Justiziar/Referent Recht, Energie, Bautechnik
Coronabedingte Umsatzeinbußen fallen in den vertraglichen Risikobereich des Mieters und haben daher keinen Einfluss auf die Mietzahlungspflicht.
Sachverhalt
Der Mieter konnte das von ihm betriebene Brillengeschäft coronabedingt von April bis Juni nicht öffnen und hat für April und Mai die geschuldete Miete nicht gezahlt. Der Mieter zahlt später nach Zustellung der Zahlungsklage und schließt sich der Erledigterklärung des Vermieters an. Die noch streitige Frage war, wer die Kosten des Rechtsstreites zu tragen hat. Der Mieter ist der Auffassung, dass er nicht die Kosten des Rechtsstreites zu tragen hat, weil er als Mieter wegen unvorhergesehener Umsatzeinbußen nicht in Zahlungsverzug war.
Entscheidung
Das Landgericht stellt im Beschluss über die Kosten zu Lasten des Mieters klar, dass der Mieter ohne das erledigende Ereignis den Rechtsstreit verloren hätte. Die grundsätzliche vertragliche Risikoverteilung gilt auch für die Corona-Zeit. Umsatzeinbußen gehen daher im Grundsatz auch während dieser Zeit zu Lasten des Mieters. Die gesetzliche Kündigungssperre vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 (Art. 240 § 2 EGBGB) zu Gunsten des Gewerberaummieters lässt die mietvertragliche Zahlungsverpflichtung des Mieters unberührt.
Anmerkung: Hier handelt es sich um eine der ersten gerichtlichen Entscheidungen, die bestätigen, dass auch in Corona-Zeiten regelmäßig keine Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung der Miete bestehen. Denn nach der mietvertraglichen Risikoverteilung trägt der Mieter das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache. Die fehlende Zugangsmöglichkeit bzw. die fehlende Erreichbarkeit einer Mietsache können zwar einen Mangel darstellen, der zur Minderung berechtigt. Dies setzt jedoch einen unmittelbaren Objektbezug der jeweiligen Beschränkung voraus. Bei Nutzungshindernissen durch behördliche Anordnungen fehlt es jedoch regelmäßig am konkreten Objektbezug, so dass dann i.d.R. auch kein mietvertraglicher Mangel in Betracht kommt.
Zwar wirken sich diese staatlichen Maßnahmen auf die Benutzbarkeit der Mietsache aus. Gesetzliches Ziel ist jedoch der Schutz der Allgemeinheit vor der Ausbreitung ansteckender Krankheiten (siehe § 1 IfSG), was regelmäßig nicht im vertraglichen Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Die Maßnahmen haben also nicht ihre Grundlage in der Beschaffenheit der Mietsache. Oder, um es kurz zu sagen: Der Vermieter hat darauf keinen Einfluss im Rahmen der Gebrauchsüberlassung, wie zum Beispiel auf die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften.
Corona verwirklicht damit das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache und das liegt beim Mieter. Ansprüche des Mieters bestehen lediglich dann, wenn der Vermieter die Mietsache infolge der Corona-Krise nicht oder nicht wie geschuldet zur Verfügung stellen kann, etwa weil zu dem vom Vermieter geschuldeten Gebäudebetrieb erforderliches Personal (Concierge, Hausmeister…) ausfällt.
Praxishinweis
Sofern Gewerbemieter unter Berufung auf Corona nicht zahlen, sollten Vermieter umgehend widersprechen und den Mieter darauf hinweisen, dass er seinen vertraglichen Zahlungspflichten termingerecht und in voller Höhe nachzukommen hat. Daneben sollten Vermieter umgehend das Gespräch suchen, um mit dem Mieter wirtschaftlich interessengerechte Lösungen für eine Stundung und Ratenzahlung zu finden.
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.08.2020 – 2-05 O 160/20