Prüfungsverordnung für WEG-Verwalter in der Anhörung

Mit der WEG-Reform ist auch der grundsätzliche Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters eingeführt worden. Als zertifizierter Verwalter darf sich danach bezeichnen, wer vor einer IHK durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Prüfungsverordnung mit dem sperrigen Namen „Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung“, kurz und ebenso sperrig „ZertVerwV“, soll für das Prüfungsverfahren eine einheitliche Qualität der Zertifizierung sicherstellen.

An der Anhörung zu dem noch nicht ressortabgestimmten Entwurf hat sich auch der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen für die mittelständische Immobilienwirtschaft beteiligt. Sicher, mittelständische Immobilienunternehmen können in einem nur wenig regulierten Markt am besten agieren. Aber was da im Entwurf steht, ist einfach zu wenig. Eine bundesweit einheitliche Qualität der Zertifizierung sowie Durchführung und Bewertung kann so nicht erreicht werden. Neben der fehlenden Zielgenauigkeit bestehen auch in der fachlichen Tiefe erhebliche Defizite. Der Entwurf muss daher aus Sicht des BFW grundlegend überarbeitet werden. Im Folgenden einige Kritikpunkte und BFW-Vorschläge aus der Anhörung:

Anwendungsbereich klarstellen

Es muss klar sein, dass der Anwendungsbereich Fremdverwalter von Wohneigentum betrifft.  Das Gleiche gilt für alle Fälle der „Mischverwaltung“, wenn Fremdverwaltung von Wohneigentum enthalten ist. Auf den Umfang der Fremdverwaltung von Wohneigentum kommt es hierbei nicht an. Nicht vom Anwendungsbereich betroffen sind Verwalter von Gewerbeeinheiten eigener und fremder Bestände und Verwalter von eigenen Wohnbeständen. Auch das ist in der Verordnung klarzustellen.

Prüfungsgegenstände präzisieren

Der im Entwurf umfangreich aufgelistete Katalog von Prüfungsgegenständen benennt zwar relevante Themen für das operative Tagesgeschäft der Verwalter. Dieser Katalog wirkt jedoch wie eine wahllose Aneinanderreihung von Themenkomplexen, die in diesem Umfang und in dieser Unbestimmtheit kaum Gegenstand einer schriftlichen Prüfung von lediglich 90 Minuten und einer mündlichen Prüfung von 15 Minuten sein können. Themen- und Prüfungsumfang passen nicht zusammen.  Der Themenumfang ist zu unbestimmt und fördert so die Orientierungslosigkeit für IHKs und Prüflinge.

Soll die Prüfung strukturiert und mit bundesweit einheitlicher Qualität ablaufen, müssen Prüfungsfächer benannt und abzufragende Themen weiter konkretisiert werden. Hierbei sind Schwerpunkte zu bilden und für die Bewertung zu gewichten. Auch das Bewertungsverhältnis zwischen schriftlicher und mündlicher Prüfung ist zu gewichten. Um die Einheitlichkeit von Prüfungsgegenständen zu sichern, muss es einen Prüfungsrahmenplan geben, in dem konkret bestimmt wird, welche Kenntnisse und Fertigkeiten für die Zertifizierung vorliegen müssen. 

Prüfpflicht für alle IHKs

Nach dem Entwurf kann jede IHK entscheiden, ob sie die Prüfung anbieten möchte oder nicht. Es ist dann jedoch nicht ausgeschlossen, dass eine solche Prüfung von viel zu wenig IHKs angeboten wird. Eine bedarfsgerechte Durchführung der Prüfungen wäre dann nicht möglich. Des Weiteren besteht das Risiko, dass sich der Umsetzungsaufwand für Verwaltungsunternehmen und Verwalter bei einem sehr lückenhaften Netz von prüfenden IHKs überdurchschnittlich erhöht. Dies betrifft insbesondere den organisatorischen und finanziellen Aufwand für die hieraus resultierende Reisetätigkeit. Es sollte daher aus Sicht des BFW geregelt werden, dass alle IHKs verpflichtet sind, Prüfungen abzunehmen.

Anzahl der Mitglieder der Prüfungsausschüsse festlegen

Um das Prüfungsverfahren soweit wie möglich bundeseinheitlich zu regeln, sollte auch die Mindestanzahl der Mitglieder des Prüfungsausschusses bestimmt werden.

Besetzung des Prüfungsausschusses regeln

Ausführungen zur Besetzung des Prüfungsausschusses ergeben sich lediglich aus der Begründung wie folgt: „… Ein Mitglied ist zur oder zum Vorsitzenden und ein weiteres Mitglied zur oder zum stellvertretenden Vorsitzenden zu ernennen…“

Da eine Begründung nicht die gesetzliche Regelung ersetzen kann, sollte auch die Besetzung des Prüfungsausschusses geregelt werden.

