Justiziar/Leiter Recht
Für Praktiker im Gewerbemietrecht ist sie vielfach eine große Herausforderung mit erheblicher wirtschaftlicher Brisanz: die Schriftform. Wird sie nicht eingehalten, können Verträge vorzeitig mit gesetzlicher Kündigungsfrist beendet werden. Mit dem aktuellen Diskussionsentwurf unterbreitet das Justizministeriums Vorschläge für praxiskonforme Erleichterungen bei der Schriftform. Der BFW hat hierzu in der Anhörung eine Stellungnahme abgeben. Fachgespräche im Justizministerium sollen folgen.
Hintergrund
Verstöße gegen das Schriftformerfordernis führen bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr zur Entfristung. Folge sind gesetzliche Kündigungsfristen, die von Mieter oder Vermieter zur vorzeitigen Vertragsbeendigung genutzt werden können. Rechtsgrundlage ist § 578 Abs. 1 i. V. m. 550 BGB. Es handelt sich hier um einen gewerbemietrechtlichen Verweis auf das Wohnraummietrecht.
Das passt alles nicht richtig zusammen. Der BFW fordert daher, dass die wohnraummietrechtliche Regelung in § 550 BGB zukünftig nicht mehr auf das Gewerbemietrecht angewendet wird. Der gesetzliche Verweis auf das Wohnraummietrecht ist aus Sicht des BFW zu streichen. Ein bloßer Schriftformverstoß darf im Gewerbemietrecht nicht dazu führen, dass sich eine Partei vorzeitig vom Vertrag lösen kann.
Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht sind insoweit nicht vergleichbar und dürfen daher auch nicht zu gleichen Rechtsfolgen bei einem Schriftformverstoß führen. Während das Wohnraummietrecht u. a. den Verbraucher in seiner Laiensphäre schützt, besteht im Gewerbemietrecht ein Grad an Professionalität auf beiden Vertragsseiten, der einen Verbraucherschutz wie im Wohnraummietrecht nicht rechtfertigt.
Im Gewerbemietrecht muss die Möglichkeit für Vermieter und Mieter bestehen, die Laufzeit eines Vertrages durch zeitliche Befristung verlässlich zu planen, insbesondere wenn eine Partei Investitionen vornehmen will.
Der Diskussionsentwurf sieht das Problem, ohne es jedoch zu lösen.
Der Entwurf sieht vor, dass beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages wie bisher die Schriftform gelten soll. Für spätere Ergänzungen oder sonstige Änderungen soll demgegenüber jedoch künftig die Textform genügen. Die Nichtbeachtung der Textform führt zur Nichtigkeit der Vertragsänderung.
Die Regelung ist nicht sachgerecht. Oder anders formuliert: Die im Diskussionsentwurf vorgesehene Textform für Vertragsänderungen führt in der Praxis zu keinen Erleichterungen. Denn in der Praxis geht es vielfach nicht nur um fehlende Unterschriften, sondern insbesondere auch um Fragen der Urkundeneinheit. Nach dem Grundsatz der Urkundeneinheit müssen eine Vertragsänderung und der ursprüngliche Mietvertrag bzw. alle fortgeltenden Vereinbarungen eine einheitliche Urkunde bilden. Das kann auch durch gedankliche Verbindung geschehen, indem die Änderungen auf die früheren Urkunden Bezug nehmen (vgl. BGH NZM 2013, 269). Hieran scheitert in vielen Fällen die Einhaltung des Schriftformerfordernisses.
Daneben passen die vom Diskussionsentwurf vorgesehenen unterschiedlichen Rechtsfolgen von Vertragsabschluss und Vertragsänderung nicht zusammen. Vertragsabschluss und Vertragsänderung bilden vielmehr eine natürliche Einheit. Sie bilden als Gesamtheit den Gewerbemietvertrag. Es ist daher auch lebensfremd, bei Vertragsabschluss und Vertragsänderung mit unterschiedlichen Rechtsfolgen zu agieren.
Der Diskussionsentwurf ist ein Auftakt zu weiteren Fachgesprächen im Justizministerium. Der Weg ist beschritten…Wir halten Sie auf dem Laufenden.