Mietpreisbremse: Anforderungen an „neu geschaffenen Wohnraum“

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. August 2026 (VIII ZR 104/25) eine für die Praxis bedeutsame Frage zur Reichweite der Mietpreisbremse bei Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum entschieden.

Im Zentrum stand die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Umwandlung ehemaliger Gewerberäume in Wohnraum als „erstmals genutzte und vermietete Wohnung“ im Sinne des § 556f Satz 1 BGB anzusehen ist und damit dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen bleibt. Allein der Umstand, dass bislang gewerblich genutzte Flächen künftig zu Wohnzwecken vermietet werden, reicht nicht aus. Entscheidend ist vielmehr, ob durch die Baumaßnahmen tatsächlich neuer Wohnraum geschaffen wurde.

Kernaussagen der Entscheidung

• Die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum führt nicht automatisch dazu, dass die betreffende Wohnung dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen ist.
• Die Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB greift nur dann, wenn die Räume vor dem Umbau nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv nicht als Wohnung nutzbar waren.
• Maßgeblich ist nicht die frühere Nutzung als Gewerbe, sondern die Frage, ob die Räumlichkeiten bereits die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht hätten.
• Voraussetzung ist außerdem ein wesentlicher Bauaufwand. Dieser liegt erst vor, wenn die Umbaukosten etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung erreichen. Der BGH zieht insofern argumentative Parallelen zum Vorliegen einer umfassenden Modernisierung
• Die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Voraussetzungen der Ausnahme trägt der Vermieter.
• Ohne die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft vor Vertragsschluss kann sich der Vermieter auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht berufen.

Sachverhalt

Die Kläger mieteten Anfang 2020 eine rund 73 m² große Wohnung in Berlin. Die Wohnung war durch Umbau und Abtrennung aus einer früheren Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eines Altbaus entstanden. Die Mieter machten geltend, die vereinbarte Miete verstoße gegen die Mietpreisbremse und verlangten überzahlte Miete sowie Teile der Kaution zurück.

Während Amtsgericht und Landgericht die Klage abgewiesen hatten, sah der BGH die Sache differenzierter. Das Berufungsgericht hatte angenommen, die erstmalige Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum genüge bereits für die Ausnahme des § 556f Satz 1 BGB. Gerade diese Sichtweise beanstandete der BGH. Die Sache wurde deshalb zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen.

Bewertung

Die Entscheidung ist für Eigentümer, Projektentwickler und Bestandshalter von erheblicher Bedeutung, weil der BGH die Voraussetzungen der Neubauausnahme bei der Mietpreisbremse erstmals sehr präzise beschreibt.

Relevant ist zunächst, dass der BGH den Fokus von der bisherigen Nutzung auf die objektive Beschaffenheit der Räume verlagert. Für die Ausnahme kommt es nicht darauf an, ob die Flächen früher gewerblich genutzt wurden. Maßgeblich ist vielmehr, ob sie nach ihrer damaligen baulichen Gestaltung überhaupt als Wohnung hätten genutzt werden können.

Der BGH knüpft dabei an die allgemeine wohnungsrechtliche Definition einer Wohnung an. Eine Wohnung liegt grundsätzlich dann vor, wenn ein räumlich abgeschlossener Bereich die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht. Bad, Toilette sowie Küche oder die hierfür erforderlichen Anschlüsse sind daher wesentliche Anhaltspunkte.

Von besonderer praktischer Relevanz ist zudem die Aussage zum Bauaufwand. Der Senat stellt klar, dass die dauerhafte Freistellung von der Mietpreisbremse nicht bereits durch eine bloße Nutzungsänderung erreicht werden kann. Erforderlich ist vielmehr ein erheblicher investiver Einsatz. Orientierung bietet das Wohnraumförderungsrecht.

Für die Immobilienwirtschaft ist dies einerseits eine Einschränkung. Projekte, die bislang allein wegen der Umwandlung einer Gewerbeeinheit als privilegiert angesehen wurden, müssen künftig genauer geprüft werden. Andererseits schafft die Entscheidung aber auch Rechtsklarheit. Der BGH liefert erstmals Kriterien, nach denen beurteilt werden kann, ob tatsächlich neu geschaffener Wohnraum vorliegt.

Handlungsempfehlungen

Für Projektentwickler und Bestandshalter erhöht sich vor allem die Bedeutung einer frühzeitigen Dokumentation. Wer sich künftig auf die Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB berufen möchte, sollte den baulichen Ausgangszustand umfassend dokumentieren. Von zentraler Bedeutung wird die Frage sein, ob die Räume vor dem Umbau objektiv bereits die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglichten oder ob hierfür erst erhebliche Baumaßnahmen erforderlich waren.

Ebenso wichtig ist die nachvollziehbare Erfassung der Umbaukosten. Da der BGH an seiner Ein-Drittel-Grenze der Neubaukosten festhält, dürfte die wirtschaftliche Dokumentation der Maßnahme künftig noch stärker in den Mittelpunkt rücken.

Besondere Aufmerksamkeit bekommt hier die gesetzliche Auskunftspflicht. Selbst wenn die materiellen Voraussetzungen der Ausnahme vorliegen, kann sich der Vermieter hierauf nicht berufen, wenn die erforderlichen Informationen dem Mieter nicht rechtzeitig vor Vertragsschluss erteilt wurden.