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Mietrecht aktuell: Berechnung des Modernisierungsanteils

Der BGH hat in einem nun veröffentlichten Urteil vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19) grundsätzlich klargestellt, dass nur die tatsächliche Wohnwertverbesserung als Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden kann.

In dem Verfahren ging es um den Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage, die jedoch noch nicht reparaturbedürftig waren.

Streitig war, ob für die Mieterhöhung nach Modernisierung ein fiktiver Instandsetzungsanteil von den aufgewendeten Kosten abzuziehen war oder ob die aufgewendeten Kosten wegen der fehlenden Reparaturbedürftigkeit ohne Abzug eines Instandsetzungsanteils zur Mieterhöhung herangezogen werden können.

Der BGH stellt nun klar, dass nur die tatsächliche Wohnwertverbesserung als Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden kann. Diese Konstellation gilt nicht nur für den Abzug von Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen, sondern auch für die modernisierende Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch ausreichend funktionsfähig sind und mangelfrei sind, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum abgenutzt worden sind.

Die Höhe des abzuziehenden Instandsetzungsanteils ist durch Schätzung zu ermitteln. Dieser Schätzwert orientiert sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad. Wegen der noch fehlenden Schätzung des Instandsetzungsanteils wurde die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Bei der rechtssicheren Schätzung eines Instandsetzungsanteils gibt es Spannen, in denen sich die „Schätzung nach billigem Ermessen“ bewegt. Vermieter müssen daher zumindest die von ihnen vorgenommene Schätzung logisch und inhaltlich nachvollziehbar in der Mieterhöhung darlegen und imstande sein, auch auf Nachfragen mit einer validen Begründung zu reagieren.

Angeraten ist, bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen ggf. einen Bausachverständigen hinzuziehen, der die Instandsetzungsanteile und die für die Mieterhöhung relevante Wohnwertverbesserung gutachterlich schätzt. Sollen Kosten für ein Gutachten vermieden werden, sollte das mit den Maßnahmen beauftragte Unternehmen möglichst vertraglich verpflichtet werden, die Instandsetzungsanteile zu den durchzuführenden Modernisierungsmaßnahmen anhand der üblichen Lebensdauer und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad schriftlich zu schätzen.

Um Streit über die Höhe der Mieterhöhung zu vermeiden, sollten Vermieter regelmäßig versuchen, Modernisierungsvereinbarungen gem. § 555 f BGB mit den Mietern abzuschließen.

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