Immobilienpreise steigen trotz Wirtschaftseinbruch

Der am 28. Januar vorgelegte bulwiengesa-Immobilienindex 2021 beschreibt zum 45. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland: Seit sage und schreibe 16 Jahren steigen die Immobilienpreise. Selbst der konjunkturelle Einbruch im vergangenen Jahr führt nur teilweise zu sinkenden Preisen. Allerdings schwächt sich das Wachstum bereits seit 2018 ab, im vergangenen Jahr wie erwartet besonders deutlich.

Die Ergebnisse für 2020 auf einen Blick:

• Gesamtindex (segmentübergreifend): 3,6 Prozent (2019: 5,2 Prozent)
• Teilindex Wohnen: 5,0 Prozent (2019: 5,8 Prozent)
• Teilindex Gewerbe: 0,7 Prozent (2019: 4,0 Prozent)

Im Jahr 2020 waren viele gegenläufige Entwicklungen zu beobachten. Der große generelle Preiseinbruch blieb jedoch aus. Die Veränderungsraten des Immobilienindex sind vergleichbar mit denen der Jahre 2011 bis 2013, bleiben aber deutlich vor den Lehman-Jahren 2009/2010.

Jan Finke, Projektleiter für den Immobilienindex bei bulwiengesa

Gewohnt und gekauft wird auch in der Krise

Die Preise im Wohnungsmarkt steigen erneut deutlich an. Preistreiber Nummer eins bleiben die Kaufobjekte, Egal ob Kaufpreise für Reihenhäuser (+7,5 %), Grundstückspreise für Einfami­lienhäuser oder Neubau-Eigentumswohnungen (beide +5,8 %). Dagegen ist der Mietanstieg bei Wohnungen im Neubau (+3,4 %) und Bestand (+2,3 %) im deutschen Durchschnitt ver­gleichsweise moderat.

Anders als in Marktzyklen der 1980er- und 1990er-Jahre liegen die Fertigstellungszahlen sowohl für Wohnungen als auch für Büros konstant unter der Nachfrage. Ein blasentypisches Überangebot baut sich nicht auf. Einige Marktreaktionen dürften daher nur kurzfristig Bestand haben. Das Zinsniveau wird vo­raussichtlich eher stagnieren, Preisrückgänge sind aufgrund der zu geringen Bautätigkeit kaum zu erwarten. Daher werden Preise und Mieten für Wohnungen und Büros auch in den nächsten Jahren leicht anziehen, wenn auch mit verminderter Kraft.

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa

Büromarkt: Mieten geben erstmals leicht nach

Lautete im vergangenen Jahr die Überschrift noch „Büro-Boom ohne Ende“, hat sich das Bild nun deutlich verändert. Seit 2010 stiegen die Büromieten an, Leerstände tendierten in einigen Städten gegen null, die Büroflächengesuche konnten kaum bedient werden. Die Corona-Pandemie bedeutete für den Büroimmobilienmarkt zunächst abrupt: Homeoffice und Expansions­stop. Folglich gaben die Büromieten in Citylagen durchschnittlich erstmals seit 2009 um -0,8 % leicht nach.

Minus im Einzelhandel schon vor Corona

Die Lockdown-Phasen sorgen für Umsatzeinbrüche im Einzelhandel und in der Folge zu di­versen Geschäftsaufgaben. Dabei hatte sich ein grundlegender Strukturwandel der Einzelhan­delslandschaft bereits ohne Corona-Effekt in den Vorjahren angedeutet. Folglich fielen die Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen bereits in den letzten beiden Jahren leicht, 2020 dann deut­lich um -2,2 %.

Ausblick

In der Immobilienwirtschaft kristallisierten sich die Segmente Wohnen und Logistik als die sta­bil wachsenden Märkte heraus. Auch in den kommenden Jahren werden die Segmente Woh­nen, Büro und Logistik für Anleger und Investoren risikoärmer sein als etwa das Hotelsegment oder der stationäre Einzelhandel. Neben dem weitgehend stabil verlaufenden Einzelhandel mit Waren des täglichen Bedarfs sind Mixed-Use-Immobilien der Schlüssel für einen gewerb­lichen Immobilienmarkt mit neuen Wachstumsaussichten.