Justiziar/Leiter Recht
Vor dem Hintergrund des aktuellen BMJV-Entwurfes „eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ hat die Kanzlei GSK Stockmann im Auftrag der Wunderflats GmbH ein Rechtsgutachten zu den geplanten Regelungen für Möblierungszuschlag und 6-monatiger zeitlicher Begrenzung des Wohnens zum vorübergehenden Gebrauch veröffentlicht.
Grundlegende rechtliche Vorfragen sind danach ungeklärt. Daneben sind nach dem Gutachten die mit den Regelungen verbundenen Eingriffe in die Eigentumsrechte verfassungsrechtlich fragwürdig.
Infos zur laufenden Anhörung und zum Referentenentwurf hier.
Um welche Regelungen im Entwurf geht es im Gutachten?
Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch- Begrenzung auf 6 Monate
Die Ausnahme von Mieterschutzvorschriften bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch soll durch eine zeitliche Höchstgrenze von sechs Monaten rechtssicher ausgestaltet werden.
Möblierter Wohnraum nur mit Möblierungszuschlag
Für die möblierte Vermietung in angespannten Wohnungsmärkten soll ausdrücklich geregelt werden, dass grundsätzlich nur ein am Zeitwert der Möbel orientierter Möblierungszuschlag verlangt werden kann. Vermieter sollen die Höhe dieses Zuschlags spätestens beim Vertragsschluss angeben. Erfolgt dies nicht, soll die Wohnung als unmöbliert vermietet gelten. Für eine einfachere Handhabung kann für vollmöblierte Wohnungen i.d.R. ein Zuschlag von 5 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden.
Was sind die Ergebnisse des Gutachtens?
1. Die Vermietung von möbliertem Wohnraum auf Zeit ist eine Dienstleistung im Sinne der Europäischen Dienstleistungsrichtlinie (Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12.12.2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt). Wenn der deutsche Gesetzgeber Regelungen zur Beschränkung des Möblierungszuschlags oder zur maximalen Befristung von Mietverträgen über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne vom § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB einführen will, ist er an die Vorgaben der Richtlinie gebunden.
2. Verstößt der deutsche Gesetzgeber gegen die Dienstleistungsrichtlinie, ist nationales Recht unanwendbar, soweit es europäischem Recht widerspricht. Zudem kann die Europäische Kommission ein Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland anstrengen und eine Verurteilung durch den Europäischen Gerichtshof herbeiführen.
3. Begrenzungen des Möblierungszuschlags können Höchstpreisvorgaben im Sinne von Art. 15 Abs. 2 lit. g der Dienstleistungsrichtlinie sein. Die im Referentenentwurf der Bundesregierung als Regelvermutung formulierte Angemessenheitsgrenze von fünf Prozent der Nettokaltmiete würde zumindest dann zur Höchstpreisvorgabe, wenn sie im weiteren Gesetzgebungsverfahren als starre Grenze formuliert würde oder die Regelvermutung in der praktischen Handhabung der Vorschrift und der Rechtsprechung einer starren Obergrenze weitgehend gleichkäme.
4. Beschränkungen der Dienstleistungserbringung durch Höchstpreisvorgaben können europa-rechtlich gerechtfertigt sein, wenn sie der Erreichung zwingender Gründe des Allgemeininteresses dienen und erforderlich und verhältnismäßig sind. Als legitime Gründe kann hier an den Schutz von Dienstleistungsempfängerinnen und Dienstleistungsempfängern, d.h. Mieterinnen und Mietern gedacht werden sowie an das sozialpolitische Ziel der Sicherung bezahlbaren Wohnraums. Im Vergleich zu anderen Mitgliedstaaten der Europäischen Union ist eine Angemessenheitsgrenze eines Möblierungszuschlags bei fünf Prozent der Nettokaltmiete unüblich.
5. Die Festlegung der Vermutung eines angemessenen Möblierungszuschlags bei fünf Prozent der Nettokaltmiete ist nicht nur ungeeignet zur Erreichung der genannten Ziele, sondern kontraproduktiv: Sie trifft nicht nur missbräuchliche Angebote sparsam möblierter Wohnungen, sondern auch und vor allem hochwertige Wohnungsangebote, die einen legitimen Bedarf des europäischen Wohnungsmarkts befriedigen sollen. Erreicht wird hier kein Mieter- oder Verbraucherschutz, vielmehr werden Verbraucherinnen und Verbraucher bevormundet, indem das Angebot kurzfristig verfügbarer hochwertig möblierter Wohnungen erheblich erschwert wird.
6. Zudem führt die Angemessenheitsregelung des Gesetzentwurfs entgegen den in den Gesetzesbegründung genannten Zielen zwischen den Vertragsparteien nicht zu mehr Rechtssicherheit, weil gerade unklar bleibt, wann ein über die Fünf-Prozent-Grenze hinausgehender Möblierungszuschlag angemessen ist.
