Mietpreisbremse-Beschluss des BVerfG: Rechtliche Einordnung und praktische Konsequenzen

Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen gilt als „soziale Frage des 21. Jahrhunderts“. Das zentrale politische Instrument zur Lösung dieser Frage – die Mietpreisbremse – ist vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in einem vor kurzem veröffentlichten Beschluss in der bis 2025 geltenden Fassung für verfassungskonform erklärt worden (Beschluss vom 8.1.2026 – 1 BvR 183/25).

Der Beschluss erging nur wenige Tage, nachdem die Mietpreisbremse um weitere vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert worden war. Die Mietpreisbremse steht für einen Kernkonflikt des deutschen Mietrechts: den Ausgleich zwischen sozialem Mieterschutz und einem funktionsfähigen Wohnungsmarkt. Auch nach der Entscheidung des BVerfG verbleiben Zweifel, ob der Gesetzgeber diesen Konflikt angemessen gelöst hat.

Gesetzlicher Rahmen und Zielsetzung

Die Mietpreisbremse ist in §§ 556d ff. BGB geregelt. Sie erlaubt es den Ländern, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, in denen die Miete bei Wiedervermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen gelten für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen, Studentenwohnheime und Kurzzeitvermietungen. Ziel ist es, übermäßige Mietsteigerungen zu begrenzen und Verdrängung zu verhindern. Ursprünglich bis 2020 befristet, wurde die Mietpreisbremse zunächst bis 2025 und nun bis 2029 verlängert. Die Verlängerung wurde mit der anhaltenden Anspannung auf den Wohnungsmärkten begründet.

Neue Entscheidung des BVerfG

In seinem neuen Beschluss hat das BVerfG die bis 2025 geltenden Fassung der Mietpreisbremse für verfassungskonform erklärt. Es bestätigte damit seine Entscheidung von 2019, in der es bereits die – zunächst bis 2020 befristete – Einführung der Mietpreisbremse gebilligt hatte. Zur Begründung hat das Gericht insbesondere angeführt, die Mietpreisbremse stelle keinen schwerwiegenden Eigentumseingriff dar. Art. 14 Abs. 1 GG schütze von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Zudem werde die Eingriffswirkung durch die zeitliche Befristung, die räumlich begrenzte Geltung, die Ausnahmen für Neubauten und umfassende Modernisierungen und die Möglichkeit eines 10% Aufschlages auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgemildert. Die Grenze der Verhältnismäßigkeit sei erst dann überschritten, wenn Vermietern durch die Regulierung „dauerhafte Verluste“ entstünden oder eine „Substanzverletzung der Mietsache“ einträte. Dies sei ebenso wenig erkennbar wie nachweisliche Negativeffekte der Mietpreisbremse auf den Wohnungsmarkt.

Beurteilung der Entscheidung

Mit der Entscheidung hat das BVerfG die Hürden für eine Begründung der Verfassungswidrigkeit von Mietpreisregulierungen im Vergleich zum Beschluss aus 2019 deutlich erhöht. Die Begründung des Gerichts überzeugt jedoch nicht. Die ökonomischen Daten zeigen, dass die Mietpreisbremse ihre Ziele verfehlt hat. Die Mieten in deutschen Großstädten sind in den letzten zehn Jahren trotz Geltung der Mietpreisbremse um ca. 50% gestiegen. Diese Steigerungen sind maßgeblich auf die Effekte von Mietpreisregulierungen zurückzuführen: sinkende Investitionsbereitschaft, weniger Angebot und abnehmende Wohnungsqualität. Vermieter verlieren den Anreiz zu bauen, zu renovieren oder Mietwohnungsbestände zu halten, wenn ihre Renditeerwartungen systematisch durch Regulierung beschnitten werden. Hinzu tritt die zunehmende Unwirtschaftlichkeit der Vermietung – nicht zuletzt aufgrund der stark gestiegenen Bewirtschaftungskosten.

Die verfassungsrechtliche Verhältnismäßigkeitsprüfung darf zwar nicht mit einer politischen Zweckmäßigkeitsprüfung gleichgesetzt werden. Dessen ungeachtet ist der bloße Verweis des BVerfG auf die fehlende „Erkennbarkeit“ von Negativeffekten oder einer Unwirtschaftlichkeit nicht ausreichend, um verfassungsrechtliche Zweifel an der Mietpreisbremse zu beseitigen. Jedenfalls aber lässt die Entscheidung des BVerfG die Tür für eine abweichende Beurteilung offen. Dies gilt schon deshalb, weil Entscheidungsgegenstand nur die bis 2025 geltende Fassung der Mietpreisbremse war, nicht die Verlängerung bis 2029. Um das Gericht zu einer Überprüfung der nun etablierten Rechtsprechung zu veranlassen, müsste es jedoch gelingen, die Ungeeignetheit der Mietpreisbremse in Bezug auf die angestrebten Zielsetzungen und die durch sie hervorgerufene Unwirtschaftlichkeit der Vermietung bzw. Substanzgefährdung von Wohnungsbeständen nachzuweisen und durch entsprechende repräsentative Einzelfälle aufzuzeigen.

Politischer Ausblick

Unabhängig von diesen rechtlichen Fragestellungen setzt der Beschluss des BVerfG Leitplanken für die weitere rechtspolitische Debatte. Wenn Befristung, räumliche Begrenzung, Neubauausnahme und der 10 %-Aufschlag zentrale Gründe für die Verhältnismäßigkeit sind, bedeutet dies nicht nur eine Absage an eine bundesweite Mietpreisbremse. Es dürfte auch einen Mietendeckel, eine Einschränkung der Neubauausnahme und eine unbefristete Regulierung ausschließen.

Der Bundesgesetzgeber sollte diese Maßgaben aufgreifen und die Mietpreisbremse insgesamt auf den Prüfstand stellen. Eine Abschaffung der Mietpreisbremse könnte Anreiz für freifinanzierten Wohnungsbau setzen und so auch den Mieterschutz stärken. Denn der beste Mieterschutz ist bei einem ausreichenden Wohnungsangebot gewährleistet.