Mietrecht aktuell: Aufrechnung der Kaution ohne Verjährung

Der BGH hat am 10.07.2024 (VIII ZR 184/23) entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters regelmäßig auch dann möglich ist, wenn der Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache nicht bereits vor Ablauf der Verjährung ausgeübt hat.

Sachverhalt: Die Mieterin macht nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung die Rückzahlung der Barkaution geltend. Der Vermieter rechnete über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit streitigen Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache. Die Mieterin beruft sich auf Verjährung des Schadenersatzanspruchs.  

Grundsätze: Die Verjährung der Aufrechnung tritt dann nicht ein, wenn die Forderung in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt gewesen ist (§ 215 BGB). Es kommt also lediglich auf die Aufrechnungslage und nicht auf den Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung an.  Diese Ausnahme greift aber nur dann, wenn die Forderungen zum Zeitpunkt der Aufrechnungslage gleichartig sind. Nach diesen Grundsätzen hätte der Vermieter den Schadenersatzanspruch anstelle des Anspruchs auf Schadenbeseitigung innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist nach Rückgabe der Mietsache (§ 249 BGB) geltend machen müssen. Nur „Geldforderung gegen Geldforderung“ wäre dann gleichwertig für die Aufrechnungslage.

Entscheidung: Hier hat der Vermieter jedoch noch keine Geldforderung auf Schadenersatz innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist geltend gemacht. Dennoch hat der BGH entschieden, dass es nicht darauf ankommt, dass der Vermieter Geldansprüche in der 6-monatigen Verjährungsfrist geltend macht. Auf die Gleichartigkeit der Forderungen in der Verjährungsfrist kommt es danach in dieser mietrechtlichen Konstellation nicht an.

Der BGH führt aus: „…Eine vom Mieter gestellte Barkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.

Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadensersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat…“

Wie geht es weiter?

Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadensersatzansprüche bestehen.

Praxis: Das Urteil stärkt die Rechte der Vermieter bei der Kautionsabrechnung. Vermieter dürfen verjährte Forderungen für Schäden an einer Mietsache auch dann mit der Kaution ihrer Mieter verrechnen, wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt haben.

Grundsätzlich haben Vermieter nach Rückgabe einer Wohnung ein halbes Jahr Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung einzufordern. Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate theoretisch hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch möglich. Bei Ansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache kommt es dabei auf den Zeitpunkt der Gleichartigkeiten der aufzurechnenden Forderungen nicht an.