Justiziar/Leiter Recht
Die Diskussion in der Expertengruppe Mietrecht konzentriert sich derzeit stark auf einzelne Instrumente weiterer Mietpreisregulierung. Aus Sicht der beteiligten Immobilienverbände BFW, GdW, ZIA und VDIV greift das zu kurz. Die entscheidende Vorfrage wird bislang nicht ausreichend adressiert:
Welche Gesamtwirkung entfaltet die bereits bestehende mietpreisrechtliche Regulierung?
Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, Modernisierungsregelungen und weitere Eingriffe wirken nicht isoliert, sondern kumulativ. Ihre Wechselwirkungen bestimmen maßgeblich, ob Investitionen stattfinden, Bestände weiterentwickelt werden und Neubau realisiert wird. Genau dieser Summierungseffekt ist bisher nicht Gegenstand einer systematischen Bewertung durch das BMJV.
Dabei ist die Ausgangslage klar: Mietpreisregulierung setzt nicht an den Ursachen angespannter Wohnungsmärkte an. Diese liegen auf der Angebotsseite. Gleichzeitig begrenzen regulatorische Eingriffe zunehmend die wirtschaftlichen Spielräume für Investitionen. In der Kombination führt das zu einem Risiko für Neubau, Modernisierung und damit für die Wohnraumversorgung insgesamt.
Vor diesem Hintergrund stellt sich eine zentrale ordnungspolitische Frage:
Wie viele regulatorische Eingriffe verträgt der Mietwohnungsmarkt ohne, dass Investitionen spürbar zurückgehen?
Gerade für mittelständische Unternehmen und private Vermieter ist diese Frage entscheidend. Sie verfügen nicht über die gleichen Skaleneffekte wie große Marktakteure und reagieren besonders sensibel auf weitere regulatorische Belastungen. Eine weitere Verdichtung mietpreisrechtlicher Vorgaben kann daher nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss in ihrer Gesamtwirkung bewertet werden.
Die Immobilienwirtschaft sieht hier eine Lücke im bisherigen Diskussionsprozess der Expertengruppe Mietrecht. Ohne eine belastbare Analyse der kumulativen Effekte besteht die Gefahr, dass zusätzliche Regulierungen beschlossen werden, obwohl die bestehenden Eingriffe bereits zu relevanten Fehllenkungseffekten führen.
Empfehlung an das BMJV: Gutachten zum Summierungseffekt
Die Immobilienverbände empfehlen daher dem Justizministerium u.a., einen unabhängigen Gutachtenauftrag zu erteilen, der die kumulative Wirkung mietrechtlicher Regulierung untersucht.
Im Kern geht es um drei Punkte:
- Auswirkungen auf Investitionen in Neubau und Bestand,
- wirtschaftliche Tragfähigkeit der Bewirtschaftung,
- Effekte auf Angebotsentwicklung und Vermieterstruktur.
Ergänzend sollten aus Sicht der Immobilienverbände reale Mietbelastungen auf Basis von Vertragsdaten sowie empirische Entwicklungen in Märkten mit und ohne Mietpreisbremse einbezogen werden.
Fazit
Bevor weitere mietpreisrechtliche Verschärfungen diskutiert werden, muss geklärt werden, ob das bestehende System in seiner Gesamtheit noch ausgewogen ist. Der von der Immobilienwirtschaft vorgeschlagene Gutachtenauftrag ist aus Sicht der Immobilienwirtschaft eine notwendige Grundlage vor jeder weiteren Regulierung. Nur wenn die kumulativen Wirkungen klar ist, lässt sich beurteilen, ob zusätzliche mietpreisrechtliche Eingriffe sachgerecht oder stattdessen kontraproduktiv sind.