Mietrecht: Vermieterhaftung auf Gemeinschaftsflächen

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.

Entscheidung

Mit dem aktuell veröffentlichten Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt: Vermieter haften gegenüber ihren Mietern auch dann für Schäden durch Glätteunfälle auf Gemeinschaftsflächen, wenn der Winterdienst an Dritte oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) delegiert wurde.

Zur Erfüllung des Winterdienstes konnte sich die beklagte Vermieterin der GmbH, die den Winterdienst im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ausführte, als sogenannter Erfüllungsgehilfin bedienen. Dies hat zur Folge, dass die Beklagte für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.

Der BGH hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses erforderliche tatsächlichen Feststellungen treffen kann.

Praxisrelevante Kernaussagen des BGH

• Vertragliche Pflicht zur Verkehrssicherung: Der Vermieter muss den Zugang zur Mietsache sicherstellen – auch auf Gemeinschaftsflächen.
• Delegation entbindet nicht von Haftung: Beauftragt der Vermieter einen Dienstleister oder verlässt sich auf die WEG, bleibt er haftbar für deren Versäumnisse (§ 278 BGB).
• Keine Schutzlücke für Mieter: Der BGH verhindert eine Ungleichbehandlung von Mietern in Eigentumswohnungen gegenüber Mietern in Mietwohngebäuden.

Handlungsempfehlungen

• Klare Verantwortlichkeiten definieren: Immobilienverwalter sollten mit Eigentümern und Mietern eindeutige Regelungen zur Räum- und Streupflicht treffen. Klauseln im Mietvertrag müssen transparent und rechtssicher sein – pauschale Verweise auf die Hausordnung oder Betriebskostenumlage reichen nicht aus.
• Kontrolle und Dokumentation des Winterdienstes: Auch bei Delegation an externe Dienstleister oder die WEG muss die ordnungsgemäße Durchführung regelmäßig kontrolliert und dokumentiert werden. Dies gilt insbesondere für kritische Zeitfenster (z. B. morgens vor 7 Uhr) und bei angekündigter Glätte.
• Haftungsrisiken minimieren: Verwalter sollten Eigentümer soweit erforderlich auf die Notwendigkeit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung hinweisen.

Anmerkung zum Sachverhalt und Verfahren: Eine Mieterin stürzte auf einem vereisten Weg, der zum Hauseingang einer Eigentumswohnung führte. Der Weg gehört zum Gemeinschaftseigentum der WEG. Obwohl Glätte vorhergesagt war, blieb der Weg ungestreut. Die Mieterin erlitt schwere Verletzungen und klagte auf Schmerzensgeld. Während das Amtsgericht ihr Recht gab, wies das Landgericht die Klage ab – mit Verweis auf die Delegation des Winterdienstes an eine GmbH. Der BGH hob dieses Urteil auf.