Mietrecht 2026 zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Die Diskussion um eine interessengerechtes Mietpreisregulierung befindet sich auch 2026 in Bewegung.

Es geht um das Spannungsfeld zwischen Wohnungsmangel, wirtschaftlicher Tragfähigkeit für Investitionen, zukunftsfähiger Bewirtschaftung und Bezahlbarkeit für Mieter.

Mit der der Expertengruppe Mietrecht hat das Bundesjustizministerium einen Reformprozess angestoßen, dessen Ergebnisse bis Ende dieses Jahres vorliegen sollen. Seitdem arbeitet das Gremium, besetzt mit Vertreterinnen und Vertretern aus Wissenschaft, Kommunen, Mieterverbänden und Immobilienwirtschaft, an Vorschlägen für zentrale Fragen der Regulierung.

Der BFW ist in dieser Expertengruppe vertreten und bringt dort die Perspektive der mittelständischen Immobilienunternehmen ein. Denn eines ist klar: Eine Reform des Mietrechts kann nur praxisgerecht gelingen, wenn sie wirtschaftliche Realitäten anerkennt und nicht die Investitionsfähigkeit des Wohnungsmarkts gefährdet.

§ 5 WiStG im Fokus- Risiken eines politischen „Schnellschusses“

Besonders im Zentrum der politischen Diskussion steht die geplante „Präzisierung“ des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Dieser schützt bislang Mieter vor unangemessenen Mietpreisüberhöhungen in Mangellagen, allerdings nur dann, wenn Vermieter diese Lage bewusst ausnutzen. Insbesondere dieses Tatbestandsmerkmal steht zur Disposition.

Die Streichung des Begriffs „Ausnutzung“ würde den Charakter der Norm fundamental verändern. Künftig könnte schon eine Miete oberhalb eines politisch definierten Referenzwerts als ordnungswidrig gelten, selbst dann, wenn Mieterinnen und Mieter die höhere Miete freiwillig akzeptieren. Damit droht eine faktische zweite Mietpreisbremse, diesmal im Gewand des Wirtschaftsstrafrechts.

Gleichzeitig wird eine Verdopplung des Bußgeldrahmens auf 100.000 Euro diskutiert. Für den BFW wäre dies ein Bruch mit der Systematik des Wirtschaftsstrafrechts sowie ein Schritt zur Verstaatlichung des Mietpreisrechts. Dies ist nicht nur verfassungsrechtlich fragwürdig, sondern gefährdet auch Investitionen im Bestand und Neubau. Verstärkt werden die negativen Folgen, wenn ein nachgeschärfter § 5 WiStG die Mietpreisbremse nach deren Auslaufen im Jahr 2029 ohne die bisherigen Ausnahmen für Neubau und Modernisierung ablöst.

Gefährdung von Neubau und Modernisierung

Besonders kritisch wäre eine solche Reform, weil sie Ausnahmetatbestände der Mietpreisbremse aushebeln könnte. Neubauten und modernisierte Wohnungen sind bislang bewusst privilegiert, eine Chance für Investitionen in Energieeffizienz, Barrierefreiheit und zeitgemäße Standards.

Würde § 5 WiStG künftig auch diese Fälle erfassen, wäre das Signal fatal: Statt Investitionen zu fördern, würden zusätzliche Hürden aufgebaut. Ein Rückgang der Bautätigkeit, verschobene energetische Sanierungen und geringere Investitionsbereitschaft wären die absehbaren Folgen, mit unmittelbaren Auswirkungen auf die Wohnraumversorgung.

Ausgang offen. Wir bleiben dran.

Chancen für Harmonisierung des Mietrechts nutzen.

Parallel zur Diskussion über § 5 WiStG arbeitet die Expertengruppe an einer möglichen Harmonisierung des Mietrechts. Der BFW hat hierfür konstruktive Vorschläge eingebracht, jedoch unter der klaren Maßgabe, dass die wirtschaftliche Tragfähigkeit erhalten bleiben muss.

Wirtschaftlich tragfähige Anpassung der Mieterhöhung nach Modernisierung

Die derzeitige Regelung der Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 Abs. 1 S.1, Abs. 3a BGB) ist durch eine Kappung von 8 % und durch starre Kappungsgrenzen von 2 Euro / 3 Euro begrenzt. Vor dem Hintergrund gestiegener Baukosten und der aktuellen Finanzierungsbedingungen sind damit wirtschaftlich sinnvolle Investitionen in einen zeitgemäßen Standard und insbesondere in die energetische Sanierung und Barrierefreiheit, insbesondere bei älteren Beständen mit hohem Sanierungsbedarf gefährdet. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund der anstehenden nationalen Umsetzung der EU-Gebäuderichtline, die zu erheblichen kostenintensiven Sanierungszwängen führt.  Folgerichtig setzt sich der BFW für eine Anpassung der Mieterhöhung von 8 % auf 11 % und eine Erhöhung der Kappungsgrenze von 2 Euro /3 Euro ein. Die angepasste Kappungsgrenze von 2/3 Euro muss zumindest indexiert werden.

Ortsüblichen Vergleichsmiete als marktnahen Referenzwert erhalten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das zentrale Steuerungsinstrument des Mietrechts. Sie wird jedoch zunehmend durch überlagernde Regulierungen, wie Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und verkürzte Betrachtungszeiträume strukturell entwertet und entdynamisiert

Aus Sicht des BFW muss daher geprüft werden, wie viele mietpreisrechtliche Eingriffe die Vergleichsmiete noch verträgt, ohne ihre Funktion als marktnaher Referenzwert zu verlieren.

Wirtschaftlich tragfähige Bewirtschaftung gewährleisten.

Die Vielzahl mietpreisrechtlicher Eingriffe stellt zunehmend die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Bestandsbewirtschaftung infrage, insbesondere für kleinere mittelständische Unternehmen oder Kleinvermieter mit begrenzten Skaleneffekten.

Aus Sicht des BFW sollte daher geprüft und nachgewiesen werden, ob und inwieweit unter den derzeitigen und absehbaren zukünftigen regulatorischen Rahmenbedingungen eine wirtschaftlich tragfähige Bewirtschaftung noch möglich ist. Dabei sollen insbesondere auch die Auswirkungen der Regulierung auf Investitionsbereitschaft, Instandhaltung und Vermieterstruktur untersucht werden.

Ausblick

Die Arbeit der Expertengruppe wird zeigen, ob ein tragfähiger Ausgleich zwischen Mieterinteressen, Investitionsnotwendigkeiten und Rechtssicherheit gelingt. Zweifel sind angebracht. Denn es handelt sich eigentlich um einen Abwehrkampf. Dennoch wird der BFW diesen Prozess auch im weiteren Verlauf des Jahres 2026 eng begleiten, kritisch bewerten und soweit wie möglich konstruktiv mitgestalten.

Im Zentrum steht dabei ein Ziel: Ein Mietrecht, das Schutz bietet und Investitionen ermöglicht.

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