Prüfungsablauf konkretisieren

Der Ablauf von der schriftlichen bis zur mündlichen Prüfung muss noch konkretisiert werden. Ziel ist die bundeseinheitliche Durchführung der Prüfung. Regelungsumfang und die Regelungstiefe sind noch zu gering, um eine praktisch verwertbare Orientierung zu geben.

Kriterien für die Bewertung der Prüfung bestimmen

Auch wenn keine Benotung vorgesehen ist, so muss dennoch eine Erfüllungsrad für das Bestehen der Prüfung bestimmt werden. Es muss u.a. festgelegt werden, zu welchem Prozentsatz Prüfungsaufgaben richtig zu lösen sind, damit die Prüfung als bestanden bewertet werden kann. Hierbei ist auch das Bewertungsverhältnis zwischen schriftlicher und mündlicher Prüfung zu gewichten. 

Befreiung von der Prüfungspflicht erweitern

Alle Personen mit immobilienspezifischen staatlichen Berufsabschlüssen, wie insbesondere auch Immobilienfachwirte sind von der Prüfungspflicht zu befreien. Die Befreiung lediglich für Volljuristen, Immobilienkaufleute und Personen mit immobilienwirtschaftlichem Hochschulabschluss ist zu eng.

Die Einbeziehung weiterer vergleichbarer Berufsabschlüsse entspricht im Übrigen den Vorgaben der wohnungseigentumsrechtlichen Ermächtigungsgrundlage.

Gerade Personen mit staatlichen Abschlüssen haben durch eine mehrjährige staatliche Ausbildung ein solides fachliches Fundament, das durch umfangreiche Berufserfahrung in qualifizierter Tätigkeit permanent erweitert wird. Personen mit staatlichen Abschlüssen arbeiten im Übrigen regelmäßig in gut strukturierten Unternehmen mit einer soliden und mitarbeiterzugewandten Unternehmenskultur, die auch die fachspezifische Weiterbildung der Mitarbeiter als Selbstverständlichkeit tagtäglich praktizieren. Insofern besteht für Personen mit vergleichbaren Abschlüssen keine Rechtfertigung für den mit Prüfpflichten verbundenen bürokratischen Aufwand.

Daneben sollten zum Befreiungstatbestand Regelbeispiele für typische Hochschulabschlüsse mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt benannt werden. Diese sollten zumindest in die Begründung eingefügt werden. Im Ergebnis kann besser eingeschätzt werden, ob eine Person von der Prüfpflicht befreit ist oder eben nicht.

Differenzierung zwischen bestellten Verwaltern und den angestellten Verwaltern

Die wohnungseigentumsrechtlich relevante Zertifizierung kann nach dem Sinn und Zweck der Regelung jedoch nur die Zertifizierung für die Verwaltungsunternehmen sein, die bestellte Verwalter und Vertragspartner der Eigentümer sind und die eine gewerberechtliche Berufszulassung besitzen. Nur dies ist auch vom wohnungseigentumsrechtlichen Regelungsumfang eines Beschlusses erfasst und begrenzt dementsprechend den möglichen Regelungsumfang zum Erlass der Rechtverordnung. Dies muss noch in der Prüfungsverordnung klargestellt werden.

Demgegenüber hat die Zertifizierung für die im Verwaltungsunternehmen tätigen Individualpersonen lediglich den Charakter einer Urkunde oder eines Zeugnisses für die erfolgreich absolvierte Prüfung. Auch dies muss noch klargestellt werden.

Bestandsschutz für langjährig tätige Verwalter

Langjährig tätige Verwalter sollten von der Prüfpflicht befreit werden. Diese Unternehmen sind am Markt etabliert und erfüllen die Voraussetzungen für die gewerberechtliche Berufszulassung wie Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Berufshaftpflichtversicherung und Weiterbildung.

Eine 5-Jahresregelung ist im Kontext zu weiteren Regelungen tragfähig. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung der gewerberechtlichen Zuverlässigkeitsvoraussetzungen, wonach für den Nachweis der erforderlichen Zuverlässigkeit ein 5-Jahreszeitraum zugrunde gelegt wird. Im Übrigen sind 5 Jahre Berufserfahrung Voraussetzung für die Zulassung zur Prüfung zum Immobilienfachwirt, wenn kein Berufsabschluss als Immobilienkauffrau/Immobilienkaufmann vorliegt. 

Die komplette Stellungnahme des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen sowie den Referentenentwurf finden Sie unten zum Download. Über das weitere Verfahren halten wir Sie auf dem Laufenden.