Justiziar/Referent Recht, Energie und Bautechnik
Der Bundesrat hat am 5. Juni 2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gebilligt. Das Gesetz wird sechs Monate nach der Verkündung, also im Dezember 2020 in Kraft treten. Anbei ein kurzer Überblick zu den praktischen Auswirkungen der gesetzlichen Neuregelung:
Anbei ein kurzer Überblick zu den praktischen Auswirkungen der gesetzlichen Neuregelung:
Ziel
Ziel der Neuregelung ist es, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten. Die Erreichung dieses Zieles ist insbesondere vor dem Hintergrund der vom Staat getriebenen Höhe der Kaufnebenkosten, wie z. B. der Grunderwerbsteuer, sehr fraglich.
Regelungsinhalt (§§ 656a ff. BGB)
Die Maklerprovision wird grundsätzlich geteilt. Es ist künftig nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig auf den Käufer zu übertragen. Dies gilt unabhängig davon, wer den Makler beauftragt.
Zeitlicher Anwendungsbereich
Die Neuregelung gilt für Maklerverträge, die ab Inkrafttreten (siehe oben) geschlossen werden.
Sachlicher Anwendungsbereich
Die Neuregelung ist auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen beschränkt.
Personeller Anwendungsbereich (§ 656b BGB)
• Käufer
Es geht hier um Verbraucherschutz. Daher gelten die neuen Regelungen nur für Käufer, die Verbraucher sind. Das heißt andererseits: Handelt der Erwerber gewerblich, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin frei vereinbart werden.
• Makler
Alle Personen, die Maklerdienste erbringen, sind vom Anwendungsbereich erfasst.
Das bedeutet, die Unternehmereigenschaft des Maklers ist für die Anwendbarkeit der Neuregelung unerheblich. Also auch Personen, die nur in geringem Umfang Maklerdienste erbringen, müssen die Neuregelung beachten.
Textform (§ 656a BGB)
Ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (z. B. E-Mail, Fax).
Mündliche Absprachen sind also unwirksam, führen also nicht zum Vertragsabschluss. Ein Provisionsanspruch besteht dann ebenfalls nicht.
Fallgruppen
• Maklerverträge mit beiden Parteien (§ 656c Abs. 1 S. 1 BGB)
Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.
Das bedeutet: Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
• Maklervertrag mit einer Partei (§ 656d BGB)
Vereinbarungen mit einer Partei und mit dem Ziel, Kosten an die andere Partei weiter zu reichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Provision ausmachen. Zudem muss der Auftraggeber des Maklers zunächst nachweisen, dass er die Provision gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann.
Das bedeutet, dass es künftig nicht mehr möglich ist, dass Verkäufer die volle Provision auf den Käufer abwälzen. Außerdem muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Provisionszahlung nachgewiesen hat.
• Unentgeltliche Tätigkeit (§ 656c Abs. 1 S. 2, 3 BGB)
Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er auch mit der anderen Partei keinen Maklerlohn vertraglich vereinbaren (§ 656 Abs. 1 S. 2, 3 BGB).