Siedlung von oben

Immobilienerwerb: Im Dreieck der Wohnortwahl

Kauft und bewohnt jemand ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, so hat die Person nicht nur eine Immobilie erworben. Sie hat sich damit auch indirekt für bestimmte Standortfaktoren wie lokale Steuersätze, ÖPNV- und Autobahnanbindungen, Nachbarschaften oder lokale Arbeitsmarktverhältnisse entschieden.

Die Kriterien der Wohnortwahl sind ausgesprochen vielseitig und agieren äußert komplex miteinander. Immobilien selbst sind hier nur Teil eines größeren Puzzles, welches Wissenschaftler schon seit Jahrzehnten zu enträtseln versuchen.

Heute gehen Ökonomen davon aus, dass drei Faktoren eine große Rolle bei der Wohnortwahl spielen: die Einkommen, die Immobilienpreise und die lokal vorzufindenden „Annehmlichkeiten“. Letztere werden u. a. anhand des Anteils der Wasser- und Siedlungsfläche, der Industrieemissionen, des kulturellen Angebotes, der Kriminalitätsrate, der Ärzteversorgung oder der Sonnenscheindauer gemessen.

Auch weiche Aspekte wie soziale Bindungen oder das mit dem Geburtsort verbundene Heimatgefühl zählen zu diesen Annehmlichkeiten. Sie lassen sich jedoch kaum messen. Wie funktioniert nun das Zusammenspiel dieser drei Faktoren?

Quelle: bulwiengesa, Statistisches Bundesamt

In Abbildung 1 wird der positive Zusammenhang zwischen den lokalen Mieten und den Arbeitnehmerentgelten in den Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands deutlich: Mit höheren Arbeitnehmerentgelten gehen in der Regel also höhere Wohnkosten einher.

Betrachtet man aber beispielsweise die Orte München und Wolfsburg scheint der Zusammenhang umgekehrt zu sein: In der Stadt mit den höheren Arbeitnehmerentgelten sind die Mieten deutlich niedriger. In Wolfsburg steht dem Mieter einer 60 qm-Wohnung also erheblich mehr Geld für andere Dinge zur Verfügung als in München. Er kann also viel mehr sparen bzw. das Geld für andere Zwecke verwenden, sofern die lokalen Lebenshaltungskosten gleich sind. Wie kommen diese Unterschiede zustande?

Der Schlüssel liegt hier beim dritten Faktor, den Annehmlichkeiten. Sie sind offenbar in München in weitaus größerem Umfang vorhanden als in Wolfsburg. Das „bezahlen“ Münchner Mieter mit der Inkaufnahme höherer Wohnkosten. Am Industriestandort Wolfsburg hingegen kompensieren die geringen Wohnkosten das Fehlen von Annehmlichkeiten (Berge, Seen etc.) bzw. die vorhandenen Unannehmlichkeiten wie Emissionsbelastungen.

Quasi als Ausgleich erhalten die Wolfsburger ein höheres Budget. In der Summe ist Wolfsburg daher genauso attraktiv wie München. Andernfalls würden die Menschen ihren Wohnort wechseln, was zu einem Anstieg (Zielregion) bzw. Absinken (Herkunftsregion) der Immobilienpreise führt. Die Bevölkerung einer Region wächst demnach nicht nur in Abhängigkeit von der Arbeits- und Immobilienmarktentwicklung, sondern auch entsprechend den vorzufindenden Annehmlichkeiten.

Das magische Dreieck der Wohnortwahl

Man könnte die beiden Standorte nun schematisch in ein „magisches“ Dreieck der Wohnortwahl stellen (siehe Abbildung 2). Die Einflussfaktoren konkurrieren miteinander, denn wenn das Einkommen und die Annehmlichkeiten hoch ausfallen, können die Immobilienpreise auf Dauer nicht niedrig bleiben. Aufgrund der Standortattraktivität werden viele Menschen ihren Wohnort in die Region verlegen.

Quelle: eigene Darstellung

Der Einfluss der einzelnen Annehmlichkeiten lässt sich sogar konkret in Euro bemessen. In Studien wurde festgestellt, dass sich über die Lohn- bzw. Wohnkostendifferentiale implizit die Zahlungsbereitschaft für Annehmlichkeiten bestimmen lässt. Demnach liegt der durchschnittliche „Tarif“ für eine Sonnenscheinstunde im Jahr bei +7 Eurocent, die geforderte Kompensationszahlung für eine Körperverletzung je 100.000 Einwohner bei -8 Eurocent.

Auch der Anteil der Wasserfläche, das kulturelle Angebot und die Ärzteversorgung lösen eine messbare Zahlungsbereitschaft aus, hingegen können Unannehmlichkeiten wie Industrieemissionen, eine dichte Bebauung und eine hohe Reisezeit zu Ballungszentren zu indirekten Kompensationszahlungen führen.

Kommunen und Unternehmen könnten demnach über Annehmlichkeiten das Lohnniveau und die Immobilienpreise beeinflussen. So könnten Unternehmen z. B. Hochschulen fördern (Hochqualifizierte fragen Annehmlichkeiten stärker nach) und Industrieemissionen reduzieren. Kommunen können das kulturelle Angebot erhöhen und die Infrastruktur ausbauen. Unternehmen sollten diese dabei unterstützen, da sie z. B. durch eine stärkere Zuwanderung hochqualifizierter Arbeitnehmer indirekt davon profitieren. Solche Maßnahmen können dazu beitragen, dass Arbeitnehmer geringere Löhne akzeptieren und/oder hohe Wohnkosten eher in Kauf nehmen.

Im Umkehrschluss würde der Verzicht auf solche Maßnahmen eine besonders unrühmliche Form der „Mietpreisbremse“ darstellen. Dies wäre allerdings weder im Interesse der Kommunen noch der Arbeitgeber vor Ort. Wie so vieles im Immobilienmarkt sind die gezeigten Zusammenhänge jedoch nicht auf eine einzelne Ursache zurückzuführen, sondern sehr komplex. Sind beispielsweise keine attraktiven Arbeitsplätze vorhanden, spielen selbst niedrige Wohnkosten und viele Annehmlichkeiten nur eine untergeordnete Rolle. In solchen Fällen bleibt nur die Option, über Bildungseinrichtungen vorhandene Unternehmen zu stärken und Unternehmensgründungen zu fördern.

Die WL BANK ist sich der Einzigartigkeit eines jeden Standortes bewusst. Daher suchen wir den Dialog mit unseren Kunden, um von deren Expertise am Standort zu profitieren. Letztlich kann man nur durch gegenseitiges Verständnis einer adäquaten Standorteinwertung gerecht werden.

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