7. Zur Bekämpfung von Missbrauch beim Angebot möblierter Wohnungen und zum effektiven Schutz aufgeklärter Verbraucherinnen und Verbraucher stehen dem Gesetzgeber deutlich weniger beschränkende Möglichkeiten zur Verfügung. So verschafft die im vorliegenden Gesetzentwurf ebenfalls geplante Pflicht zur transparenten Ausweisung des Möblierungszuschlags Mieterinnen und Mietern eine hinreichende Entscheidungsgrundlage und ermöglicht eine Beurteilung und Kontrolle der bereits vorhandenen zivilrechtlichen Beschränkungen wie Wucher (§ 138 Abs. 2 BGB) oder Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB).
8. Die Festlegung einer Obergrenze für Möblierungszuschläge bei fünf Prozent der Nettokaltmiete beschränkt Vermieterinnen und Vermieter zudem unverhältnismäßig, soweit sie marktübliche Möblierungs- und Unterhaltungskosten nicht abdeckt. Dies ist insbesondere bei kleinen Wohnungen mit einer niedrigen Nettokaltmiete der Fall, die ansprechend und hochwertig möbliert sind.
9. Die geplanten Begrenzungen der Höchstmietdauer für Mietverträge über Wohnraum zum vor-übergehenden Gebrauch im Sinne vom § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind am Maßstab von Art. 16 der Dienstleistungsrichtlinie zu messen, der für Vermietungen durch Vermieterinnen und Vermieter mit Sitz in einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union besondere Anforderungen formuliert. Hier sind Beschränkungen nur aus Gründen der öffentlichen Ordnung, der öffentlichen Sicherheit, der öffentlichen Gesundheit oder des Schutzes der Umwelt zulässig.
10. Öffentliche Sicherheit, öffentliche Gesundheit und Umweltschutz sind erkennbar nicht betroffen. Für eine Rechtfertigung der Begrenzungen der Höchstmietdauer bei Vermietungen zum vorüber-gehenden Gebrauch kommt allenfalls der Schutz der öffentlichen Ordnung in Frage, wenn man hierunter – schon dies kann angezweifelt werden – auch den Schutz von Mieterinnen und Mie-tern vor zu hohen Mieten und die Bekämpfung des Wohnungsmangels fassen möchte. Da die Wohnraumversorgung der Bevölkerung ein gewichtiges Grundinteresse einer Gesellschaft ist, er-scheint dies zumindest vertretbar.
11. Jedoch hat die Bundesregierung bislang keine hinreichenden Erkenntnisse dafür vorgelegt, dass das Gesellschaftsinteresse der Bekämpfung des Wohnungsmangels durch eine Beschränkung der Angebote befristet vermieteter Wohnungen erreicht werden könnte. Im Europarecht trägt aber der jeweilige Mitgliedstaat die Darlegungslast für die Eignung und Erforderlichkeit einer be-schränkenden Regelung. Hier wird der Nachweis nicht gelingen können, da das Wohnungsange-bot durch die Beschränkung des Zeitwohnens nicht vermehrt wird.
12. Daneben ist eine Begrenzung der Höchstmietdauer bei Vermietungen zum vorübergehenden Ge-brauch für Vermieterinnen und Vermieter unverhältnismäßig, wenn sie dazu führte, dass Ver-mietungen von möblierten Wohnungen infolge der zwischen zwei Vermietungen regelmäßig anfallenden unvermieteten Zeiten sowie des Aufwands für Instandhaltung und Instandsetzung und der Übergabe (die bei möblierten Wohnungen aufwändiger ist als bei unmöblierten) unwirt-schaftlich würde.
13. Die geplante Beschränkung des Möblierungszuschlags greift außerdem in verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigender Weise in die von Art. 14 GG garantierte Eigentumsfreiheit der Vermie-terinnen und Vermieter von möbliertem Wohnraum ein: Die geplante Beschränkung ist weder erforderlich noch angemessen. Sie missachtet zudem das Interesse von Mieterinnen und Mie-tern, sich den Ausstattungsstandard aussuchen zu können.
14. Die geplante Höchstfrist von sechs Monaten bei Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch greift ebenfalls verfassungswidrig in die Eigentumsfreiheit von Vermieterinnen und Vermietern von befristet vermietetem Wohnraum ein: Die Höchstfrist ist weder erforderlich noch angemessen. Die geplante Verpflichtung, den einzelfallbezogenen Befristungsgrund nachweisen zu müssen, ist ein milderes Mittel und erfüllte bereits für sich genommen das Schutzbedürfnis der Mieterinnen und Mietern.
Fazit: Mit den von Bundesregierung und Bundesrat geplanten Regelungen von möbliertem Wohnen auf Zeit begibt sich Deutschland auf einen unionsrechtswidrigen und verfassungswidrigen Sonderweg. Zudem besteht die Gefahr, dass sich die Bundesrepublik Deutschland in Widerspruch zu den Regelungsvorschlägen setzt, die die Europäische Kommission im Rahmen der Affordable Housing Initiative für Sommer dieses Jahres angekündigt hat.