Frau tippt in Taschenrechner

Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau

Nach langem Ringen und als schon fast niemand mehr damit rechnete, hat der Bundesrat am 28.6.2019 auf Initiative des Bundesland Bayern die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau, so wie vom Bundestag bereits Ende letzten Jahres verabschiedet, beschlossen.

Dabei wurde auf den letzten Metern noch heftig diskutiert. Während Baden-Württemberg seine Zustimmung von einer Erhöhung des Baukostendeckels abhängig machte, diese dann aber wieder zurückzog, wollten andere Bundesländer ihre Zustimmung nur bei Erhalt der Baukostenobergrenze von 3.000 EUR pro Quadratmeter geben.

Der BFW hatte als einziger immobilienwirtschaftlicher Verband diese Sonderabschreibung als einen zusätzlichen Baustein für die Lenkung der Investitionen in den Mietwohnungsneubau unterstützt, auch wenn höhere Baukostenobergrenzen, ein Absehen von einer De-minimis-Begrenzung und eine Entfristung sicherlich wünschenswert gewesen wären.

Erreicht werden konnte der Verzicht auf einen Ausschluss der erhöhten Abschreibung bei Inanspruchnahme von Fördergeldern für Energieeffizienz oder des sozialen Wohnungsbaus. Ein solcher könnte sich allenfalls aus den landesrechtlichen Förderbedingungen ergeben. Auch eine generelle Beschränkung der Miethöhen oder die Eingrenzung der Gebietskulisse konnte verhindert werden.

Unter den im neuen § 7b EstG genannten Voraussetzungen:

  • Bauantrag nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022
  • Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
  • Wohnung dient dauerhaft, mindesten jedoch 10 Jahre, der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken
  • der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200 000 Euro

können somit nach Ratifizierung des Gesetzes in den ersten 4 Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung 28 Prozent der Bemessungsgrundlage, maximal jedoch 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden.

Bereits kurz nach Versand der BFW Mitgliederinformation zur Sonderabschreibung wurde klar, dass insbesondere die Frage der Berechnung des Baukostenoberdeckels und der De-minimis-Beihilfe wichtige Stellschrauben für die Wirkung des Gesetzes sein werden.

Für beide Themenkomplexe fehlt im Gesetz eine klare Berechnungsvorgabe. Allein die Gesetzesbegründung liefert einige Angaben, die verdeutlichen, dass ein zweiter Blick auf das eigene Projekt und den neuen § 7b EstG lohnen könne, denn der Begriff der Wohnfläche wird hier durchaus sehr weit gefasst.  

Die Gesetzesbegründung können Sie hier finden.

Der Gesetzgeber führt z.B. auf Seite 14 der Begründung aus: „Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten je m² Wohnfläche ermitteln sich dabei aus dem Quotient der abschreibungsfähigen Kosten und der Gesamtfläche, auf die diese Kosten entfallen.“

Daraus könnte man den Grundsatz ablesen: Was an Kosten einfliesst, muss auch als Fläche einfliessen.

Spannend wird es dann auf den Seiten 12 und 14 der Begründung, denn dort wird ausgeführt, dass Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, die der Wohnung zuzurechnen sind, entfallen, in die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen einzubeziehen sind.

Und weiter:

 „Zu den Wohnzwecken dienenden Räumen gehören z. B. Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung, die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Brauseräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen.“

Eine solche Betrachtung kommt wohl am ehesten der Netto-Raumfläche nach DIN 277 abzgl. der Verkehrsfläche gleich, da Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen als Nebenräume zur Wohnfläche zählen sollen.

Eine erste Nachfrage des BFW beim Bundesfinanzministerium hat ergeben, dass dort ein Anwendungsschreiben geplant ist, welches sich genau mit diesen wichtigen Punkten unter Beachtung der Ausführungen der Gesetzesbegründung auseinandersetzen soll. Erst dieses wird wohl die notwendige Rechts- und Investitionssicherheit bringen.

Zusätzlich haben wir gebeten auch folgende Punkte anzusprechen:

  • Ermittlung Kosten der Wohnung bei Anschaffung (Grundstücksanteil, Anschaffungsnebenkosten auf Grundstücksanteil, Makler, Notargebühren, Grunderwerbsteuer)
  • Folge einer Änderung der Anschaffungsnebenkosten nach Vertragsschluss
  • Berechnung Vorteil nach De-Minimis-Regelung

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau und das erwartete Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums sollen ein Schwerpunkt des BFW vom BFW in Kooperation mit MAZARS veranstalteten 38. Berliner Steuerforum 2019 am 14.11.2019 sein.

Weitere Informationen:

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