Justiziar/Leiter Recht
In Anbetracht der erheblichen Wohnungsnachfrage bei gleichzeitiger Baukrise ist die Einführung einer Sonderregelung für den Wohnungsbau sehr zielführend. Die Sonderreglung ist folgerichtig auch im aktuellen Gesetzentwurf zur Novellierung des BauGB enthalten.
Das Ziel, den Bau von bezahlbarem Wohnraum für alle zu vereinfachen, wird jedoch nur teilweise erreicht. Um die aus der Sonderregelung resultierenden Chancen vollumfänglich zu nutzen, muss nachgebessert werden. Der BFW setzt sich dafür im laufenden Gesetzgebungsverfahren ein.
Kernforderungen zu § 246e BauGB
- Befristung für Landesverordnungen auf 5 Jahre verlängern
- Ermächtigungsgrundlage entfristen.
- Ermächtigungsrundlage durch Regelbeispiele konkretisieren.
- Bedarfsgerechten Wohnungsbau ohne Mindestzahl von 6 Wohnungen ermöglichen.
Im Einzelnen:
Befristung für Landesverordnungen auf 5 Jahre verlängern und Ermächtigungsgrundlage entfristen.
Die Befristung bis Ende 2027 ist in Anbetracht der Planungsvorläufe für den Wohnungsbau zu kurz bemessen. Es besteht das Risiko, dass die Anwendung von § 246e BauGB-E praktisch ins Leere geht. Allein die Vorbereitung und das Verfahren für die Erstellung eines Bebauungsplanes kann Jahre dauern.
Der Wohnungsmangel ist bis Ende 2027 definitiv nicht behoben. Das ist offensichtlich und daher unstreitig. Die kurze Befristung bis 2027 geht daher bereits nach den Gesetzen der Logik am Thema vorbei. Schlüssig wäre es stattdessen, bereits die Laufzeit der Länderverordnungen an den Planungsvorlauf von Wohnungsbauprojekten anzupassen und die Ermächtigungsgrundlage zu entfristen.
Gerade vor dem Hintergrund, dass zum Beispiel Landesverordnungen zur Mietpreisbremse typischerweise für 5 Jahre erlassen werden, um eine gesetzlich intendierte Wohnungsbauoffensive vorübergehrend zu flankieren, ist es sachgerecht, auch die Fristen für die intendierte Wohnungsbauoffensive anzugleichen. Nur dann passt das alles systematisch, aber auch nach Sinn und Zweck zusammen. Dieser Grundgedanke lässt sich ohne weiteres auf Länderverordnungen nach § 201 a BauGB-E übertragen.
Für die Befristung bis Ende 2027 ist auch die Parallele zum Flüchtlingswohnungsbau in Anbetracht des Planungsaufwands für den Wohnungsbau nicht zielführend. Flüchtlingsunterkünfte können mit wesentlich weniger Planungsaufwand geplant und erstellt werden. Das ist mit dem Aufwand für Wohnungsbau nicht vergleichbar.
Forderung: Mit der Verordnungsermächtigung gem. § 201a BauGB-E sollten Länderverordnungen mit einer Laufzeit von 5 Jahren zugelassen werden. Die Ermächtigungsgrundlage ist zu entfristen.
Ermächtigungsrundlage durch Regelbeispiele konkretisieren.
Es nicht klar, was es bedeutet, dass Kommunen in einem erforderlichen Umfang vom BauGB abweichen könne. Auch die Gesetzesbegründung hilft nicht weiter.
Hierdurch entsteht Rechtsunsicherheit. Bei vorsichtig agierenden Normadressaten wie Kommunen führt das tendenziell dazu, dass die neue Wohnungsbau- Norm nicht in dem gebotenen Umfang angewendet wird. Das muss vermieden werden, weil andernfalls § 246e BauGB-E praktisch leer läuft.
Forderung: Sollen die Kommunen in die Lage versetzt werden, § 246e BauGB-E rechtssicher und in dem gebotenen Umfang anzuwenden, müssen Regelbeispiele benannt werden, die ein Abweichung vom BauGB gem. § 246e BauGB-E ermöglichen. Daneben müssen auch in der Gesetzesbegründung Eckpunkte für die rechtssichere Ausübung des Ermessens benannt und erläutert werden.
Bedarfsgerechten Wohnungsbau ohne Mindestzahl von 6 Wohnungen ermöglichen.
Die Begrenzung der Mindestanzahl von 6 Wohnungen verhindert bedarfsgerechten Wohnungsbau. Es ist zwar korrekt, dass dem dringenden Bedarf an mehr bezahlbaren Wohnraum im Neubau durch Geschoßwohnungsbau effizient begegnet werden kann. Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser mit weniger als 6 Wohnungen müssen jedoch ebenfalls möglich sein. Auch hierfür besteht eine erhebliche Nachfrage, die bedarfsgerecht befriedigt werden muss. Anderenfalls würde die Sonderregelung ein faktisches Verbot für kleine Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser enthalten, die auch unter Berücksichtigung von Art. 3 GG erheblich zweifelhaft ist.
Kommunen mit einem Verbot von Einfamilienhäusern kämpfen bereits jetzt mit soziokulturellen Verwerfungen. Junge Familien ziehen in Nachbargemeinen, wo sie sich Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen können. Der Altersdurchschnitt in den „Verbotsgemeinden“ steigt.
Forderung: Die Beschränkung auf Gebäude mit mindestens 6 Wohnungen ist zu streichen. Es sollte dem Ermessen der Kommune überlassen bleiben, mit welchen Gebäuden bedarfsgerecht Wohnungen geschaffen werden sollen.