürger sei das Modell nachvollziehbar und für die Verwaltung „handhabbar“.

Niedersachsen guckt aus Bayern ab

In Niedersachsen soll der Gesetzentwurf aus Bayern als Basis für die Entwicklung des eigenen Gesetzentwurfs dienen. Fläche und wertbildende innerkommunale Lagefaktoren sollen entscheidend sein.

Berlin, Brandenburg und Schleswig-Holstein wollen das Bundesmodell

Berlin will das Bundesmodell  umsetzen. Demnach müssen ab dem Jahr 2022 alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre wieder. Alleine in der Hauptstadt sind das etwa 800.000 Grundstücke. Die Senatsverwaltung geht davon aus, dass die Reform für Mieter in normalen Wohnlagen keine zusätzlichen Belastungen bringen wird.

Schleswig-Holstein hatte sich kurz vor Ostern auf das Bundesmodell geeinigt. Finanzministerin Monika Heinold (Die Grünen) sagte: „Die neue Grundsteuer soll keine Steuererhöhung durch die Hintertür sein“ – Ziel sei eine aufkommensneutrale Reform.

In Brandenburg soll die Grundsteuer von 2025 an nach dem Wert und damit auch nach der Lage der Immobilie berechnet werden. Damit habe man sich für das Modell des Bundes entschieden, sagte Finanzministerin Katrin Lange (SPD) am 1.12. in Potsdam.

Bislang werden Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) genutzt: Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und schließlich mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie derzeit noch auf die Mieter umlegen dürfen. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen, die zuletzt bundesweit insgesamt ca. 14 Milliarden EUR/p.a. einnahmen. Wäre die Reform vom Bund nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht verlangt, hätten die Kommunen schon seit Anfang 2020 keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.

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