Erkrankung als Härte nach Kündigung

BGH (VIII. Zivilsenat), Beschluss vom 01.09.2026 – VIII ZR 16/26

Ausgangslage

Der Vermieter erklärte einem Mieter im vorliegenden Fall die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf, welcher der Mieter widersprach. Dieser berief sich dabei auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB).

Hierbei argumentierte der Mieter, unter Vorlage entsprechender ärztlicher Atteste, er leide unter verschiedenen psychologischen Erkrankungen unter Anderem Anpassungsstörungen und einer generalisierten Angststörung. Außerdem trug er zu Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum vor.

Das Berufungsgericht gab der Klage des Vermieters, nach Vernehmung von behandelnden Ärzten und eines Psychologen des Mieters statt. Der Mieter sei zur Räumung und Herausgabe der an ihn vermieteten Wohnung verpflichtet, da die Kündigung das bestehende Mietverhältnis beendet habe. Zwar sei der Mieter psychologisch besonders beeinträchtigt, von einer Räumungsunfähigkeit sei aber nicht auszugehen.

Beweiserhebung bei gesundheitlichen Härtegründen

Der BGH entscheidet nun, dass das Berufungsgericht den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs mehrfach in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

Der gebotene Beweis der Einholung eines Sachverständigengutachtens um das Vorliegen einer unzumutbaren Härte nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB zu prüfen wurde nicht erhoben und der Vortrag des Mieters zum Vorliegen der Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB bezüglich der Beschaffung von Ersatzwohnraum übergangen.

Wenn der Mieter hinreichend substatiiert zu einem Beschwerdebild und den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzuges vorträgt, so darf das Vorliegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB nicht verneint werden, ohne den (angebotenen) Sachverständigenbeweis zu erheben. Die alleinige Vernehmung von behandelnden Fachärzten und Psychologen als Zeugen stellt eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung dar.

Auch Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen oder die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation eines erkrankten Mieters können einen Härtegrund darstellen. Wird eine solche schwerwiegende Gesundheitsgefahr hinreichend substantiiert geltend gemacht, so muss auf sachverständige Hilfe zurückgegriffen werden, um zu Beurteilen welche gesundheitlichen Folgen, sowie deren Schwere und Wahrscheinlichkeit, mit dem Umzug verbunden sind.

Für den hinreichend substantiierten Vortrag des Mieters kommt insbesondere die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests in Betracht. Darüber hinaus ist von einem Mieter, als medizinischer Laie, nicht zu verlangen noch weitere Angaben zu Folgen oder Schwere zu tätigen.

Das Berufungsgericht ging weiterhin inhaltlich nicht auf den Vortrag des Mieters ein, dass er zu zumutbaren Bedingungen keinen Ersatzwohnraum beschaffen könne. Der Mieter hatte hier bereits 400 ohne Erfolg gebliebene Anfragen gestellt, um eine Ersatzwohnung zu finden.

Das Berufungsgericht nahm bei seiner Entscheidung an, dass der Vorschrift des § 574 BGB ein Ausnahmecharakter zukomme und diese daher restriktiv anzuwenden sei.

Der BGH stellte nun klar: Die Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB ist keine restriktiv anzuwendende Vorschrift mit Ausnahmecharakter. Durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sind die konkreten gesundheitlichen Auswirkungen eines Umzuges und gegebenenfalls andere Faktoren zu prüfen.

Mit seinem Beschluss vom 01.09.2026 hebt der BGH das Urteil des Landgerichts im Umfang der Härteregelnach nach §§ 574 ff. BGB auf und verweist die Sache in diesem Umfang zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Was bedeutet dieses Urteil?

Auch wenn Eigenbedarfskündigungen bei den Mitgliedern des BfW nur selten eine Rolle spielen, lassen sich die Erkenntnisse aus diesem BGH-Urteil auch auf zum Beispiel Verwertungskündigungen anwenden.

Im Falle eines Widerspruchs des Mieters bestehen hohe Anforderungen an den Nachweis einer Härte nach § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Der Mieter muss diese zum einen hinreichend substantiiert nachweisen, gegebenenfalls muss aber auch ein Sachverständigengutachten zum Nachweis von konkreten gesundheitlichen Auswirkungen und der Wahrscheinlichkeit einer Verschlechterung des gesundheitlichen Zustandes des Mieters eingeholt werden. Hierbei sind auch auf Unterstützung des Umfelds und begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen, welche die Folgen des Umzugs lindern, einzugehen.